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重庆返租销售的公寓又出问题了！
2012年，杨先生等人以套内每平米近两万的价格，购买了龙头寺动力国际的公寓。
当时开发商承诺，购买公寓之后，由一家酒店负责装修运营和返租，返租期为十年，每年返还的租金是总房款的8%，算下来，十年之后差不多就能回本。
然而，这才过了不到六年，说好的返租就出现了问题。
与业主签包租协议的酒店是重庆斯坦利酒店管理有限公司。双方约定，返还的租金每个季度进行支付。
2019年1月底，又到了收租金的时候，可杨先生等业主发现，以前的租金都是七八千，一万多，这一次只有一千多元。
斯坦利酒店方面表示，由于酒店经营方面的问题，现在无法再支撑原来8%的回报率，他们希望能降到4.5%，1月份打给业主们的租金是3月份一个月的租金，是按照4.5%的回报率来计算的。
对于对方突然单方面降低回报率，从原来的季付变为月付，业主们无法接受。
要知道，在2012年就卖2万元的价格是高得离谱的，几乎是周边房价的两倍还多。就算是现在，普通的商务公寓单价也没有上2万元。
这些业主之所以愿意花这么高的价格买这个公寓，就是奔着每年8%的稳定租金回报去的。现在，当这个8%不能兑现时，这些业主自然不能接受。
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说实话，这家斯坦利酒店已经把租金连续返了6年，并且还能在降租金之后站出来给业主们解释，已经算是业界良心了。
我看过太多的返租销售的游戏，这些游戏进行到最后基本上都只有一个结局，那就是承租者跑路，留下一地鸡毛让购房者自己收拾。
唯一不同的，可能就只是时间长短而已。
这样说起来，返租销售的公寓就真的不能买吗？
今天我就给大家讲一下返租销售的套路，至于到底能不能买，大家可以自己判断。
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现在市面上的返租销售模式基本上分了下面三种：
模式一 开发商返租
由开发商和购房者签订返租协议，开发商是返租的主体。
这种模式除了少数区县和四五线城市的市场之外，基本上已经看不到了。
一方面是因为返租销售这种模式本身是国家明令禁止的，另一方面则是对于开发商来讲，返租的风险太大。
在返租期限内，一旦运营不良，出现资金链断裂，购房者会把开发商拖入维权的泥沼，影响开发商的品牌形象和后期项目的销售。
所以这种模式基本已经被弃用了。还在使用的，也是由开发商另外成立一家第三方公司作为返租的主体，与购房者签订返租协议。
一方面可以打政策的擦边球，另一方面也可以让开发商置身事外。
模式二 几年租金一次返
开发商在销售时，就把往后几年的租金一次性返进房价里。比如之前南滨路的阳光100喜马拉雅采用的就是这种模式。
这种返租模式乍一看还不错。第一，租金在购房的时候就全部返了，后面不存在返租不能兑现的问题；第二，返还的租金还可以抵扣首付款，这样可以大大降低首付门槛，做到超低首付购房。
但其实仔细研究一下就会发现其中的端倪。
采用这种模式的销售价格往往比正常的市场价高出不少，所谓的几年租金一次返，本质就是开发商把销售价格抬高之后，再打个折而已。 扣除返还的租金后，实际价格与正常的市场价相差无几。
但购房者损失的却是这几年的使用权！
看起来首付门槛是降低了，但在约定返租的这几年当中，购房者是即无使用权也无任何现金流收益的。有的只是每月必须还的月供。
这种返租更多只是一种销售套路而已。
模式三 由酒店管理公司返租
这是目前市面上普遍采用的返租模式。由于返租销售是政策不允许的，所以现在大都换了个名字，叫做“带租约销售”。
由于与购房者签订返租协议的主体是酒店管理公司或者是长租公寓托管公司，具有真实的经营行为和比较成熟的运营管理经验，因此租金返还相对更有保障一些。
前面提到的龙头寺动力国际斯坦利酒店公寓，采用的就是这种返租模式。
但从结果来看，这种模式也显然是不太靠谱的。
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购买“带租约销售”的公寓，同样有非常多的潜在风险。
第一个就是回报率的风险。
同样以动力国际的斯坦利酒店为例，8%的年化收益，10到15年的投资回收期，相比起普通的住宅、公寓和商铺来讲，静态收益率确实算比较高了。
但需要考虑到另外一个问题，随着房价的上涨，租金也会不断地递增。把10年的周期拉通来看，如果算上租金增幅，8%的固定年化收益其实并不高。
第二个是流动性的风险。
一旦签了返租协议，在返租期限内，业主对物业是没有使用权的。
如果你想把这个房子卖掉，因为物业是带租约的，也就是说买你房子的人必须继续履行租约，这就限制了客户群体。也会大大缩小买你这个房子的客户受众面，对于公寓流动性十分不利。
想卖的时候卖不掉，最终只好降价割肉。
第三个是
升值空间的风险。
现在我们讲投资房产，获利主要来自于由资金杠杆放大的资产升值，而并非租金收益。但带租约销售的公寓在这方面显然不占优势。
一方面，这种房子由于有装修，又带租金回报，因此在销售时就有比较高的溢价，大大透支了未来升值的空间。
另一方面，由于流动性不佳，客群受限，因此在卖二手房的时候，也价格势必受影响。
两头往中间一挤，升值的空间就非常有限了。像龙头寺的动力国际就是比较典型的例子。如果现在的业主要把他们手上的公寓卖掉，能够按购买的原价卖出就已经不错了，6年时间几乎没有升值。
还有第四个就是租金返还的风险 。
虽说酒店管理公司有成熟的运营经验，对租金回报一般也都做过精算，但这也架不住市场环境的风云变幻。
其实像斯坦利酒店这种不能按约返租的并不是个例。前段时间就曾爆出过大量的长租公寓和托管公司爆雷的事情。
不管是做酒店运营也好，还是其他的民宿或者物业，一旦运营不善，就有可能跑路。这期间就存在很多不确定性。
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看了以上的分析，相信你对返租销售的公寓应该有了更深刻的了解。至于这种产品到底能不能买，大家心里也应该有自己的判断。
现在做民宿的平台很多，像爱彼盈、携程之类的一大堆。自己运营起来其实也并不复杂，并且收益也并不比开发商承诺的租金回报低。
房子还是把使用权掌握在自己手里才是没有风险的。没有使用权的房子价值是不完整的。
虽说现在的房子更多地体现了金融价值，但只有使用价值才是根本。
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