請叫達文西

大家都知道法院所拍賣的房子是比較便宜的，通常情況下要比正常市場價低20~30%，而且法院所拍賣的房子不限購，所以最近幾年很多人都想著去購買法院所拍賣的房子，但具體應不應該買這類房子，我覺得要看具體的情況。

如果你有能力全款買房，而且對所拍賣的房子瞭解很透徹，被拍賣房子沒有出租，也沒有任何其他潛在的債務糾紛，房屋裡沒有老人，比如有些房子只是因為斷供被法院拍賣，那購買法院拍賣的房子也是一個不錯的選擇。

但是通常情況下，我是不建議大家去購買那些因為官司而被拍賣的房子，因為這裡面有一些潛在的風險。

第一、按揭貸款風險。

現在房子都不便宜，比如在北上廣深等城市，一套房動不動就幾百萬，哪怕是打個78折也有幾百萬。而目前全國大部分地區法院所拍賣的房子是必須要求全款支付，不能辦理按揭貸款（除個別地區在試點之外），這意味著你想要買法院拍賣的房子，你必須準備全款，你沒有全款，那你也只能通過其他渠道借錢出來湊夠全款再競拍。而競拍下來之後你也不能直接辦理按揭貸款，只能從銀行辦理抵押貸款，而抵押貸款的利率要比按揭貸款高出很多，這無形當中就會增加你自己的貸款成本。

所以對於那些沒有全款購房的人來說，購買法院所拍賣的房子並不是太合適。

第二、潛在的債務風險。

目前法院所拍賣的房子大多都是因為債務糾紛引起的，這裡面除了看得見的抵押貸款之外，還有可能有一些無抵押貸款，或者民間貸款。房產證上的抵押貸款很好處理，法院拍賣所得款項基本上都是用於償還房產抵押的債務。

這裡面最擔心的是，有可能原來的房屋主人除了抵押貸款之外，還有可能用房產證在其他民間信貸機構借錢，這種借錢行為並沒有直接的抵押手續，而是隻是以房產證作為基礎。但是法院在審理案件的過程當中，能夠直接看到的主要是抵押上的債務，你那些沒有抵押的民間借貸法院一般是看不出來的。這樣你在買到房子之後，有可能那些民間借貸公司就會找上門來，要求你償還貸款，這樣無形當中就會給你增加很多麻煩。

第三、不能入住的風險。

儘管法院可以通過強制手段幫你過戶，就算原來的房屋主人不同意，你照樣可以辦理正常的房產手續。但這並不代表著你完成產權交易之後你就可以正常入住這個房子，這裡面可能會有兩個潛在的風險。

第1個是，這個房子有可能是正在出租。

根據我國的相關法律的規定，如果存在租賃在前、抵押在後的情況，拍賣成交後原租賃合同仍然繼續有效，這意味著就算你把房產交易過戶之後，原來房主之前跟租客所簽訂的合同仍然繼續有效，所以租客可以繼續住下去。在實踐中就有原房主故意把租賃合同籤的很長，甚至10年、20年，如果買了這種附帶租賃合同的法拍房，買下了之後由於承租人的存在，自己是無法搬進去住的。

第2個是、房屋裡面有老人。

雖然我國現在法律規定債務人唯一的房子也可以進行拍賣，只要提供相應的住所或者是當地同等租金的補償之後就可以拍賣房子。但在現實操作過程中，如果房屋裡面有老人，而且老人不願意搬出去的話，法院也沒法採取強制手段把老人攆走。

第四、不能落戶

現在購買房子對於大家來說不僅僅是一個居住的問題，更關鍵的是房子有關的配套設施以及資源，比如學位、戶口。

在現實操作過程當中，就算大家可以順利的把法院拍賣的房產過戶到自己的名下，但是如果原房主不願遷出戶口，法院也沒有強制其遷出的權利，這樣大家就沒法把戶口遷到房子名下，而戶口不能落戶意味著子女就學等問題沒法解決。

正因為這些法院拍賣的房子潛在的風險不可預測，所以正常情況下我是不建議大家去購買這類房子的。

貸款教授

本來覺得法拍的房子合算，但是多方瞭解到後才對法拍房有認識。我同學法拍了一套複式的房子，當時買進160萬（站在他的房子要300多萬了，我們老家在三線城市，這個價格跟了不得了），後來經他說，房子的發票開不出來，找了法院不解決，後來還是拖了關係才解決的，中間過程很複雜，她提到就嘆氣，還好在小地方，關係好找，不然在大城市那真的就是難辦！所以法拍房真的謹慎，法院只管出售不管後面的事，有好的房子法院內部就解決了。所以真的要慎重，自己也要多方調查

