對於房產投資客來說，重慶是一座來了就不想走的準一線城市。
1、重慶是“新一線”城市中，唯一不限購的城市。
2、相比熱點二線城市們，重慶的信貸還有優勢。
3、重慶基礎設施很貴，地鐵（輕軌）便捷，未來還有很大的提升預期。
4、重慶按套內面積賣，放眼全國 ，重慶房價是窪地。
5、重慶將調控加碼，限購升級是大概率。
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重慶的魔力
重慶大的無邊無際，本質上是一個省。省會就是主城區，再加周邊幾十個區縣。
2017年重慶人口統計是3000萬，很多人質疑這是加上週邊縣城的。但實際情況是，郊縣人口大量湧入主城區，就像是四川各地人口湧入成都。
重慶地形很特別，城市由兩條江和幾條山脈切割得比較支離破碎，不能像平原城市那樣環狀發展。
因此，橋樑和隧道決定了區域房地產的價值。
我們看下面這張圖，兩江交匯的地方就是渝中半島，在歌樂山和南山兩條山脈線以內就是重慶的主城區。
一個城市的軌道建設決定了一個城市的區域地位、城市規模。
截至2017年12月，重慶軌道交通運營線路共有6條，1、2、3、5、6、10號線，線網覆蓋重慶主城區全域，里程總長度位居中國第六位、中西部第一位。
2018年還將開通一個環線，環線是重慶市唯一的閉合環形線路，線路全長50.3公里，沿途共33個站點，其中13個為換乘站點。
至2020年，重慶市將形成軌道交通1號線、2號線、3號線、4號線、5號線、6號線、9號線、10號線和環線9條線路為主的軌道交通網絡，跨越322公里，可通達主城9大城區，預計運營里程近500公里；將連接兩個城市中心及六個城市副中心，以及江北機場，江北、上橋、沙坪壩及菜園壩鐵路客運站，朝天門碼頭等主要交通樞紐以及城市各類主要的活動中心、居住區、工業區、高新技術開發區、文教區、旅遊區等，形成高效銜接、快慢組合的大都市區軌道交通一體化網絡，推動大都市區一體化發展。
重慶現在的擁堵是因為軌交線路多是單打獨鬥，沒有形成立體的網絡，那我們從這張圖上可以看到，這就是重慶十七線一環遠景線網規劃。
那我們細化一點呢，可以看到渝北核心以及照母山軌交規劃略高於其它片區之外，整體還是比較均衡的。
當然這是2050年的軌道規劃，將來還有很大的調整空間，我們之所以單獨拿出來說，因為它可以反映出近三年政府方向和開發熱點，對預判區域價值是很好的參照物。
所以最後，你會看到核心的地方在這裡。
• 渝中有9條線
• 北區核心11條
• 再往北照母山禮嘉9條
• 再往北的悅來—中央公園7條
• 蔡家5條
• 龍興4條，4號通江北，8號通茶園，14號線通彈子石，快軌K1通大坪
• 沙坪壩，目前沙坪垻堵車嚴重，只有一條開通，未來另外四條開通，雖有緩解，但還是堵。
• 大學城有六條，基本上大學城和三北的聯通
• 九龍坡西站開通了，沒地鐵還不行，未來有8條
• 南坪片區有五條
• 茶園，看起來有點繞，也有五條
• 巴南，有六條，有意思的是為了巴南11號線兩次過長江，真捨得。
總的來說呢，北部片區有驚喜，但總體還是均衡的，可以說，有地鐵的地方，其區域價值都將得到提升。
我們再來看外部交通情況。
至2020年，重慶市將開工建設渝湘、渝昆、渝西、蘭渝、成渝中線、渝漢等6條約1400公里高鐵。最終實現重慶至成都1小時到達，至貴陽2小時，至西安、昆明、武漢、長沙4小時到達，至廣州6小時以內到達，至北京、上海8小時到達。
我們看到隨著重慶西站的落成，重慶成為米字型高鐵中心，還有一大四小的機場建設，這些都為未來5-10年重慶虹吸500萬人口做準備。
