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越是到了年底，房价下跌趋势这样的情绪在全国蔓延开了。而越是这个时候，我们购房者也越是的焦虑和困惑。

很多朋友都说二手房基本上买不出去了，有价无市会持续很长一段时间。

实际上任何时候我们都应该理性的从本质上看待我国房价，和一些二手房也好，新房也好的市场问题。

一，房价下跌的趋势在全国蔓延吗？

最近一段时间，统计局公布了全国70个重点城市的二手房交易情况。总体上来看，的的确确有将近一半的城市成交量出现了严重的下滑。

也正是因为这个原因，很多朋友觉得我国的房价现在处于一个下行的趋势，并且在向全国进行蔓延。

实际上这是不对的，具体有两个原因：

第1个原因，量跌价不跌。

虽然统计的70个重点城市，大部分的二手房成交量在逐渐的下滑。但是从各个城市二手房的成交价格来看，价格并没有出现下跌，反而有微微的上涨。

特别是一些优质的城市，一线城市，二线城市和一些国家中心城市。大家可以结合自己所在的城市，去看看你们城市所对应的二手房就会知道，实际上它的价格还是很坚挺的，并没有出现下降的这个趋势，也更谈不上在全国蔓延。

第2个原因，季节性的淡季和旺季。

任何一门生意都有，旺季也有淡季，房地产市场也是一样，二手房买卖也是一样。

每年的上半年，特别是3，4，5月份属于楼市的小阳春，这个时候二手房的成交量，新房的成交量都会比较火热，相对比较大。

毕竟二手房属于个体，新房属于开发商。开发商为了回笼资金，可以在年底进行打折促销，当然能够带动一波成交量。相比之下二手房就出现了一个明显的下滑，让人感觉像这样的趋势在全国蔓延，实际上这是一种误解。

……

的确如此，我们应该从本质上来看待房价涨跌的趋势。成交量下滑跟楼市的淡旺季有直接的关系。而房价的下跌往往与供求关系有关。从目前的趋势来看各重点城市的发展以及人口流入量，房子并没有下降的可能。

二，二手房真的基本上卖不出去了吗？

即便是二手房并没有呈现出全国蔓延的下降趋势，但往往我们人是受情绪影响的。任何的风吹草动，我们都会自己加在二手房卖不出去这样的逻辑里面去。

不得不承认下半年以来二手房的成交量的的确确有一些严重的下滑，临近年底的时候更是惨不忍睹，中介门店甚至都很少有买房的客户光顾。

但是这和二手房基本卖不出去，完全就是不相干的事情。只能说目前二手房暂时有价无市，它是有原因的，我们一起来看一下：

第1个原因，新盘打折促销抢客户。

同样的商品有打折的，有不打折的，谁都愿意去购买打折的。年底开发商为了回笼资金，很多的新楼盘都在进行打折促销。打85折打95折都有，甚至买房送手机，买房送汽车，买房送车位的都有。