Annie學婧

我是法律解憂君，我來回答您的問題。

解憂君在法院工作，一直也在參與執行，執行拍賣房屋我想我是有發言權的，我可以很負責任的跟你說，法院拍賣的房子購買時有利有弊，至於敢不敢買，需要你認真衡量之後再做決定。接下來我會逐一給你分析，希望對你有所幫助。

一，優點

首先購買法院拍賣的房屋最大的特點就是便宜。相對比起來真的是超級便宜，拍賣的價格往往是房屋實際價值的六七折，由於是拍賣嘛，優惠的價格超出你的想象。有的地方受房屋限購的影響，想要購買其他的房產時，往往心有餘就是不能買，但是法院拍賣的房屋不受這個政策的限制，你想買就買，沒有這方面的顧慮。而且你買的房子一般都是裝修過的房屋，並不是毛坯房，如果你感覺哪裡不合適，你可以就那部分重修裝修，自主性大。多數拍賣房都是支持銀行貸款的，你可以貸款買房。還有就是直接購買，沒有中間人賺差價，向一般的房屋購買，很多的都是中介，賺取的利潤有多少我們都不知道，這個就不存在了。 最重要的一點就是拍賣房是通過法院競價的，所拍的房屋有法院做後臺，安全可靠。

拍賣房雖然有很多優點，但是他的缺點也有很多，最直觀的就是拍賣房必須一次性繳納購房款，因為之所以這麼快這麼低的處理，就是因為想盡快得到房款用於執行工作的處理結果，所以必須是一次性繳納，這對於很多的購買者來說壓力就不小了。而且如果該房屋有可能暫時沒有房產證，有人就很介意這個東西，當然即便暫時沒有證，不代表以後沒有，這個房屋所有權理論上還是你的。有的房屋尚欠小區物業費，大暖費等等，這些都是需要你承擔的。最麻煩的就是假如這個房屋租給了別人，你得等租期屆滿你才能住進去，這是強制性規定，當然了現實中，只要你把他剩餘的房租退還，很多人都是願意離開的，還有一個缺點就是拍賣房法院不負責清場，所以現實中，讓買房人清場會受到很大的阻力。最後讓你最無奈的是因為拍賣房之前的主人可能是由於有很多的債務，所以即便房屋拍賣了，你得到了，其他的債權人有可能隔三差五來騷擾，詢問情況，不勝其煩，很多的購買者也跟法院反映了這個情況，但是都是不了了之處理的，沒辦法，這就是拍賣房幾大缺點。

三，綜上所述，法院拍賣房優缺點都很明顯，如果有購買意願，請認真參考。

我是解憂君，一個堅持原創的人，歡迎大家評論留言互動，點點關注點點贊，大家生活愉快。

法律解憂君

在上海，法拍房很多人都會購買的。為什麼？不限購，可貸款，比市場價低。如圖

但是，風險有多大？你是否能夠預見？你能否承擔？你需要衡量、慎重。

1、法拍房的拍賣保留價，是由人民法院參照評估價來確定。第一次拍，估價大約是市價的70%，如果出現流拍，二次拍賣價是首次拍賣價的80%，如果再次流拍，將再次遞減。

2、法拍房是有保證金的，一旦發生悔拍，保證金是不予退還的。

3、就算拍到手，能不能過戶，另說。成功拍下後，沒有辦法清戶，也會影響落戶及小孩上學的問題。（上海現在可以強制遷戶了）

4、此外，如果房子被長期租賃或他人非法佔用，也是一個頭疼的事情。比如說，法院在拍賣之前就存在合法的租賃關係，該租戶是受法律保護的，本著“買賣不破租賃”的法律規則，買受人要繼續允許承租人使用至合同屆滿。再比如說，非法佔用房屋，賴著不走雖然不受法律保護，但是也給你交房入住帶來不必要的麻煩。

5、稅費較高，法拍房的轉讓和受讓的稅費，都是買家一人承擔。如果是住宅，在買家非首套的情況下，3%的契稅，如果原房主的房子不滿5年或不唯一，還有3%的個稅及增值稅。