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價值體系紊亂進入無中心二環時代
據銳理數據統計，2017年土地市場量價齊漲，樓面價達4631元/㎡。
相交2016年，17年成交土地體量漲幅20%；樓面價同比增長46%，連續兩年漲幅超過 40%。
從成交樓面價排名TOP10看，有6宗地位於兩江新區，分別在悅來、大竹林、禮嘉。
所以我們會發現重慶的房產開發已經進入了二環時代，核心區已經沒有多少開發空間，隨著外環地價和房價的上升，一環內資產的價格也將隨之上升。
西永、龍興、李家沱、茶園位列成交宗數前三，其中西永、李家沱和中央公園更是可建規模超200萬方，表明重慶開啟全面外拓時代。
所以，核心區域地稀價高，土地外延主城二環，形成“北-南-西”三角鼎立發展格局。
以上是土地市場的表現，那房地產市場基本面是怎麼樣呢？
2017年重慶主城區商品房市場表現“量價齊升”， 供應2549萬方，環比上升14%；成交3517萬方， 環比上升28%；成交均價8828元/㎡，環比上漲22%。
2017年重慶主城區商品房，第四季度供應加大；成交保持高位，成交均價年中達峰值；存量逐月減小。
北區市場熱度不減，各區域房價分化明顯，最大價差達一倍。
2017年重慶主城區各區商品房成交量排名前三依次是兩江新區、渝北區、九龍坡區，其中渝中區成交均價繼續佔據高位，這與渝中區區域成熟、土地稀缺等因素必不可分；
兩江新區照母山、禮嘉、中央公園成交量佔據主力，而九龍坡區主要以楊家坪、鳳天路、二郎區域佔據主力，南岸區則主要以彈子石、茶園組團為主；
渝中區房價領先平均水平52%，兩江新區房價領先平均水平25%；
2017年高層市場剛需產品供應不足，大平層產品井噴，導致高層市場成交量漲幅僅5%，但成交價漲幅高達29%。
2017年重慶主城區各區高層成交量排名靠前的依次是渝北區、巴南區、南岸區，兩江新區、九龍坡區，全年成交了均在200萬㎡以上；
渝中區成交均價繼續佔據高位，這與渝中區區域成熟、土地稀缺、以及大平層產品集中等因素必不可分；
商品房市場表現供不應求，量價創歷史新高；北區成交排名靠前，城市向北熱度不減。
各區域房價分化明顯，最大價差達一倍。
總之，我們看到重慶全面進入中心二環新區時代。
3
是真調控還是去庫存？
2017年出臺了一系列住房限售，土地及預售限價、信貸收緊、三無人員徵房產稅等調控政策，還有限售政策以及疊加土拍收緊、供應結構優化、市場監管嚴格等等力度超前。
信貸政策在不斷收緊，五大行提高房貸基準利率，購房成本增加。
以上都是我們對重慶大勢進行了分享。接下來我們聊聊重慶樓市現在還有什麼機會。
4
重慶目前的樓市現狀
現在在重慶看房子，大家都會有一個問題就是，重慶市場短期的空間還有多大？
我們知道重慶從2016年10月開始，到我們三月底到重慶調研的時候，已經連續漲了18個月了。尤其是兩濱一嘴，渝北的新區等。
那麼我們該如何判斷重慶樓市的走勢？
放眼望去，渝中區、渝北區、江北區、九龍坡、沙坪壩、南岸區、大渡口和巴南區都有屬於自己的中心商圈。
可以說，重慶處處皆是中心，也可以說：重慶是一座無中心概念的城市！
所以我們按區介紹。
➤江北區
歷史悠久，商業發達。
現在核心區在觀音橋商圈，是重慶所有小仙女兒的最喜歡的地方。另外北濱一路二路依託江北嘴CBD，是重慶新的商貿金融、金融產業中心。
江北的熱點板塊是江北嘴中央商務區和高端生活區；
為避免出現缺少商業配套而出現的空城現象，江北嘴規劃了大體量的商業配套。未來1-3年，該區域內將陸續建設超100萬方的大型商業設施以及文化旅遊項目。
