2018年，“三价合一”和“731新政”给深圳楼市降了不少火，在住宅和公寓的门槛越来越高的时候，商铺凭借稳定的租金回报率和超高的溢价率又一次成为了人们关注的焦点。
哪里有板块轮动
哪里就有裂变！
淘房志一直致力于研究楼市的发展与走向，我们从城市发展的历史中发现一个规律，那就是当城市板块轮动的时候，一定会发生价值裂变！
板块轮动，本来起源于股市，指的是板块与板块之间出现轮动，推动大盘逐步上扬；而在房地产中，板块轮动理论同样成立：上一轮暴涨中，一线涨完，强二线涨，然后是弱二线城市补涨。
通常股市里板块轮动的规律是：金融--地产--有色--钢铁--电力--金融。
而在房地产中，不同的物业类型之间，也会出现板块轮动：刚需的楼盘涨了之后豪宅再涨，豪宅涨了之后有可能就是商铺、写字楼在涨。
在住宅和公寓短炒的大门被关上之后，淘房志认为下一波板块轮动的时机已经到来，香港和深圳的发展就是中国最突出的板块轮动的案例之一！
2014年，香港铜锣湾街头成交了一套实用面积只有122平方英尺(约12平方米)的地面商铺，售价1.8亿港币，创下了每平方英尺147.5万的单价新高(即每平方米近1500万)，人民日报惊呼天价！
铜锣湾位于香港岛的中心区域，地理位置优越，属于板块轮动的核心，是香港最早开发的地区之一。
区内有全港最大的百货公司崇光百货、闻名海外的时代广场和世贸中心，LV、GUCCI等世界名牌扎堆进驻，巨大的人流量更是刺激了片区的消费力，铜锣湾也理所当然成为全球租金最贵的商圈之一。
1500万/平可能对我们还有些遥远，但与香港一岸之隔的深圳已经突破了人们的想象空间！
2012年，深圳东门成交了一个铺，89平，单价84.2万/平！南山海岸城一间20平米的小铺，成交价格1200万，单价60万/平！
尽管与香港1500万/平的差距还很大，但这让人们看到了深圳商圈价值的巨大潜力！
每一次深圳中心板块轮动的时候，就会出现商圈价值裂变的机会！
一开始是在罗湖东门，然后西移到了南山海岸城，随着粤港澳大湾区时代的到来，下一个裂变的地方就是湾区崛起的区域！
湾区+前海+大空港新城+海洋新城
沙井定位西部中心！
下一个裂变机会来了！
在今年的大湾区发展全球高峰论坛上，中国城市规划设计研究院深圳分院副院长、教授级高级城市规划师王泽坚透露了未来深圳格局规划的重大调整，其中，福海、沙井片区作为西部的城市级中心区！
东部中心是龙岗中心城+坪山、西部中心是大空港+沙井。这两大中心将承担起深圳辐射周边城市，带动周边区域发展的重任。
沙井地理优势突出，地处粤港澳大湾区核心区域，是深圳市空港新城的主要辐射和服务区，未来的沙井将依托空港新城核心腹地，临空经济、会展经济将不断发展壮大！
海洋新城是继前海之后深圳获得的又一个承载国家战略的稀缺性增量发展空间
深圳国际会展中心＋国际会议中心＋新科技馆为核心的深圳空港新城，包括启动区、半岛区和离岛区，被深圳人俗称为大空港。
大空港国际自贸区是国家重点开发的前海辐射中心，深圳第二会展中心核心商圈，是深圳未来经济和城市发展的重要区域，重点发展商务会展、创意服务产业，是一市两中心的经济核心崛起地。
此片区规划承载就业人口46万，规划居住人口25万，具有整个深圳都罕见的海陆空轨立体交通体系！
除了已开通的地铁11号线，未来有12、20、18、26、30号线，一共6条地铁线路！
其中，12号线和20号线在紧锣密鼓建设中，预计到2022年，沙井人实现从1条地铁到3条的蜕变！
大空港“专用线”：地铁20号线
20号线号称大空港的“专用线”，这条线联系了深圳新国际会展中心与机场的快速服务线路。
深圳机场高铁枢纽：堪比上海虹桥枢纽
根据规划，机场东综合交通枢纽站，将结合深茂铁路机场东站、轨道1号线、机场AB航站楼建设，计划工期为2018年-2022年，总投资150亿，远期规划至2040年，深圳机场可保障旅客6300万人次。
深中通道：让沙井进入临深小时生活圈
沙井市民前往中山、珠海等珠江口西岸城市的时间将大大缩小！这意味着深圳到中山等临深片区快捷生活圈的形成。
深圳机场国际客运游艇港：未来年人流量可达1000万
目前客运游艇港一期规划已初步完成，除了游艇码头外，总建筑面积约36.8万平方米。
国际客运游艇港未来，将分为游艇产业区、滨海休闲区、国际客运港三个功能板块，预计年人流量可达1000万！
在十三五期间，沙井有23个城市更新计划，拟拆除重建面积超过约400万平，总投资达401亿元！万科、华侨城、星河、京基、海岸城等房企悉数进驻。
其中，城市更新面积超10万平的有5个，最大的为万丰南山工业区及万丈埔工业区（一区）片区，拆除面积达25万平，由海岸地产投资开发约80万平的海岸城，是南山海岸城面积的2倍多。
另外，再加上约90万平的万科星城和博林君瑞的Hello Park，将弥补沙井超级商业综合体的空白，进而成为未来整个沙井的生活中心，淘房志认为，无论从规划还是辐射范围上来看，沙井海岸城未来一定会超过南山海岸城！