有这么好的福利，自然就把购房的顾客吸引到了新房里面去了，二手房相对来说就大大的减少了看房的朋友。看房的都减少了，怎么卖出去？

第2个原因，春节前后不置业。

中国人有一个购房习惯，在临近春节的时候，是不会特别愿意去花费大笔资金购买一个大型的商品的。

因为这个时候去购买往往考虑的不周全，年底大家都忙，没有深思熟虑考虑的时间，就宁愿放在春节过后再去购买。

别谈什么返乡置业潮，看看你们城市的返乡置业真的有那么厉害吗？不过是新闻宣传的而已。

第3个原因，房贷收紧。

每到年底的时候，各个银行对房款的资金额度都收紧了。那么二手房的个体，对银行来说就显得势单力薄，争不过新楼盘的开发商和银行的合作关系。

很多朋友也意识到，现在买了房也不能及时的入住，毕竟业主没有收到银行放款的尾款，是不会把房子交给自己的。

既然放款这么慢，倒不如趁着春节过后再买二手房。那个时候贷款政策相对会很松，春节之后很多二手房卖家也把对应的房源放出来了，有更多的选择。

……

是的，二手房现在看上去卖不出去，其实也是有原因的，这个原因其实跟房价下跌的趋势在全国蔓延没有太直接的联系。

总的来说，对于全国房价下降在蔓延，一定是一个误判。

成交量的下滑不代表价格的下跌，这是有本质区别的。而且它们受环境影响的因素也不尽相同。

其次二手房基本上卖不出去，跟房价下降也没有太直接的关系。除了在第二大点我们分享的几个原因之外。其实跟这几年楼市上涨，大部分业主房子增值了，都要拿出来卖出套利的一个增加库存也有直接的关系。

市面上的二手房库存大量的增加，当然不会是所有的房子都能够快速的卖出去。这不仅仅取决于二手房，本身就涉及的金额和程序特别复杂，是一个大金额的商品。

主要还是取决于竞争下的强者胜。当同类的商品比较多的时候，有性价比的商品，有优质资源的商品，比如学区，轨道交通这样的二手房，才能够快速的买出。

这也是商业社会里的最基本逻辑，有福利有折扣的新房和二手房相比肯定新房的成交量要多一些。有优质资源的二手房和没有优质资源的二手房，它的流动性也是不会相同的，我们必须清楚的明白这一些。

我是 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！

重庆地产视野

由于今年一季度全国各地房地产又出现过热迹象。到了4、5月份，各地密集出台房地产调控政策。而到了7月底，中央召开政治局会议，再次强调房不炒，并宣布下半年不会再用房地产作为短期剌激经济增长的手段。这也意味着严厉的房地产调控政策仍将持续下去，不会只是权宜之计。

就目前形势来看，国内各城市二手房基本就卖不出去了。主要原因有二个：一方面，三四线城市房价虽然相对坚挺，如果投资性购房退出，当地人主要买一手房为主，当地二手房也将呈现有价无市的情况。一二线城市二手房价因为动辄几百万，当地居民收入又都在3000-5000元之间，一旦投机性购房需求减少，当地房地产成交马上进入到低迷期。

另一方面，面对房价越涨越高，各地银行除了上调房贷利率之外，还有就是银行基本上就是不放房贷了。对于购房者来说，一套房子几百万，有几个能拿出全额购房的，即使有少数有实力全款买房的，也要购买一手房去了。而二手房市场如果没有银行这样的金融机构支持简直是空谈。

事实上，房价一旦形成下降趋势，二手房受影响是最直接，也是最大的：首先，如果是买一手新房，开发商要降价，地方政府限价，一手房价格就降不了。而二手房是自由市场，房价由买卖双方供需关系来决定，最能体现出买卖双方的意愿。

现在除非是急需用钱，一般房东都不愿意给二手房大幅降价，生怕越是降价，越是卖不掉，而买房者觉得房价回落是大趋势，反正我也不急，等你降价了再说。所以，现在买卖双方处于僵持状态，二手房成交难度比较大。

再者，对于二手房除非是投机炒房需求量大，只要一有房地产调控政策出台，二手房成交量最容易萎缩。这因为二手房往往是基础设施老化、小区环境较差，建造年限久远，还有买房贷款难批等问题。

之前二手房价格一直在上涨，银行也感受到了房贷的风险，所以，在审核二手房贷上都比较谨慎，有的基本关闭了二手房贷款渠道。所以，全国房地产市场降温，二手房市场是最先感受到的。

最后，随着各地房地产调控的升温，二手房市场投机炒房需求骤降，二手房成交量下幅下滑，而较高的房价又使当地刚需买不起房。试想，炒房需求逐步撤离，而当地刚需没有能力购房。二手房出现有价无市的情况，基本卖不出去就不足为奇了。从目前情况看，二手心市场要想全面转暖，可能性并不大。

