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房价迅速上涨的武清
春江水暖鸭先知。
天津人才新政落地，做为天津离北京最近的行政区，武清大大小小的地产中介在一夜之间亢奋起来。
米宅团队再次奔赴武清调研，脚跟还未站稳，就见识了房源的紧俏。
路过一家中介，刚刚驻足想要拍摄门口张贴的房源海报，地产销售一把就给扯了下来，“不用看啦，这都是上周的房源了，早都已经卖光啦。”
还没缓过神，销售人员又一连串地说：“赶快下手吧，一周之内房子已经涨了10%了，现在上车还来的及，再晚些，房价不知道要涨多少了……”
不过想来中介总是能忽悠，我们继续淡定地去看新盘，到了现场着实吃了一惊。
开发商卖房，样板间没来的及盖就算了，居然连户型图还没印出来呢，销售人员却自信满满地说，5月份推的盘已经卖光了，及时关注6月底我们的加推……
这是刚拍下就被扯下的房源信息，据说现在这些房源已被售出，也没有这样的价格了。
大家是否已经感受到焦虑的侵袭呢，不过稍安勿躁，在卖方和买方新一轮的博弈拉开序幕之前，先来看看米宅团队的分析。
在之前关于武清的推送文章中，我们已经介绍过武清城区的开发状况和产业基础，重点讲解了高村、杨村一中和高铁房的情况，相信大家对武清已经有了一定的了解。
这次，通过我们对武清又一次的实地调研，在上一篇的基础上，进一步分析武清的房地产市场，给到你更具体的投资建议。
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武清楼市概述
▲武清城区地图
根据开发时间的早晚，我们将武清的核心居住区划分为老城和新城两个片区。
武清的核心居住区域其实面积很小，从东到西主要在京津公路一带到新开路附近，车程不过十余分钟。
从南到北大概是从武清站到福源路，车程5分钟左右。
2000年，武清撤县，正式更名为武清区。
在大规模开发建设之前，武清的老城只是分布在京津公路的两侧。
京津公路以东不远的地方，就是部队驻扎地和军用机场，无法开发，所以武清这些年一直是从东向西逐渐扩展边界。
随着建设的开展，武清区政府从原来的老城区迁到了新城区，区政府附近也是目前武清优质教育和医疗资源比较集中的地方，房价相对也较贵，大概在2万左右。
往南，奥特莱斯小镇和武清高铁站，这是武清第二处房价的高点（1.8万到2.2万间），随着离高铁站距离的增加，房价迅速降低。
西北片区，是新盘大量上市的区域，但是已经远离了武清区中心。
西北有杨村一中的新校址（原老校区已有别的学校迁入）。校区之外，目前几乎没有什么商业配套。
向北，是开发区的工业和商业用地。
高铁站继续向南，则越来越偏，房价大概在一万左右。
从这几年的交易来看，北漂人群的置业之选，主要集中在高铁沿线和配套较为成熟的新区政府附近。
▲高铁站附近某楼盘，据说是附近物业管理水平较高，价格最贵的楼盘之一
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武清地产深度分析
1、房地产市场容量较小
武清目前没有地铁，城区扩展面积较小，因此总的二手房存量市场有限。
对于北漂来说，到达北京的交通便利性是必须要考虑的因素，因此北漂的选房目标范围非常集中，更缩小了二手房的交易范围。
目前能够开盘的新盘不但极少，而且基本都处于无房可卖的状态，因此武清的房地产交易市场容量很小。
▲城区西部边缘某正在开发的新楼盘
2、交易量主要由外地人贡献，北漂占相当大一部分。
武清官网显示，截止2016年底，武清全区常住人口92.54万人。
相比之下，滨海新区常住人口约300万，北京朝阳区常住人口有近400万。
武清常住人口相对较少，而且本地人大多有房，购买力也有限，内生性的购房需求很小，主要靠外来人口支撑。