2018年江北嘴金融中心和江北嘴商業中心將全面呈現。
我們說幾個典型的目前在售的樓盤：
中鐵建西派城，精裝大平層，上次開盤21000-22000，最近要開一棟樓，200多套，44F，比上次漲1000元，面積是套內130-160左右。
恆大中央廣場，新鷗鵬教育城，賣完了。
保利觀瀾，在售3期，月底推出260套房，均價18000-20000精裝；最低首付50%，三無人員具備1、國央企、2、上市公司、3負債低，流水大，三者具備其一即可。
紫御江山，最近開一棟樓，300套，99、88、115，精裝，3T8戶，套內均價22000-30000，標準CEO。目前再排卡，銷售中心需要甄別購買能力。
我們的感覺的價格貴，買到的幾率高。對待三無人員最友好。
我們會看到重慶向北，江北區一路向上的趨勢非常明顯。
因為重慶一路向北，所有就有了渝北。
➤渝北區
渝北區作為重慶GDP排名第一，地勢平坦，土地面積最大的主城區。
片區內有機場、高鐵站，還有兩江新區的很多產業園。
1、照母山板塊
照母山是整個兩江新區的核心區，也是最早開發的區域，目前已經進入到尾聲。
目前在售的項目有恆大御府、恆大世紀城，恆大照母山、世貿珺悅府。
片區內高層15000元/㎡，洋房17000-22000元/㎡。
照母山從不被人知到重慶首席居住區， 憑藉區位優勢、富人區定位的圈層優勢，照母山正在成為重慶下一個城市中心。
不過，雄心勃勃的照母山，卻始終難掩一個事實：除了零星社區商業以外，具備輻射、帶動力的大型商業還是一片空白。
整個照母山的商業配套，基本上都是圍繞在金州大道兩側，以金科時代中心和約克郡為軸心，進行的一個帶狀分佈的商業帶。
我對照母山的看法是重慶土著看好渝北方向，民間的說法是北部是富人區，而且本地人好面子，哪怕只是買個普通高層，也覺得自己進入了那個圈子。
對於投資如果新開樓盤套內單價15000元/平以內可以入。
2、悅來板塊
城市界面整潔有序，與蔡家版塊隔江相望。高層在13000-14000，洋房17000左右。
3、中央公園
中央公園資源稀缺，居住環境相當不錯，純正的中央公園主要是三個樓盤組成——金茂、魯能、香港置地，以及其它附屬樓盤。
這個片區最早進駐的開發商是鵬潤當時拿地樓面價1736元每平米。
最近一次拿地是2017年3月，雅居樂進駐，拿地價直接到了9352元。
我們會看到樓面價開始翻翻，2017年更為兇猛。
悅來-中央公園其實算一個板塊，片區內的容積率都很低，基本在2.5之下，所以產品普遍以小高、洋房、別墅為主。而早期低價地出貨時間已長，剛需產品越來越少。
後期高價地入市，預計價格將拉昇。它們的市場表現也是類似的，基本上都是熱點樓盤，排號都需要找關係，公開搖號，關係戶先得。
4、禮嘉
其實是大竹林組團的延續。
隨著照母山和大竹林開發接近尾聲，禮嘉成為2017以來最熱的版塊。
2017年，禮嘉片區拿下了數塊樓面價超過11500的地塊，並只能進行現房限售。
整個片區內在售項目很少，大平層 19000—22000元/㎡，清水；高層套內均價17000-18000左右。
房源搶手，很難買到。
5、蔡家
目前還處在前期無序開發階段，缺乏統一規劃。 片區內有輕軌6號線，規劃有10號線和13號線。
片區高層價格清水套內11000-12000左右，洋房14000左右。
總結一下：
1、政府限價下，渝北區一二手基本無倒掛現象。
2、現在有一種觀點是重慶向北或許會因為城市主政人的改變而有變化。但我們總體看下來的感受是，目前應該是板塊的輪動，而不是城市發展方向和片區定位的變化。
➤巴南區