6、其他費用，原房主拖欠了水電物業費，沒有產證，違規搭建等。

京雲房產律師團

我對法拍還是非常熟悉的，認為法院拍賣的房子，完全可以關注，除了一些特殊情況，是完全可以買的。

首先從權利保護角度來看，司法拍賣房產的購買是非常安全的，買受人通過拍賣途徑，將購房款打給法院，確認成交後，法院出具裁定書，據裁定書，買受人獲得物權，並可據裁定書來辦理房產證。很多人在關注會不會辦不下來房產證，這種可能性不高，物權法規定，生效裁判文書就是物權憑證。法院出具的裁定書，就是物權憑證，權利是高於前一手房產證的，即便有些地方辦理新房產證中辦證機關設置一定的障礙，最終還是能夠辦證的。同時看，法拍房的價格，往往會低於同地段的二手房成家價格，很多地區都是低於10%-30%。

從實際使用角度看，購買法拍房，是需要自己做做盡職調查的，最重要的是看看房產是不是有人佔用，尤其是執行案件中的被執行人及家屬佔用，如果家裡有老人、孩子、病人等，法院通常去騰房的動力不大，那麼就有一種可能，你買到了房子，房產屬於你，但是原產權人佔著不走。

另外我們在實務中，還有這樣的事情存在，原房屋產權人因刑事犯罪而被判有期徒刑，同時他的房產被法院拍賣了，當下看起來，這個房產是空的，不存在騰房的問題，但是當買受人買了房產，原產權人服刑出來了，他會經常來這套房子騷擾，他本人是不認可這房子依法拍賣的，當然這在法律和道德上都沒有任何佔理的地方，但是我們的社會就是存在這樣那樣不講理的人，這會對買房人造成一定困擾。

總體來講，法拍房是個機會！

律界諸葛

法院拍賣的房子還是謹慎購買為好。一般來說，法院拍賣的房產分為兩類，一類屬於因經濟糾紛被查封的房產，拍賣所得主要用於償還債務；另一類則是被沒收的犯罪分子的非法所得，拍賣所得收歸國有。如果被拍賣的房產是屬於開發商的，並且沒有實際入住人員，那麼買就沒有問題。如果是屬於私人房產或者非法所得，那就要慎重了。因為這類房產拍賣時看似價格優惠，一旦不小心，可能就入坑，給自己帶來無限的麻煩，這方面的例子不計其數。購買法拍房可能存在的風險主要有以下幾方面：

一是拍賣後可能過不了戶，實踐中，常有房屋所有人在法院拍賣房產後提出異議，這樣競買人就無法拿到法院裁定書。如果，法院受理異議申請後做出撤銷裁定書，那就更麻煩。

二是無法正常收房，拍賣的房產可能被原房主的親友、租戶、或者其他債權人霸佔。尤其是有租戶的情況，不排除原房主惡意串通的霸佔。假如，租戶拿出一個20年租期的合同，那麼，有可能意味著你20年後才有可能收回房屋。可是，誰又能保證20年後會發生怎樣的變故？也許你永遠拿不到房子了。有的房產拍賣時，法院會要求買受人簽訂一個同意不清房保證書，所以法院一般不會介入拍賣後清房過程，只能靠你自己。

三是拍賣房產室內物品界定不清，原房主可能會拆除原有的一些家電、傢俱，或者提出補償要求，不給補償就不騰房。

四是如果拍賣的房產屬於涉黑涉惡的非法所得，可能會給日後帶來許多麻煩。

所以，法拍房雖然價格大幅低於市場價格，很有誘惑力，但是這個好處不是每個人都能享受得起，競買時務必要儘可能多的瞭解標的物的背景資料，並結合自身的應對及承受能力，謹慎做出選擇。（插圖來自網絡）

小豬房論

法院拍賣的房子可以買嗎？

司法拍賣，是處置老賴財產用於歸還欠款最常見的一種方式，以往司法拍賣都要通過拍賣公司或者登報公告等等，很多人無法實時瞭解最新的拍賣信息，且拍賣程序相對麻煩。現在法院與淘寶合作之後，在淘寶上推出了司法拍賣，使得這一切難題都輕鬆的解決了。

那法院拍賣的房子可以嗎？答案是肯定的，法院拍賣的房子都是具備完整產權的房子，當然可以買了，而且法院拍賣的房子正常只有市場價格的7折甚至更低（比如市場100萬的房子，法院拍賣只有70萬元），不過雖然價格低，但是要法院拍賣的房子也是有難度的，即必須要全額付款，不允許按揭，所以很多人都只能望房興嘆。

