买公寓自住的，在沈阳还是非常少的，少到可以忽略不计。那么，买公寓投资或者做学区房到底行不行，老亮认为只要有其它的选项，就不要选择这个选项。

买公寓做学区需谨慎

关于什么样的公寓是可以作为学区房的原始文件为《沈阳市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，但是这个文件中并没有提及学区。而在“关于《沈阳市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》的政策解读”中，对于什么样的公寓可以作为学区房进行了阐述，但并不清晰，原文为“居民购买的自住型新建商住公寓或酒店式公寓，享受落户、水电暖用价等方面住宅同等政策。但落户、民用电价要遵从公安、供电部门的有关规定。关于是否享受学区房政策，以房地产开发企业售房时所做承诺为准。”

投资公寓

重点来了，关于是否享受学区房政策，以房地产开发企业售房时所在承诺为准，这一点我觉得对于普通购房者来说是最不容易辨别的，而且老亮也一直强调，买学区房最好不要看承诺，因为承诺存在风险。

对于不得不买公寓入学的朋友，老亮给出如下建议：

1.购房合同中用途项标明为“自住”；

2.确认房子的水电暖是等是民用价格；

3.房子具有独立卫生间，具有居住条件。

重要提示：以上所讲的3条是必要条件，但是不等于满足以上3条就可以入学。为了稳妥起见，建议在购买前可以咨询一下学校负责招生相关工作的老师或区教育局。

公寓是投资价值最小的房产之一

公寓是商业房产的一种，也正是这种商业属性决定了，公寓的水电暖等收费标准除特殊情况以外都是按照商业性质来收取的，因此受众人群就会少很多。另外公寓在交易的时候价格费用也是非常高，一般综合下来基本要占房产总价的20%左右。

对于投资公寓的人来说，主要的收入要看租金来实现，因此，如果确实想要或者只能投资公寓，老亮的建议是先对你将要投资的公寓做一下调研，看看出租率和出租价格到底如何，这样才能做到心中有数。

两个事实告诉你公寓的销售到底有多差

黄河大街某公寓2017年号称就剩几十套，现在依然还有很多没有出售掉，而且价格从原来的9000多到现在的报价11000左右，如果是投资，赔是注定的。

某楼盘销售情况

上图是该楼的部分房产售出情况，图中绿色是可以销售的，黄色是被查封的，其它的为已经发证的房子。

另外一个某重点中学附近的公寓，房子建了有10年了，几年前就已经清盘，但是从沈阳房产的官方数据来看依然有些房源还未售出。

楼盘销售情况

上图是该楼盘某栋楼房的部分房屋销售情况截图，蓝色为已发证，浅色为未纳入网上销售。

目前沈阳的房地产销售情况多么火爆，但是对于公寓来讲就好像两重天一样，所以把公寓归结为做不适合投资的房产之一，一点不为过。