接下來看我們看一下巴南區，它是相對偏遠的一個區，北邊連接南岸區，這個區最大的特點是擁有豐富的旅遊資源和人文資源，好山好水好風光，房價相對便宜。
現在有兩個核心商圈：李家沱和魚洞商圈，還有一個新區是龍洲灣，我們的判斷是巴南區會有比較好的發展，從17年的土拍看，土地價格和土拍數量量價齊升，在樓市上李家沱和龍洲灣都算是比較有潛力的區域。
1、李家沱
李家沱是巴南區政府進行更新改造的重點片區，未來屬於主城南。
西與九龍坡區 、大渡口區隔江相望，北與南岸區接壤，交通便捷。城鎮戶籍人口15萬人左右。
現階段除已建成的融匯半島、恆大城等小區外，這個片區主要處在中期開發建設中，但地都有主了。
目前李家沱版塊入駐的房企已經超過了30家。有融匯、協信、旭輝等。2017年，華潤、中建、碧桂園等也都進駐到這個板塊。
比較有代表的項目是千江凌雲，這個項目是碧桂園、金科、旭輝三家開發商開發，700畝佔地，分五期開發，洋房均價11000-12000；高層3T8均價9200-9500。
華潤瀾山望，佔地300畝，計劃4月初開盤推出9棟洋房，
上次均價9500-11000。預計下半年推高層。2、龍洲灣
因為重慶主城二環時代到來，龍洲灣成為主城南部拓展重點區域，同時也是巴南區打造中央文化休閒活動區的核心區域。龍洲灣距解放碑只有12公里，規劃人口46萬人。
在軌道3號線通車、巴濱路通車後，南重慶的人氣越來越旺。
我們在前面土地交易數據已經說到去年重慶土地主要集中在兩江新區和巴南區，其中巴南區成交23宗。
從2013年起至今，龍洲灣進駐的開發商有萬達、中鐵、招商、中交、旭輝、聯發、榮盛、藍光、融匯、佳兆業、陽光100、融創、珠江、恆大、遠洋、保利、華宇、協信等。
從2016年周邊建面6000元/㎡，到2017年建面7500元/㎡，再到現在的約8500元/㎡的房價。我們可以預期到2018年下半年這個片區新房的價格。
片區代表的項目有：
聯發龍洲灣1號，分兩期，現在是二期，很快要開400套高層，3T8，價格是9000，帶車位。首開7600元，上一次8500元（帶車位），周邊8500-9000。
➤沙坪壩區
是重慶學府大區，也擁有西部地區最大的綜合交通樞紐重慶西站。但是受制於嘉陵江和歌樂山山脈的阻隔，所以沙坪壩的新區是穿越了歌樂山山脈的大學城和西永商圈。
1、大學城
大學城已經發展了十年了，主要圍繞幾個大學建設，我們的感受是片區相對重慶主城是獨立，目前片區內除少量樓盤尾盤外，基本都進入交房或已交房狀態。
目前在售的有三個項目。
恆大未來城，14年拿地，規劃有別墅、洋房、高層。目前在售高層，計劃四月中旬開兩棟300套房源，11500-12000套內精裝，70-90戶型區間。
啟迪協信城立方，11年拿地。目前最後兩棟洋房，本次開60套，排卡200組，價格在上次11000-12000的基礎上微調，我們的感受應該是買不到房子的。還有60套計劃下個月開，這個盤就結束了。
富力城天禧， 這個項目已經開發了十年了，有3000多畝，配套有學校和商業。本次銷售洋房48套，面積105-118平米，排了50多個號。高層300套，面積66-90平米，排了400個號。基本上買到的可能性還是有的。
2、西永商圈
西永商圈在經歷了大約四五年的不溫不火之後，在去年有五六個品牌開發商拿地，所以這個片區還會有三年的集中大開大建的時間。
雖然這個片區距離主城區更近，翻過山就到了，但其實這個片區空地還有很多，片區內開發進度層次不齊。有的已經交房、有的還是空地，有的雖然拿地了，但是還沒開始動。不過片區內的軌交線規劃很密集，有五條軌交線，已經開通的有一條，2019年開通一條2020年再開通一條。