此外，必須要說明的一點是：法院拍賣房產過戶產生的所有稅費必須要有買受人承擔，所以你的實際付出的成本還必須加上稅費。

法院拍賣房子購買的注意事項

雖然法院拍賣的房子可以購買，但是一些事項還是要注意的，否則買完之後麻煩也不少，一般來說，有以下幾大問題要關注。

1、拖欠費用

正常原房產的房主都已經變為老賴了，相應的水電、物業以及寬帶等費用都不會在繳納，而法院也不會替你承擔，所以在拍賣成功之後，可能你還需要補繳這部分費用。

PS：這是不是固定的，因為在法院判決生效後，這房子的產權實際上已經算銀行的了，在沒拍賣出去之前，對於欠繳的水電物業，有的銀行會統一繳納了；再者即使沒有繳納，你也可以跟銀行協商，這部分由銀行承擔。

2、入住難

根據物權法等相關法律規定，如果租賃在前、抵押在後的，拍賣成交後的原租賃合同繼續有效。所以排賣之前一定要提前瞭解房屋是否存在租賃情況，如果是短租還好，假設是長租（比如五年、十年的），如果租戶不願意搬走，也極其麻煩。

3、原房主身份背景不明

被法院拍賣的房產的原房主一般都是欠債不還或者是因逃債失聯而長期在外地的人。而法院沒有義務告知你拍賣房原房主的身份背景，法院僅對房屋的產權負責。如若被執行人涉嫌犯罪、涉黑或涉嫌暴力傾向，你若競買了該房屋，不排除會受到原房主的騷擾或恐嚇。所以購買之前要先自己瞭解一下，被拍賣人是因何情況導致被房產被拍賣的？當然了現實中這類情況比較少，大部分都是正常的銀行貸款逾期導致被拍賣，涉嫌犯罪、涉黑的很少。

4、是否為淨房？

淨房指的是房屋內沒有任何傢俱家電了，因為拍賣的是房子的產權，並不包括房屋內的家電及傢俱等等，如果房屋非淨房，後續原房主又一直拖拉不願意來清房的話，麻煩也很多；反之如果已經是淨房了，證明原房東已經認命了，省去了諸多麻煩。

總結

總之，法院拍賣的房子是可以買的，但是買之前一定要先將情況都瞭解清楚了在買，不要一看到價格低就盲目買買買，因為法院產權變更給你之後，後續基本上不大會在管你了（除非是房東不交鑰匙，需要法院強制破門），一切只能你自己處理。

鯉行者

法院拍賣的房，俗稱法拍房，是可以購買的。一般來說，法院拍賣的房是正常房源價格的8折或者更低。價格低又是法院的處置房，當然就有風險，要不都去買法拍房？沒有購房技巧和購房經驗，是不建議購買法拍房的。

你提到的有些東西原來答應不拆，後來能拆的都拆了。這個法院不會為你主張權益。

被執行人和法院對此的承諾，都只是口頭承諾，都不會給你有效的證據，也就不會有法律效力了。

法院拍賣的，是房屋的產權，你競拍成功了，法院保證你能夠進行產權交易，但不包括屋內可移動的物品，也不包括屋內的裝修。

一旦這房拍賣的價格成功，被執行人可能心裡就很不平衡也不甘心，那他就會把屋內能搬走的都會搬走，不能搬走的，就有可能破壞。

有些法拍房的公告裡說，拍賣內容包括屋內的傢俱和裝修，其實，這只是提高競買人的競拍興趣，有經驗的競拍人，是不會看中這個裝修和傢俱的。

稅費的風險

前面已經說了，法院負責你產權變更，所有的稅費由競拍人承擔。這個房有哪些稅費需要繳納呢？這個你在競拍之前，就要做好調查。

物管費，水電氣費，閉路電視費，供熱取暖費等這些不是太多，還可以接受。稅費的風險在於，這個房是不是繼承的，是不是贈與的。繼承贈與的房，在交易的過程中，要繳納20%的個人所得稅。你競拍的房，本來比較便宜，如果再加上20%的稅費，價格就可能不便宜了。

騰房風險

比如這個房有租賃該怎麼辦？有些被執行人有可能和租賃戶簽定的租賃合同10年或者20年，雖然你競拍成功，成為這個房的業主了，但你要承認這個租賃合同。所謂的買賣不破租賃。

