西安|學位房
西安的四月，算是一年之中比較舒服的，溫度適宜，鳥語花香，正是出遊的好時節。但有一群人，他們的四月，非但絲毫沒有愜意之情，反而更多了幾分焦慮之心。
每年的4月左右，都是學位（區）房購買的旺季。”再窮不能窮教育“，孩子的教育問題，是家長心中的頭等大事。招生地段的劃分、小升初派位的政策走向，無不牽動著，各位家長脆弱的神經。
老李也是一名父親，非常能夠理解作為家長的心情，也尊重每一位家長的教育理念。但作為一個教買房的人，必須暫時拋開感性，從一個理性購房投資者的角度，去分析“學位（區）房”的選擇。
說到學位（區）房，必須先說其存在的基本面，即西安的義務教育現狀。眾所周知，西安的義務教育配套存在諸多“特點”，其中以 “民辦強公辦弱”，和 “教育資源不足” 兩個最為突出。民辦學校的強勢，導致民辦學校學位房的火爆；教育資源不足，則導致“開發商+名校分校”的樓盤越來越多。
學位（區）賦予房子權利，房子則體現學位（區）的價值。
學位（區）房的選購，從來都不是一件簡單的事。從大多數學位（區）房購買者的角度，那必定是在解決孩子上學問題的基礎上，去兼顧房產的“金融”屬性。只有這樣，買房才能變成一件對家庭”增值“的事情。
在全國大多數城市，是以強勢學區房與弱學區房進行對比。但由於西安 “民辦強公辦弱” 的特殊性，強勢學區房變成了學位房，其內涵也隨即發生了本質變化。我們就必須瞭解西安本土的“特色”所在。
理解：學位房OR學區房
所謂學位房，是針對民辦學校，就是業主在買房後，獲得相關學校“學位”。一般來說，樓盤有“學位”名額是因為其引進了學校，或與某些“名校”有聯建、合作方面的關係，孩子入學不受戶口限制！但學位不能重複使用，且大部分學位只保證一個子女入學。
所謂學區房，是針對公辦學校，即西安市教育局會每年公佈公辦小學所對應的劃片區域。孩子戶口與父母在同一戶口，且在該區域內的家庭，即可入學，可重複使用。
針對“學位房”和“學區房”，”上學“在其中所包含的意義是完全不同的，學位是一次性的，學區是重複性的。所以，在以子女上學為目的的大前提下，“學位房”的學位更多的是消費屬性，“學區房”的學區則兼顧了金融屬性。
我們推導出學位價值的簡易公式：
學位價=（同區域同房齡同質地）學位房-非學位房。
量化之後，我們就更容易掌握學位本身的單位價值。
如果學位的單位價值固定，那麼是不是就意味著，購買學位房上學，就一定要去購買面積最小的房子呢？答案還不能這麼武斷。
學位剛性需求的人群，該如何抉擇？
以目前西安最成熟的高新系學校為例說明。
例1：帶有高新二小一中學位的夏日景色均價在2.2W-2.3W。同地段不帶學位的龍記觀瀾山均價在1.4W-1.5W。綜合比較小區規模、新舊程度、物業管理、周邊配套，二者互有優劣，基本屬於同質化樓盤。那麼夏日景色所帶的二小一中學位價，就基本為每平方米7K-9K的溢價。
例2：帶有高新三小一中學位的楓林綠洲均價在2.4W-2.5W，小區綠化面積大，容積率小，地鐵緊鄰。同地段不帶學位的建邦華庭二期大戶型的掛牌價也近2.3W，新開盤的萬達ONE公示價格除個別房號外，價格在1.9W-2.1W。這三個樓盤均圍繞木塔寺，屬於高新最核心地段，這裡我們不詳細比對其小區差異。同樣推導其學位價，每平米3K-5K的溢價。
例1所在丈八路與科技三路交匯處，學位溢價每平米7K-9K。例2所在木塔寺區域，學位溢價3K-5K。按照例1和例2所在區域的預期和現有配套來劃分，木塔寺區域屬於高新的第一梯隊。其周邊樓盤均為豪宅定位，整體配套被強勢拉昇，房子本身的內涵價值也隨之提升。
不難發現，隨著房子本身內涵價值的提升，學位的溢價在縮小。而房子本身價值成長動力不強的，學位的溢價就會放大。呈現分化趨勢。
從房產投資的角度，單純為了上學（消費屬性），忽略房子的金融屬性，在效率上是極低的。但這也是學位的特殊所在，畢竟投資孩子，永遠大過投資房子。
這裡，老李要強調一點，明確你的購房目的和負債能力！
如果你的資金有限且學位需求強，那就去找小戶型，越小越好，魚和熊掌不可兼得。
如果你的資金寬裕，此時更應考慮房子的長期成長動力，切勿圖便宜，免得葬送了大好機會。
投資者該如何選擇？
從房產投資的角度，學位房的高溢價+房產自身價值，一定會最終被下家承擔（再貴的房子也有土豪接得住）。而且，學位是不可重複使用的，在西安目前民辦強公辦弱的大前提下，學位的價值更加稀缺，其溢價空間更高。
這裡明白道理就行，就不多展開分析，要評估自身能力，量力而行。但需要提醒的是，其在未來可能會有政策性風險，將放在下篇進行詳述。
總結
學位（區）房是個永恆的話題，因為其背後捆綁著教育資源。下一篇中，老李將繼續學位房的話題，為大家分析，西安日後教育配套的改革，對學位房和學區房的影響。以及，”開發商+名校“的模式下，新盤該如何選擇。
日後老李會堅持去分享喚醒更多人房產金融意識的文章，當然還有更多對於潛力區域分析、踩盤分析和實操方面的分享文章。
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