這個片區承載這整個西部新城商業、商務配套，所以各大項目都配備大體量商業，比如龍湖、恆大、融創萬達城等等。
目前這個片區的高層套內均價11000左右、洋房套內均價13000元/㎡。
雖然西部新城有一帶一路大的國家戰略做後盾，也引進的電子、信息等產業，但明顯感到西部新城區發展要滯後主城三年。
可以明顯感受西部新城的開發熱度不高，大約是起步時間已經有十年了，沒有集中爆發期，所以這個西部新城的房價漲幅也一直落後主城區的速度和幅度。
總的來說，整個西部新城板塊項目體量大，產品豐富，每個項目都是別墅、洋房、產品組合，整體容積率都不高。
另外片區在售房源和存量不多，雖然熱度不如兩江新區，但購買難度並不低。
我們對這個片區的基本判斷是，價格優勢也只是相對的，並不明顯，短期內一定是有漲幅的，但我們不推薦。因為翻越一座山，割裂了它和重慶主城的聯繫，註定了這個片區永遠只能是外圍地緣市場。
➤南岸區
整體產業特徵不明確，受地貌的影響，在長江南山之間，所以南岸區穿過南山做了一個茶園新區。
南岸區其實可以分四個板塊，彈子石板塊、南濱路板塊、融僑半島板塊以及茶園新區板塊。
1、彈子石板塊
彈子石是交通通達性最好，再一個因為洋人街1000畝地的拆遷，所以我們對彈子石這個片區在售的新房和二手房很看好，這也就是為什麼我們重慶考察的第一篇文章重點說了長嘉匯的開盤。
2、南濱路板塊
是傳統江景豪宅區是兩江四岸的重點構成部分，片區內基本已無什麼在售房源了。在售高層住宅產品均價在22000。
片區內在售的最大項目是
金輝御江府，整個項目3000畝地，只剩下最後一塊地，預計6月開，以大平層洋房和別墅為主。目前在售的組團，還剩最後一棟高層，四梯十戶，價格20000-24000，精裝。套內66-142平，43層，一共400多套房子。預計四月開。
另外還有陽光100喜馬拉雅，剩餘五套，220平起，單價價格30000起。
3、融僑板塊
融僑已經開發了十年了，基本結束了，片區成熟，有學區。
4、茶園新區
它是離主城核心區最近的新興區域。規劃有四隧道兩輕軌和一東站（重慶東站也確定在茶園）。總的來說，交通狀況好過西永。
2017年1-11月，在重慶樓市組團排名中，茶園在成交金額、套數方面奪得第二名，僅次於照母山。
2017年茶園樓面均價實現了同樣實現跨越式增長 。
目前入駐茶園房企已超30家。前期品牌開發商較少，但是2017年以後，成交的7宗地，有6宗被大型品牌房企拿下，比如金科、保利、融創、碧桂園、東原、奧園、遠洋、中鐵、榮盛等，這幾家房企除金科很早就佈局茶園之外，其它均屬第一次進入，且多為低容積率住宅用地。
目前在售的主要有五個項目：
保利堂悅，劉家坪軌道站旁，容積率1.44。小高層、洋房、疊拼。剛開了一棟洋房，40套，排號600個號，價格是13000-14000。隨後還會再開一棟疊墅套內約116-130㎡新中式大院疊墅產品，贈送率高，價格從13000-19000；
榮盛華府，分三期，洋房、洋樓、別墅，洋房13500；洋樓的價格和洋房的價格會持平，因為限價的原因，洋樓和洋房沒有價差；容積率1.5，戶型套內110-120；
融創江南榮福，住宅賣完了，洋房13000，高層11000；
恆大同景國際城，3000多畝，賣完了，只剩下洋房底躍，面積是227平米，邊戶210萬，中間戶190萬；
金科珀翠園，距離地鐵口很遠。項目規劃700畝，現在首期，高層70-80，均價13500； 洋房80-90，均價15500；
我們的感受是目前這個片區房子非常難買，現在這個片區有房子賣的項目不多，高層很少，別墅為主。
➤渝中區