比如這個房業主現在還在居住，被執行人不搬離，說這是我唯一的住房，我沒有可以搬離居住的地方，法院是不會強制被執行人搬離的。

隱形債務

這個房的被執行人，是不是還有其他的隱形債務，你也有可能面對，這些債務，就會增加競買人的風險。

法院拍賣的房，是可以購買，不過，在購買之前，你得先把功課做好，否則，你競拍的風險相當大。

個人觀點，僅供參考。歡迎各位對這個問題討論，發表你們的意見和看法。

重慶紫勳君

購買房產對於絕大多數朋友來說，都是一生當中最重要的一項決定，應給予萬分的重視。對於非拍賣房產相關從業人員，不建議購買法院拍賣房產，因為這裡面有非常多可能出現大坑的地方，例如帶了長租約，有糾紛未解決等。

1.為什麼法院有這麼多拍賣房子？

法院拍賣房主要來源有兩個：

一個是屬於民事訴訟債務人房子被法院強制執行拍賣，將拍賣後獲得的資金償還給債權人。通俗的講，就是當借錢人和被借錢人產生糾紛打官司，借錢人輸了官司，手上有套房子，那麼這個時候法院就把借款人房子拍賣了拿來抵債。

另一個是公司有債務，被債權人告上了法院，最終敗訴被破產清算，其中公司或擔保人名下有房子，被法院拍賣還債。

由於大的經濟環境沒有過去幾年那麼好，相應的民事糾紛和企業破產清算案件就會增多，反應出來的就是越來越多的房子被拿出來拍賣。

2.在什麼地方可以看到法院拍賣房？

法院拍賣房子有專門的渠道，通常在各個地方法院的官網或者法院門口的公告欄會有拍賣房子的相關信息，想要拍賣的朋友可以在這兩個渠道參與。

除了上述官方平臺可以進行拍賣之外，淘寶等第三方電商銷售平臺也能夠參與房子拍賣。打開淘寶，選擇拍賣即可看到眾多出現在淘寶平臺上的待拍賣房子。

3.非專業人士為什麼不建議購買拍賣房？

看到拍賣房源價格時，很多朋友都有一種感覺，為什麼起拍價格這麼低？時不時出現的成交價格也很低。但是，對於非行業內的人，十分不建議購買拍賣房，原因有三個：

第一，拍賣房可能存在潛在產權糾紛。

拍賣房幾乎都來源於民事糾紛，或多或少帶有曾經債權債務人糾紛，這在購買後可能會出現問題。

第二，拍賣房可能存在長租約。

拍賣房有一個非常大的風險點就是在被拍賣之前簽了很長的租約，而租賃權比產權優先級高，租客不走還真是件頭疼的事情。

第三，拍賣房需要一次性付款，押金不退。

拍賣房需要一次性付清購房款，並不能像購買新房二手房，能夠按揭貸款買房。再者，押金一旦付了，後續尾款湊不齊，是不會退還的。

隨著淘寶、京東等電商平臺參與到法院拍賣房的銷售，其大大低於市場價的拍賣價，使得越來越多的朋友關注到法院拍賣房這一領域。但是，法院拍賣房可能存在的極高風險，以及一次性付款等眾多不確定性因素，不建議非專業人士購買。

大南山伯爵，MIT-NUS博士後，資深金融人士，用專業的知識、大白話的方式為您科普投資理財知識，讓天下沒有難懂的金融！歡迎關注、留言交流。

大南山伯爵

您好！
首先，廚衛燈具，在拍賣告知中有提醒，包含房產及裝修，通常我們講的裝修是指固定裝修，固定在牆上不能移動的，所以被執行人把能拆的拆走了，雖然不是很合情理，但是畢竟沒有把傢俱家電清單列出來，在法律上的確是沒有問題的，您也不用太在意這個。主要的是安全順利的過戶，收房。

至於另外一個問題，會不會買法院拍賣的房子？要根據房子以及個人情況分析。

法院拍賣的房子通常有以下優點：1、不限購 2、起拍價低

同時缺點也很明顯：

1、拍賣房過戶流程較一般房產交易複雜。

2、房價通常比較低，但是其他一些費用可能比較高，如果原房主拖欠幾年甚至十幾年物業費（可以提前去物業瞭解下），水電煤費用，也有可能發生，這些都用都是要由買方承擔的

3、不一定能順利收房，如果房子有合法租約，買賣不破租賃，買方還不能強制趕租客走，或者如果原業主的家人或債權人惡意占房不搬走，法院不肯出面幫買方強制執行騰空交房，會出現拿到不動產證收不到房子的狀況。

綜上所述，

如果您有認識法院、銀行熟悉法院拍賣房的流程的朋友，讓他們幫忙，瞭解所拍賣房子的狀況，可以考慮購買法拍房。

如果不熟悉，則不建議輕易購買法拍房。

關鍵字: 法院 二手房 社會