四爷一家说
公寓是用来干嘛的，公寓的用处有多大，公寓有什么其他的边际作用，公寓买卖市场是否畅通，这几个问题回答完毕之后，可能对公寓投资就有了一个全新的认识，这些是基础，如果再加上当地的一些特殊公共资源，或许就有了比较标准的答案了，接着往下看，哈！
公寓这个产品，本身是属于商业性质，土地也是商业用地，年限也基本都在40年或者50年的范围内，这就说明是一种纯商业的模式，当然也有一些住宅公寓，由于存量较小，就不多说了！
第一：公寓是用来居住的，商用居住，酒店，民宿，或者兼顾办公也是可以的，对吧？
公寓是用来干嘛的，用来居住的，还是办公的，一般的理解都是商住公寓，既可以当酒店，也可以出租，作为办公，环境一般也会越来越少，但是作为酒店，民宿机会是最大的；
这就要问一下，你所在的城市人流量大吗，广州个人觉得可以，但是要在地铁周边5分钟走路的范围内，如果是旅游城市，也是可以的，要考虑人流，人在这个城市的留存时间比例！
第二：公寓有没有什么边际的利益存在，显然是没有的；
住宅为什么涨价快，他和户口，学区，这些紧密相联，公寓就不具备这些条件，用途比较单一，那就要求突出他的其他方面的效用，例如位置，公共交通，是否CBD，格局适合做什么，有没有车位，停车是否方便，周边有没有商圈等等，会突出这些功能，要切记了，哈！
第三，商业地产的交易流程和税费，是怎么规定的，买卖是否畅通呢？
买卖一定是畅通的，但是由于税费较高，买卖的时候，实际并不是很划算，如果是短期投资，都有可能面临着亏钱的可能性，而且是大概率事件，理由就是税费，稍微高一点点，知道了吧？
商业地产部分税费，都有哪些，交易契税3%，个税1%或者差价20%，增值税就是增值部分的5.5%左右，评估费0.5%，交易费8块每平米左右，还有一个土地增值税30-60%之间，增值越多，收的越多，还有测量费，印花税，制证费，其他的等杂费；按揭贷款50%，首付50%，利率执行标准利率，有时候会根据客户征信上浮利率，都是有可能的，按揭还有保险费1%左右吧！
有个关键点，增值越多，收税也越多，例如100万买的商铺，涨到了300万，要卖出去，有200万的增值部分，这个增值部分收取增值税5.5%，个税20%，关键还有一个土地增值税，土地一般是房价的25-30%的比例，也就是说200万增值部分，有50万是土地部分，这50万的土地增值部分要收取60%的土地增值税，接近30万的税金，增值200万，要缴纳80万的税金，懂了吗？
阿永哥点评：
一是买商业公寓的时候，要长期持有，用租金来整存零取的玩法，最后留点固定资产，因为交易税费过高，特别是增值以后更是如此，另外，租金如果能够增长，也是很可观的；
二是购买公寓，要擦亮眼睛，那些什么产权式公寓，压根就不具备投资价值，买公寓就是要买，高逼格，分割性强，有车位，交通方便，格局较好的公寓，才更具有价值，当然也要看自己的城市，是否具备这些基本的条件，一些四五线城市的公寓，就是鸡肋，全是叫床声？
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