它是巴渝文化發源地。處長江和嘉陵江交匯處，兩江環抱、形似半島。我們第一天也是住在渝中區的，顯然渝中區的解放碑中心商圈是整個重慶CBD的極核區，擔任著商務、商貿雙重功能，是重慶經濟、商貿和金融中心。
可是我們也明顯的感覺到，因為城市產業的不斷分散和外遷，那麼渝中的解放碑現在更像是一個旅遊中心。
那麼渝中有兩個新的板塊，大坪、 化龍橋。其中大坪有龍湖的時代天街，化龍橋的重慶天地會形成區域級的商業中心。
我們在前面也提到重慶的地形決定了軌交對地段價值的影響，渝中雖然不斷的在外遷產業，但是它的樞紐位置決定了渝中將在未來城市軌交不斷開通，中心的地位不斷加強，房產價值將不斷提升。
➤九龍坡區
中心商圈是楊家坪商圈。區域內比如二郎、彩雲湖、九龍坡，是距離市中心最近且還有大面積乾淨土地的板塊，目前看算是重慶整體漲一圈之後最有價值的片區了，特別是對於長線持有的。
九龍坡的新區是華巖新城。
1、華巖新城
華巖新城2013、2014年開始，最火熱的是去年，金科、城投、聯發、金地、北京城建都進入該片區拿地。另外恆大和保利分別收購本地兩家企業的項目也進入該片區。
目前的發展態勢是由南向北的順序進行。
片區內洋房均價11000-12000，高層9000左右（套內）。
比如保利金香檳，本次推出16套洋房，均價11000-12000。高層9000左右，計劃6月份開。
北京城建龍熙臺，目前還有十幾套套別墅房源在售，預計2018年12月31日交房，套內187-225㎡，總價250-360萬/套。另外4月底將推洋房，套內面積99-118㎡，1梯2戶、五層、退臺，之前單價11000，本次計劃12000。
雖然我們對這個片區長線看好，但我們並沒有找到合適的項目。
總的來說，重慶已經進入小步快跑，開盤清盤，沒有存量的階段，幾乎沒有銷售中心是有房源，你直接可以下定的，除了個別項目別墅和一樓或頂復洋房，特別是剛需、剛改類房源幾乎為零。
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2018年機會在哪裡？
重慶是一個對於房產投資客來說，來了就不想走的準一線城市。
1、不限購，但距離限購升級不久了。
2、外地人，無貸款記錄，有國央企、上市公司等6個月社保，年齡在55歲以內，基本可以正常首貸。
3、重慶銀行評估普遍評不足，評估價一般是市場價的85折到9折。
4、三無人員買二手房，首套按揭可以貸評估價7成，二套可以貸評估價6成。
5、三無人員買新房首套普通要3-4成，二套4-5成，利率上浮15-20%。
6、外地三無有房產稅。房產稅隨人不隨房，不是終身。房產稅為交易中心核算價的千分之五。核算價是市場成交價的7成，基本可忽略。
8、不建議買建面超過15455元/㎡的房產投資，因為豪宅稅隨房不隨人。
對於2018年的機會點：
1、 從2016年下半年開始重慶樓市基本已經普漲一輪了，2018年並沒有普遍的窪地機會。
2、 因為價值的迴歸，首推兩江四岸次新房，因此需要花費相應的時間去看二手。
3、 從目前調控政策的趨勢看，6月份有可能重慶會出限購政策，主要是針對三無，所以還想入手重慶的時間不多了，如果沒時間看二手房，可以沿地鐵線優先考慮非熱點區域的10000左右的盤，長線都是不錯的選擇。
4、 我們的經驗是，現階段在重慶看房一定要隨身帶好身份證、徵信報告、銀行流水等，因為重慶現在流行晚上悄悄的開盤。
5、 對於本地剛需或剛改，我們預測年底前重慶還會有30%以上空間，所以只要買的早價格都很好。
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