西安|学位房
西安的四月，算是一年之中比较舒服的，温度适宜，鸟语花香，正是出游的好时节。但有一群人，他们的四月，非但丝毫没有惬意之情，反而更多了几分焦虑之心。
每年的4月左右，都是学位（区）房购买的旺季。”再穷不能穷教育“，孩子的教育问题，是家长心中的头等大事。招生地段的划分、小升初派位的政策走向，无不牵动着，各位家长脆弱的神经。
老李也是一名父亲，非常能够理解作为家长的心情，也尊重每一位家长的教育理念。但作为一个教买房的人，必须暂时抛开感性，从一个理性购房投资者的角度，去分析“学位（区）房”的选择。
说到学位（区）房，必须先说其存在的基本面，即西安的义务教育现状。众所周知，西安的义务教育配套存在诸多“特点”，其中以 “民办强公办弱”，和 “教育资源不足” 两个最为突出。民办学校的强势，导致民办学校学位房的火爆；教育资源不足，则导致“开发商+名校分校”的楼盘越来越多。
学位（区）赋予房子权利，房子则体现学位（区）的价值。
学位（区）房的选购，从来都不是一件简单的事。从大多数学位（区）房购买者的角度，那必定是在解决孩子上学问题的基础上，去兼顾房产的“金融”属性。只有这样，买房才能变成一件对家庭”增值“的事情。
在全国大多数城市，是以强势学区房与弱学区房进行对比。但由于西安 “民办强公办弱” 的特殊性，强势学区房变成了学位房，其内涵也随即发生了本质变化。我们就必须了解西安本土的“特色”所在。
理解：学位房OR学区房
所谓学位房，是针对民办学校，就是业主在买房后，获得相关学校“学位”。一般来说，楼盘有“学位”名额是因为其引进了学校，或与某些“名校”有联建、合作方面的关系，孩子入学不受户口限制！但学位不能重复使用，且大部分学位只保证一个子女入学。
所谓学区房，是针对公办学校，即西安市教育局会每年公布公办小学所对应的划片区域。孩子户口与父母在同一户口，且在该区域内的家庭，即可入学，可重复使用。
针对“学位房”和“学区房”，”上学“在其中所包含的意义是完全不同的，学位是一次性的，学区是重复性的。所以，在以子女上学为目的的大前提下，“学位房”的学位更多的是消费属性，“学区房”的学区则兼顾了金融属性。
我们推导出学位价值的简易公式：
学位价=（同区域同房龄同质地）学位房-非学位房。
量化之后，我们就更容易掌握学位本身的单位价值。
如果学位的单位价值固定，那么是不是就意味着，购买学位房上学，就一定要去购买面积最小的房子呢？答案还不能这么武断。
学位刚性需求的人群，该如何抉择？
以目前西安最成熟的高新系学校为例说明。
例1：带有高新二小一中学位的夏日景色均价在2.2W-2.3W。同地段不带学位的龙记观澜山均价在1.4W-1.5W。综合比较小区规模、新旧程度、物业管理、周边配套，二者互有优劣，基本属于同质化楼盘。那么夏日景色所带的二小一中学位价，就基本为每平方米7K-9K的溢价。
例2：带有高新三小一中学位的枫林绿洲均价在2.4W-2.5W，小区绿化面积大，容积率小，地铁紧邻。同地段不带学位的建邦华庭二期大户型的挂牌价也近2.3W，新开盘的万达ONE公示价格除个别房号外，价格在1.9W-2.1W。这三个楼盘均围绕木塔寺，属于高新最核心地段，这里我们不详细比对其小区差异。同样推导其学位价，每平米3K-5K的溢价。
例1所在丈八路与科技三路交汇处，学位溢价每平米7K-9K。例2所在木塔寺区域，学位溢价3K-5K。按照例1和例2所在区域的预期和现有配套来划分，木塔寺区域属于高新的第一梯队。其周边楼盘均为豪宅定位，整体配套被强势拉升，房子本身的内涵价值也随之提升。
不难发现，随着房子本身内涵价值的提升，学位的溢价在缩小。而房子本身价值成长动力不强的，学位的溢价就会放大。呈现分化趋势。
从房产投资的角度，单纯为了上学（消费属性），忽略房子的金融属性，在效率上是极低的。但这也是学位的特殊所在，毕竟投资孩子，永远大过投资房子。
这里，老李要强调一点，明确你的购房目的和负债能力！
如果你的资金有限且学位需求强，那就去找小户型，越小越好，鱼和熊掌不可兼得。
如果你的资金宽裕，此时更应考虑房子的长期成长动力，切勿图便宜，免得葬送了大好机会。
投资者该如何选择？
从房产投资的角度，学位房的高溢价+房产自身价值，一定会最终被下家承担（再贵的房子也有土豪接得住）。而且，学位是不可重复使用的，在西安目前民办强公办弱的大前提下，学位的价值更加稀缺，其溢价空间更高。
这里明白道理就行，就不多展开分析，要评估自身能力，量力而行。但需要提醒的是，其在未来可能会有政策性风险，将放在下篇进行详述。
总结
学位（区）房是个永恒的话题，因为其背后捆绑着教育资源。下一篇中，老李将继续学位房的话题，为大家分析，西安日后教育配套的改革，对学位房和学区房的影响。以及，”开发商+名校“的模式下，新盘该如何选择。
日后老李会坚持去分享唤醒更多人房产金融意识的文章，当然还有更多对于潜力区域分析、踩盘分析和实操方面的分享文章。
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