“量、價、費”一直是合同結算爭議，繞不開的癥結痛處！
資料核對過程中出現的不匹配，導致雙方發生糾紛/扯皮
結算審核階段，對過程資料把控不利，導致資料撰寫不嚴謹，結算過程困難
結算審批流程冗餘，導致審核週期長，款項遲遲不清
審檢率低，外部審核機構不嚴謹，導致實際有效工程量和對應成本不匹配
對竣工圖或施工圖結算審核方式，掌控不利，導致風險漏洞存在
竣工結算報告提交不積極，影響整體結算效率
這些問題一直令房企頭疼不已！
合同結算作為整個開發流程的最後一道關卡，對成本管控起到至關重要的作用。如果不能有效解決這些痛點，必然會造成一眾不良後果，包括：
失去對實際結算成本的有效管控：產生不合理的額外成本，出現過度超標狀況
形成不良的供應商關係：產生不必要的糾紛，導致優質供應商資源流失
給企業造成過重的稅額負擔：增加不必要成本導致的額外稅收
無法積澱有價值的成本數據庫：失去可靠的含量/材料價格數據，來指導未來項目的目標成本測算及成本策劃方案
那麼，具體來說房企該：
如何優化前期合同條款，保障權責清晰？
如何在項目中期管控好流程/資料，避免後期扯皮糾紛？
如何避免結算時因價量核算不準確，導致成本失控？
接下來，明源君將引入業內標杆中海、碧桂園、恆大為例，一一說明他們是如何從項目開發前期，中期，後期三階段，進行結算的全方位管控：合同條款細化、在線化流程運營、供應商和外部合作單位的績效管控等，以此有效規避、管控、解決結算問題。
項目前期
中海、碧桂園：
牢牢抓緊合同結算關鍵點
對於工程合同的結算，最重要的就是，項目結算方式、材料價/措施費結款說明。以避免因為項目施工中突發變更，工期延期，停工索賠，質量問題，導致的無章可依，無法可循；
1.合同結算方式：
一般合同結算方式分為：施工圖預算結算，承包總價結算，平方米造價包乾，工程量清單方式四種方式。
在實際中，合同結算形式，會基於對擬建項目的大小、工期、造價，設計深度等綜合因素考慮進行選擇，而不是固定某一種最好。
以上幾種方式都各有優劣，以中海為例，作為業界高利潤的標杆，為了提效降本，在合同價結算方式上，採用了工程量清單計價+部分定額取費模式（政府壟斷性經營工程）。
中海在結算時，一般給實際工程設置里程碑階段，按照該階段劃分計算實際工程量，進而來確認進度款，以及付款期數或間隔期。另外，還可以進行階段性的“定額付款”，以定額的方式一次性規劃好直接付款金額，避免後面發生變動。
2. 材料價結算管理：
在成本管控中，材料價格佔項目中期成本的60%-70%，且其易受原材料價格波動，技術水平，市場等因素影響，容易造成後期的變更發生，因此對它的管控尤其重要。
具體來說，材料價格的管理辦法包括以下幾種：限定價、信息價、預算價、暫估價、審批價、以及成本核算價管理。以此，形成一個綜合性的材料價格生成、管控、複核的過程。
通過限定價管控主材價格上限，如鋼筋、機械設備等材料的成本；從市場的角度來看，我們還可以出臺信息價以及時反映市場價格變化情況，指導定價。在相關資料不確定的情況時，還可以以暫估價的形式做價，後期假如採購價高於該價時，就在審批時做調整。
一般企業在管理材料價格時，不僅通過以上幾種手段來編制，還會做最後的核算覆盤，將最終材料核算的成本與施工預算價做比對，根據差距情況，最終定下實際的材料單價，以確保材料價格的合理性。
3． 措施費結算管理：
一直以來，措施費因其種類多且無法具化衡量的特點，讓甲乙雙方極其頭疼。
為此，在合同簽訂階段，房企們可以儘可能聯合供應商，一起討論列出所有可發生的措施費用，出具詳細的方案，避免措施費漏項，發生後期糾紛。
在編制計算措施費時，房企可要求施工方需基於實際的數據、計算公式、詳細闡明清晰事項情況，做到實事求是，合理價結算。避免後期因為考慮不齊全，導致不必要的負面影響。
項目中期TOP級房企的資料嚴審及高效的流程管理
對施工現場工程資料的保管和重視，是結算環節順利進行不可或缺的一步。為避免結算糾紛，特別是對供方跟甲方之間涉及到合作金額、相關權益的內容資料的有力保管，更顯重要。
然而實際執行中，資料的保管存在著這些問題：