受到新一轮房地产调控政策出台，以及中央政治局会议重提对调控房地产的决心，房地产降温趋势在全国蔓延。而房地产降温最为明显的是二手房市场，目前二手房市场有价无市的情况十分明显。这主要是银行收紧的二手房贷的放贷，同时房东与购房者双方都处于僵持状态，更关键的是，投机炒房需求放缓入市步伐，而当地刚需又无法接盘，这也导致了二手房市场近期有价无市，冷冷清清的局面。

不执著财经

二手房难卖。

想明白了“房住不炒”就可以理解二手房未来的遭遇了，早告诉大家了：房子是买来住的，不是拿来炒的。（买回来就好好住吧，卖它干什么？）为了落实这个，还搞了三年、五年不允许卖的条件。如果还要买卖怎么办？反正银行不跟你玩，要不你们自己现款交易吧。

二手汽车容易卖。

其实很多汽车经销商也炒汽车，比方丰田有一款面包车因为香港那些歌星影星喜欢，也被经销商翻倍在大陆卖，但是总体而言汽车市场炒作成分不大。为啥呢？那就是4S店与二手车商为两个平行系统，互相没有太多的经济责任。所以，二手车市场相对二手房市场比较冷静一些。二手房与一手房都掌握在中介手里，那么他们就会不停的制造噱头，企图从中牟利。

学一学有可能走向理性。

要落实“房住不炒”，就学习汽车市场的销售模式吧，就像4S店与二手车商一样。新车买回来开几天就卖，一定会损失税费，开三两年之后卖，一定会再折价两三成。开到六年需要一年一次车检，半价可卖。房子同样可以套用这种逻辑，问题是一定要坚决的把地产中介与“二手房商”剥离，不能用二手房的价格为一手房托市。先让二手房交易活跃起来，走入正常的贬值渠道，房市可能会走入理性。

二手房卖不掉，中介没损失，损失的是房主的时间和资金需求，却给新房“当托”了，所以中介和开发商恨不得二手房卖不掉。

老龚说势

二手房不是卖不出去，是市场价基本没人要了，想卖必须降价！

目前这个阶段，除了特别刚的刚需，没房就得孤独终老的那种，其他人完全不推荐也没必要买房。

原因1、房价不会大涨，国家进入财富沉淀期，不会再大幅度财富放水，需要控制通货膨胀，抑制泡沫。

原因2、购房成本增加，房价已经在高位，房贷利息也在高位。各种税和费用会直接导致买了房就已经赔了钱，原价出售也赔钱，价格上涨幅度还不够付杂费！更何况整体市场已经开始下跌！

原因3、算经济账，按100万房计价，首付30%30万，贷款70万，30年含利息需153.5万。加税和各种费用约160万（不算装修）。房价30年均持续涨幅低于6%就是在赔钱，还有占用大笔现金流。如果房价不涨，每年净亏损6万，30万本金5年房价不动亏完，房价下跌亏损更多，和杠杆炒股差不多。房价下跌，银行方面就需要增加费用，把下跌部分以现金形式支付，银行抵押房产贷款的基础建立在房价不会下跌情况下，下跌50万就需要给银行再付50万，因为抵押的房子在银行方面是按估值计算的，即房子下跌50%的时候，100万的房子变成了50万，但是原价需要160万买的房子你需要付210万买。房价下跌1%购房成本增加2%，房价上涨1%，购房收益增加0.4%。

华夏馋师

房价高，买房难，寄希望于房价下降，以图能够买得起房，2018年以来的严厉调控把房价快速上涨的势头基本遏制住了，从二手房来讲，甚至有不少城市开始下降的趋势，那么房价下降的趋势是在全国蔓延吗？二手房基本卖不出去了吗？