根据中介的估算，高铁区域北漂购房大概占到总交易量的四至六成。而北漂购房受政策影响很大，需求的波动也较大。
总结下来，需求方面，武清的购房需求主要靠外来人口，受政策影响波动大；供给方面，总体数量非常有限很难快速放大。
从这两方面推断，相对于天津市其它区域，武清的房价应该波动更大，更容易出现急涨急跌的特征。
事实证明，在上一轮的房产涨跌周期中，武清的房价波动幅度是比天津市平均水平要大的多。
自打限购以来，以武清高铁房为例，从最高峰的2.6万元左右，跌到今年初的2万左右。随着落户新政的实施，武清房地产的价格又有迅速回升之势。
当然，武清房地产波动的风险大，是跟天津市区比，如果跟环京比，武清的风险又小很多。因为武清是天津市的武清，城市发展资源是环京各县无法相比的。
天津市地方政府真是到了想要托房价的地步，手里可打的牌还是相当多的，比如只要稍微开放下户口，稍微放开下部分服务业（医疗、教育、金融等）的准入门槛，就可以迅速聚集大量资源（户口新政当天30万人的注册量足以证明这种吸引力）。
我们的看法是，如果看中武清的楼盘，下手要快，但如果房价的涨幅已经很大，则不要轻易追涨。
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北漂武清购房建议
1、相比其它区域，高铁站周围的房子，仍然可能是最具升值潜力的地区。
武清区在上一轮天津的房价上涨周期中，上涨最快的是高铁附近的房子，大约上涨了150%，最慢的是我们介绍的南部区域和偏远区域，大约110%，区政府成熟片区居中，上涨幅度为120%。
因此，我们相信，如果北漂人群仍然是购房的重要力量，那么房价上涨的逻辑不会变化，高铁房仍然会是最有升值潜力的区域。
2、有关学区房的选择
如果您的目标是天津市最一流的耀华南开等学校，那么直接去市内六区买学区房，因为这些名校的主要招生名额都给了市内六区，武清能分到的名额很少。
如果您觉得杨村一中也是很不错的选择，那么可以接着看我们的分析。
我们的观点是，如果考虑在武清读中学，且孩子成绩不错，相比学区，选房时可以更多的考虑其它综合因素。
因为武清最好的初中是雍阳中学，这是一所私立学校（学费大概在8000元/年），在全武清范围内招生，跟学区片没有关系，更何况，很多北漂希望孩子在北京读小学。
在我们实地调查中也发现，学区并不是影响武清楼盘价格最重要的因素。
▲杨村一中
3、家长如果有陪读的打算，可以关注下紧临杨村一中的几个小区。
目前由于这几个小区位置偏远，除了学校以外几无其它配套，而且是回迁房尚未下房本等原因，价格较低，成交价格大概在1.1万到1.2万之间。
虽然有以上诸多缺点，但是这几个小区的优势在于每年都有稳定的陪读租房需求，租金回报率还可以，再加上随着人口规模的增长，杨村一中招生规模也会扩招，租金会有上涨的预期。
不过目前这几个小区交易时需要提醒一下大家，因为尚未下房本，暂不能过户，交易时无法贷款，请大家买房时注意保护自己的权益。
最后需要提醒大家的是，目前在落户热的带动下，天津整体楼市看涨，环城四区和武清、静海的中低价新盘去化很快，二手房源跳涨毁约的情况时有发生。
据米宅一位粉丝介绍，他本人在武清的一套房源，之前报价120万几个月都未卖出，落户新政出台后，同小区同户型成交价已跳涨到140万，业主将未来预期已调高到160万。
目前，武清高铁板块的房源跳涨尤其严重，业主返价和毁约现象普遍，新盘开始加收茶水费。这些都是新政带来的直接影响，人才没引进多少，房价先行跳涨。
不过，对北漂来说，如果天津购房落户是刚需，建议及早看房，这波上涨行情预计还会有一段持续期。但如果还未落户或尚在申请期，反倒不必过于着急，等这波行情尘埃落定，房价启稳之后再入市不迟。
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