沙井人口稠密、经济发达，作为湾区+空港新城的主要辐射区和西部中心，沙井具备了裂变的基本要素，随着片区配套的完善和湾区经济的发展，沙井势必会迎来裂变的机会！
消费升级，综合体验至上
街区+mall才是未来趋势！
尽管沙井的裂变机会将出现，但这并不意味着人们就一定能抓住。
不是所有的中心商铺都值得入手，未来的商业领域，单一的购物场所将逐渐被忘记，取而代之的是一个综合性强、配备完善、功能多、体验好的商业综合体设计项目。
为重新把顾客拉回购物中心，众多商业地产开发商正在尝试通过创新性的定位规划、积极的业态优化组合、跨界尝试、不断加持的场景营销、大数据研究等，希望找到一条差异化特色竞争之路。
未来的商业项目，已经不止是为市民提供一个购物的去处，而开始成为承载着城市生活内容的公共空间。未来的商业会在街区，通过丰富的业态组合和舒适的空间尺度，让逛街可以变成一种真正的享受。
于是，一种创新型的商业模式诞生了，那就是“街区+mall”。
街区+mall的组合既可以逛街购物又可以休闲娱乐的复合型商业综合体，这种形式非常契合当代年轻人对消费体验的升级需求：
24小时全时段经营的模式，将弥补打烊的遗憾，通宵满足夜生活族们的需求，精致而富有情调，打造24小时不打烊的年轻人聚会轰趴的潮流聚点；
引入大量备受年轻人追捧的特色网红体验式业态品牌，提升消费者购物体验层次；
深圳万象城的火爆说明了“街区+mall”的成功
如今，沙井也将出现这种街区+mall的高端商圈，那就是博林君瑞的Hello Park。
HelloPark位于沙井中心路与上星南路交汇东南角，是博林集团打造的全新形态的风情商业街区，博林君瑞右边约300米就是沙井海岸城，仅一路之隔。
周边不仅是沙井片区住区密集最高、居住档次最高的区域，附近还有万科、海岸城等旧改项目，预计商业周边消费基数高达20万人，未来将形成约40万㎡的商业集群。
Hello Park：街区+mall
深圳西部空港首个艺术主题式休闲消费目的地
Hello Park的设计理念是按照国内第三代商业进行设计，从原来的街铺、商场、mall，到街mall，项目设计完全采用街mall的方式，预留大量休闲空间。
设计特点
1、多广场式设计：商业于南、中、北部均设计下沉广场，可用于举办经营活动及商业外摆，同时将地下商业地面化，利于导入消费人流
2、BOX式街铺设计：商业盒子设计，更多开口方便人流导入；全超白玻橱窗设计，超大昭示面，充分进行经营展示。
3、街区风雨连廊：约300米休闲商业街区，提供风雨无忧的体验式消费环境。
4、透空式地下街区：地下商业街区顶盖采用大量透空设计，自然光引入地下。并引入绿化景观，丰富外摆场景，地下与地面街区别无二致，增添消费氛围。
5、时尚现代商业立面：商业屋顶采用透光孔铝板设计，缤纷墙面灯光，时尚质感，打造强识别性的商业形象。
6、艺术化互动元素：在街区内部大量引入艺术化设计的互动娱乐及HelloKongzi形象元素，形成独特的商业标签，吸引客户慕名而来。
7、独立商业占地：商业街区独立于社区住宅，独立占地，令商业更集中，更容易形成浓厚的商业氛围
六大网红规划
主题影院：主题打造高端观影体验，创新区域观影潮流新篇章
精品体验式超市：国际范的精品生活馆，品味生活的每一处细节
儿童教育培训：儿童成长的启蒙胜地，助跑少儿阅历和素养
文化艺术体验馆：传统和现代文化的交错，体验时代的文化魅力
特色美食网红餐饮：休闲娱乐的时尚聚会圣地，都市悠闲美丽邂逅
休闲酒吧、咖啡、时尚奶茶：极具特色的休闲娱乐空间，纵享都市缤纷魅力
为满足当下城市人对高品质休闲有创意和趣味性的消费需求，博林君瑞Hello Park首先在建筑规划上已做好了前沿的设计理念。
Hello Park商业独立住宅地块设计，给予商业充足空间，在建筑形态上区别传统社区底商的做法，打造双首层透空式街区+mall的建筑形态，让整个商业街更具开放性、互动性、交流性，形成逛的氛围。
这里将会是符合消费者需求的社交场所，年轻人聚会的打卡处，老年人消磨时间的好去处，以及孩子们的游乐中心，形成一个互动性和持久性的公共空间。
凭借其时尚、活力、休闲等特色，Hello Park将会成为整个空港乃至全市首屈一指的新型消费场所。
从香港到深圳，从东门到沙井，板块轮动的脚步从来都没有停止过，而每一次的轮动总会有一些人能够洞察先机，预见未来商业发展的趋势，只有这样才能抓住商圈价值裂变的机遇！
博林君瑞Hello Park的出现弥补了沙井片区商业综合体的空缺，并且以“街区+mall”的形式竖立西部商圈标杆之作，未来Hello Park将与万科、德普等商业，形成约40万㎡的海岸城商业圈，将成为辐射全城的商业聚集体。
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