1、房价下降的趋势在全国蔓延吗？

房价有新房和二手房之分，二手房的价格更加接近市场价格，而新房的价格因为限价的因素存在，所以不一定会完全和市场一致，但是我们仍然可以从统计局发布的数据中窥见一二。

以下数据来自统计局，通过商品住宅销售额和商品住宅销售面积的比值，可以得出商品住宅的销售价格，这是销售均价，在2019年2月份的时候均价是8951元/平米，此后一路上涨，到了2019年6月，均价已经上涨到9269元/平米，这是很明显的新房价格在上涨的趋势。虽然幅度已经小了很多，环比涨幅为3.6%。

所以新房的价格下降是在全国呈现蔓延之势吗？答案是很清楚的。

那么二手房的价格如何呢？下图是2019年上半年70城市房价涨跌幅榜，包括新房和二手房，其中新房价格下跌的城市只有岳阳，剩余69个城市都在不同程度的上涨，而二手房中有59个城市在上涨，11个城市在下跌。

备注：以上价格是同比涨跌幅，而2018年的下半年是全年的房价高点，所以二手房的价格虽然环比下降的不多，但是和2018年的高点相比是有较大的跌幅的。换句话说，新房价格比较坚挺，二手房价格在回落中。

以上数据和统计局在7月15日发布的数据也基本吻合：

2、二手房到了卖不出去了吗？

下图是全国重点城市2019年上半年二手房住宅的成交量情况以及同比情况，2019年的成交量高于2018年，和2015年和2017年持平；和2016年相比是大幅降低的，这其中也是因为2016年是一个历史高点，但是和2018年相比是有大幅上涨的，成交量的上涨幅度接近20%。

所以说二手房卖不出去了，恐怕也不是一个事实，至于有说二手房挂出去以后很近也没有人来问津，以此来推断二手房不好卖了，这其中是另有原因，2018年的8月份左右几乎是全国二手房价格的最高点，此后二手房价格逐渐回落，而不少房主对二手房的出售价格仍然停留在当时的高点，这个就造成了他的房子很难卖出去。

但是如果你愿意降低价格，成交就要容易得多。总之二手房也没有想象的那么难卖。

壹号股权

二手房不打听，一手房都卖不动了，烂尾的有多少？所有想买房的所谓刚需们，别瞪个瞎逼眼往坑里跳了，三四线以下至十八线乡镇，房子已经饱合了，哪还有人要？从一七年入市的，在县城买房的，你就是接盘侠，记住了，五十年内你仍然站在高岗上，吹着炎烈的凉森森的东南西北上下风，前望了，后瞧了，左顾还右盼了，咋没有再来接盘的了？实话告诉你吧:因为没有人缺房子了！

黄羽飞云超

对一件事情做出判断，首先得深入了解它，房地产在我国具有三个属性，商品属性，投资属性，是其市场经济中的基本属性，还有一个是政府的调控工具，过去的20年，工具属性一直占着主导地位。

98年房改初衷就是为了应对亚洲金融危机，03年18号文件把房地产树立为国民经济的支柱产业，就是为了寻找增长点拉动疲软的经济。08年4万亿是为了走出次贷危机。15年棚改是为了去库存，拯救房企。20年来房地产作为政策工具，一直处在政策的风口上，马云说过，在风口上🐷都能飞起来，所以在过去的20年里从事房地产行业的人都是躺着赚钱的。7.30会议，政府为了经济转型痛下狠手了，不将房地产作为短期刺激经济的手段，意味着房地产作为调控工具将退出历史舞台。

未来房地产将慢慢回归的本来的商品和投资属性。

作为商品，其价格主要受供需影响，

长远看，目前我国的城市化大概百分之六十左右，城市化在经济社会发展中就是一条不归路，未来我国的城市化要达到百分之八十，甚至更多，还要有几亿人在城里购房，如果政府控制好房屋供给，房价怎么走我想是很明了的。短期看现在受人口政策的影响大中小城市房屋供需差异较大，过剩的房价要降一降，人口流入的房价还有张一张。

