買公寓自住的，在瀋陽還是非常少的，少到可以忽略不計。那麼，買公寓投資或者做學區房到底行不行，老亮認為只要有其它的選項，就不要選擇這個選項。

買公寓做學區需謹慎

關於什麼樣的公寓是可以作為學區房的原始文件為《瀋陽市人民政府辦公廳關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的實施意見》，但是這個文件中並沒有提及學區。而在“關於《瀋陽市人民政府辦公廳關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的實施意見》的政策解讀”中，對於什麼樣的公寓可以作為學區房進行了闡述，但並不清晰，原文為“居民購買的自住型新建商住公寓或酒店式公寓，享受落戶、水電暖用價等方面住宅同等政策。但落戶、民用電價要遵從公安、供電部門的有關規定。關於是否享受學區房政策，以房地產開發企業售房時所做承諾為準。”

投資公寓

重點來了，關於是否享受學區房政策，以房地產開發企業售房時所在承諾為準，這一點我覺得對於普通購房者來說是最不容易辨別的，而且老亮也一直強調，買學區房最好不要看承諾，因為承諾存在風險。

對於不得不買公寓入學的朋友，老亮給出如下建議：

1.購房合同中用途項標明為“自住”；

2.確認房子的水電暖是等是民用價格；

3.房子具有獨立衛生間，具有居住條件。

重要提示：以上所講的3條是必要條件，但是不等於滿足以上3條就可以入學。為了穩妥起見，建議在購買前可以諮詢一下學校負責招生相關工作的老師或區教育局。

公寓是投資價值最小的房產之一

公寓是商業房產的一種，也正是這種商業屬性決定了，公寓的水電暖等收費標準除特殊情況以外都是按照商業性質來收取的，因此受眾人群就會少很多。另外公寓在交易的時候價格費用也是非常高，一般綜合下來基本要佔房產總價的20%左右。

對於投資公寓的人來說，主要的收入要看租金來實現，因此，如果確實想要或者只能投資公寓，老亮的建議是先對你將要投資的公寓做一下調研，看看出租率和出租價格到底如何，這樣才能做到心中有數。

兩個事實告訴你公寓的銷售到底有多差

黃河大街某公寓2017年號稱就剩幾十套，現在依然還有很多沒有出售掉，而且價格從原來的9000多到現在的報價11000左右，如果是投資，賠是註定的。

某樓盤銷售情況

上圖是該樓的部分房產售出情況，圖中綠色是可以銷售的，黃色是被查封的，其它的為已經發證的房子。

另外一個某重點中學附近的公寓，房子建了有10年了，幾年前就已經清盤，但是從瀋陽房產的官方數據來看依然有些房源還未售出。

樓盤銷售情況

上圖是該樓盤某棟樓房的部分房屋銷售情況截圖，藍色為已發證，淺色為未納入網上銷售。

目前瀋陽的房地產銷售情況多麼火爆，但是對於公寓來講就好像兩重天一樣，所以把公寓歸結為做不適合投資的房產之一，一點不為過。