“重外業、輕內業”對資料管理不重視，存在施工員/質量員兼做資料；
事後“補資料”、作假亂寫或資料數據脫離實際，讓結算材料失真；
以上種種，會造成 施工中資料丟失、缺漏、虛假不可靠等問題，影響到項目的質量/安全/結算管理。為此，小編提出以下幾種解決方案，供大家參考：
在線化管理資料的審核及提交，實現實時提交和審核，安全/可靠的保管資料。
細化工程資料管理制度，並對其提出標準化管理。
健全工程資料管理制度，資料員、送樣員需持證上崗。
技術部門對項目經理部進行資料交底。
以目前業界結算管理的標杆TOP級房企C企來說，將在線化流程的資料審核和管理做到細緻科學，大大提升了整體的效率和質量。
具體來說，C企的管控流程及方法如下：
整個業務流程的核心是圍繞線上移動工程協同app與ERP系統實時打通，聯合管理。 （*點擊立即體驗移動工程協同*）
1.直接由乙方在線提交結算資料，甲方在線手機端進行審核、電子簽字蓋章。相較之前需將資料原件反覆轉寄、簽字蓋章，在線化管理大大的高效化了整個流程的運轉；
2.乙方在線PC端提交資料後，甲方在線查看，無需將資料一一人工錄入ERP中再進行審核，工程協同會自動關聯ERP系統，實現信息的互聯對接，以及資料的完善留存。
3.審檢結束後，甲方也可避開使用線下短信/電話，多次提醒乙方提交對數資料，直接開啟在線消息提醒功能，自動提醒乙方，節省重複工作對人力/時間的消耗。
4.開啟對數環節後，甲方對數審核時，出現的任何問題均可直接與乙方在線溝通，避免過程中因距離/時間等原因，造成的信息反饋不及時，或交流信息無法留痕取證的問題，為高效完成有效對數，提供便捷可靠工具。
竣工後恆大：審檢率/資料核對等環節管控
一、審檢率的管控
竣工後的審核階段，通常甲方會委託外部造價公司審核結算造價。但第三方造價公司往往會出現審核不嚴謹、責任心不強，與施工方私下勾結的行為，從而導致最終的工程量與成本嚴重不符，導致成本管控失利，項目審檢率低等問題。
結合近年來房企的做法，我們整理出兩種解決方案給大家參考：
1. 可組建自己的造價公司，進行結算審核。敦促自己內部人員的嚴謹審核，避免了弄虛造假狀況，審核結果更加可靠。目前碧桂園也正使用該方式。
2. 通過獎金績效管理，給予外部審核公司一定比例的獎金。對於依賴外部造價團隊的企業，合理分配給其的項目分潤酬金，以鼓勵其積極性。
結合恆大來說，他與第三方公司的合作方式，主要從合作流程+結算規定 兩方面來說：
從合作流程上來說，由成本控制中心，前期進行確定委託對象、合同簽訂主導；成本分管領導審核、總經理審批確定；整個造價公司審核進度情況隨時跟進。
從結算規定上來說，一般工程造價在500萬元以內，諮詢費率會控制在3~8%以內；500萬元以上，諮詢費率應控制在2~6%以內。初審誤差率≤3%，複審誤差率≤1%的範圍內，給與諮詢公司低於最低費率的酬勞計算，作為額外補償激勵手段。恆大從有效結果考核為核心，將考核標準數據化，嚴格管控超標範圍，約束諮詢公司操作。
二、竣工結算資料與施工資料的核對
竣工結算時，竣工圖與原施工圖、變更資料核對不上的情況，令房企十分頭疼。由此造成的工程量變更、工程量質量核實情況，對應材料/設備使用量價的變化，都是結算時的關鍵難點。
面對這塊，施工企業可以嚴格按照合同約定，編制完整的竣工結算資料,並在內部建立對結算資料的檢驗制度；甲方也要有一些自己的管控審核標準及手段。
對於該部分，恆大有一些個性化管控要求，做到了更進一步的細化管理：
這些個性化管理有效明確了，各部門職責分工情況，需要明確管控的內容。以便後期結算的時候對關鍵內容的有效掌控，責任追查，以及複核確認等。
總 結
合同結算作為成本管控環節的最後一道關卡，其重要性不言而喻，但能否處理好結算，還取決於對項目前期、中期的關鍵環節把控，流程的優化。
同時，結算環節不僅僅是對甲乙雙方勞動成果的科學劃分過程，也是對雙方關係推進維繫的關鍵，更是對整個項目利潤生成的關鍵。因此，不論甲乙雙方都更應該 嚴格重視起其中每個關鍵節點，做到有據可依，有理可尋，成本可控。
閱讀更多 明源地產研究院 的文章