从投资角度看，目前对于普通大众来说，可选择的余地太小了，股票受经济转型的影响，短期内不会有多大吸引力。房地产在相当长一段时间内，还将是普通人的投资首选。现在房地产有将近500万亿的市值，是股市的十倍以上，资金在这里应该是最安全的。

不过在房地产行业中躺着赚钱的时代已经过去了，越来越需要专业的知识。以后的市场里会有涨有跌，或者会时涨时跌，要想赚钱就需要风浪里洗礼了。

小岛说财经

二手房不是卖不出去，是市场价基本没人要了，想卖必须降价！

目前这个阶段，除了特别刚的刚需，没房就得孤独终老的那种，其他人完全不推荐也没必要买房。

原因1、房价不会大涨，国家进入财富沉淀期，不会再大幅度财富放水，需要控制通货膨胀，抑制泡沫。

原因2、购房成本增加，房价已经在高位，房贷利息也在高位。各种税和费用会直接导致买了房就已经赔了钱，原价出售也赔钱，价格上涨幅度还不够付杂费！更何况整体市场已经开始下跌！

原因3、算经济账，按100万房计价，首付30%30万，贷款70万，30年含利息需153.5万。加税和各种费用约160万（不算装修）。房价30年均持续涨幅低于6%就是在赔钱，还有占用大笔现金流。如果房价不涨，每年净亏损6万，30万本金5年房价不动亏完，房价下跌亏损更多，和杠杆炒股差不多。房价下跌，银行方面就需要增加费用，把下跌部分以现金形式支付，银行抵押房产贷款的基础建立在房价不会下跌情况下，下跌50万就需要给银行再付50万，因为抵押的房子在银行方面是按估值计算的，即房子下跌50%的时候，100万的房子变成了50万，但是原价需要160万买的房子你需要付210万买。房价下跌1%购房成本增加2%，房价上涨1%，购房收益增加0.4%。

成都房产通L

还是价格，家里10年买的房子年前卖了，增值了4.5倍，刚挂出去时很多人打电话，沉寂了一个月后又开始接到各种看房电话，有的人很不要脸，谈好的价格准备去签合同，头天晚上10点多打电话说又不想要了，这种垃圾很多，卖房的时候谨防这些拿不定主意的人或者根本就是骗子。房子最后通过中介卖的，砍价时特别要注意给自己留后路，高挂中卖，中挂低卖，挂的价格只要不是特别离谱，不要担心没人看房，中介只想着能成交，所以坚持自己的底线，买卖不同心，所以砍价一定要迂回，男对男，女对女，买家有的会带亲戚、朋友过来砍价，对于这类人，抱着他说啥都是对的态度跟他沟通，不要太在意他们，如果买家真心想要，直接对准他去沟通去说房子的优点和价格的优势。太多人需求房子了，犹豫的是价格和自身能力。

键盘哒哒哒

今年的二手房市场降温，这对于很多炒房客来说是一件让人头疼的事。那在国家严控房产的政策之下，二手房为什么这么难卖出去呢？

一个原因是投资比太高，空置率高。以北京地区为例，围绕北京周边的楼市，投资类型的房屋超过6成小区，很多小区的入住率不会超过20%。外地人需要本地1-3年社保，本地人最多拥有两套房，认房又认贷，买不起新的。本地人只能买两套房子，并且还是认房又认贷，哪里还有多少需求。

另一个原因是投资者着急套现。不少炒房者使用的高杠杆炒房，本来是想短期作业，结果砸在了手里。在房价上涨周期内，不管什么样的房子都能出手，这里面的原因是大家都等着房价再涨。现在房价稳定，选择多了，购房者的要求条件就不一样了，老旧小区的基础设施老化、房型不好、环境不好也就成了难改的缺点，和新房比起来差距实在太大。

今年以来，不仅三四线城市出现这种情况，连热门的一二线城市也出现二手房房价回归的情况。相对来说，尤其是三四线城市，因为人口外流等诸多因素，卖房的局面会更加艰难。

關鍵字: 二手房 房价 购房