前言：今天股市大漲收盤，上證指數上漲了 1.78%，深證上漲了 1.71，創業板漲了 2%，現在的階段繼續堅定持有就好了，此前也寫過文章《大盤3000點以下，我會堅定的滿倉》
不過，挖掘低估、優質的公司同樣十分重要，今天我記錄一下關於萬科的投資機會的思考。
萬科，沉睡的野獸何時覺醒？
1、地產行業綜述
在具體的講萬科這家公司之前，我先說下對整個地產行業的看法。
由於近幾年國家宏觀調控愈發嚴厲，中央三令五申“房住不炒”，疊加目前房價處於歷史性的高位，投資者們對房地產的未來普遍非常悲觀，但我認為實際的情況沒有那麼糟糕。
如下圖所示，2019 年 1-10 月，全國商品房銷售面積同比增長 0.1%，銷售額同比增長 7.3%，無論是銷售增速和銷售額增速都有比較大的下滑，但依然保持了增長，這在如今各行各業都比較艱難的大環境下，是非常不容易的。
另外，數據顯示商品房庫存持續維持低位，近兩年相比 2017 年有所回升，是因為這兩年房屋新開工面積同比有較大幅度提高：統計局的數據顯示，2019年1—10月份，全國房地產開發投資109603億元，同比增長10.3%；房屋施工面積854882萬平方米，同比增長9.0%。
總體上來說，房地產的現狀遠遠沒有市場普遍預期的那麼悲觀，而展望未來，房地產依然會是中國經濟的支柱產業——即便是到如今，房地產也依然是美國的支柱產業之一，期待房地產大崩盤未免有點太天真了。
但是也必須看到政府給房地產企業各方面帶來的限制，其中對大多數房地產企業最致命的影響是融資渠道大大收緊了，在這樣的情況下，有二類房地產股票必須要慎重，那就是規模較小或者負債率過高的房企。
此前去雪球嘉年華，與幾位球友一起吃飯時，其中就有一位當地某銀行支行行長聊到房地產融資的問題，他說現在銀行只會給top20 甚至top10 以內的房企貸款融資，對負債率過高的top10 房企如中國恆大也避之唯恐不及。
我認為這是一種普遍的現象，因為目前政策上對房企融資的限制確實挺嚴厲的。
在這樣的背景下，中小房企連現金流都會出現很大的困難，更別說做大做強了。屬於房地產這個行業野蠻生長的時代已經過去了，未來將是行業龍頭企業強者恆強的局面。
2、萬科，曾經的地產老大何時歸來？
萬科曾經在長達十餘年的時間裡都被公認為房地產行業的帶頭大哥，近兩年來風頭被融創和碧桂園搶走了很多，但毫無疑問萬科依然是中國最優秀的房地產企業之一。
最近幾年，萬科更加偏重於求穩，如下圖所示，自2016年以後，萬科的淨負債率在A股主流房地產企業中處於最低的水平。
也正因如此，萬科錯失了 2016-2017 年房地產大爆發的時間段，而在此期間激進擴張的融創、碧桂園、恆大則趁勢崛起。
2019 年三季報顯示，萬科淨負債率為 50.4%，貨幣資金 1072.4億為一年到期總負債的 170.7%。
由於萬科既是行業龍頭企業，同時淨負債率較低，因此其融資成本也很低，大概僅 5.2%，接近於保利的 5% 和招商蛇口的 4.9%，達到了國有企業的融資利率水平。而利息成本，是房地產企業最大的支出之一。
萬科 2019 年 1-11 月銷售面積 3697.5 萬平方米，同比增 2.7%，銷售金額 5735.2 億，同比增 5.4%，相比三季度的同比分別增長 5.5%、10.2% 的確是有所下滑，但問題不大，也顯示了有力的韌性。
展望未來，萬科依然還會是房產行業大玩家。
不過，既然萬科基本面穩健，同時未來也值得看好，那為什麼短期股價遲遲不漲呢？
還是我之前說到的原因，安邦和鉅盛華、前海人壽三位大股東在三季度共計減持 3.61 億股是壓制股價最重要的因素之一。
三季報顯示，鉅盛華持股萬科比例依然有 7.08%，安邦保險持股比例 4.29%，前海人壽持股比例 2.86%。後期他們還會減持，會給萬科股價帶來一定壓力，不過這正好是投資者低價買入的機會。
萬科11月23日公告，截止當時，鉅盛華及前海人壽合計持有公司 10.00% 股份，估算近期兩股東再次減持萬科 1.13% 股份。
所以說姚老闆的減持是萬科股價低迷的最大因素。
對了，有一位朋友問到我對於萬科物業的看法，我簡單看了下：
2018 年萬科物業營業收入為 98 億，佔万科總營收比例為 3.3%；2019 年上半年萬科物業營業收入為 52.8 億，佔万科總營收比例也僅為 3.8%。雖然增速超過了 25%，但是這一塊營收佔比太小了，同時毛利率僅有 20% 左右，暫時對萬科的整體價值影響很小。
再看看萬科現在的估值情況，市盈率 8.32 倍，市淨率 1.89 倍，同時三季報顯示，萬科已售未結算金額為 5523.8億，目前總市值是 3190億。 我也不知道該說什麼好了，應該挺便宜的吧？
不過呢，有一點必須再次強調，姚老闆的寶能持股萬科仍有 10%，按照目前每個月賣 1~1.5% 的節奏，最快也要半年才賣的完，這在中短期內是會壓制萬科股價的。
但是，請注意，如果想著等姚老闆清倉萬科後才買入，那很可能就遲了。
因此，我認為如果不在意短期收益和波動，現在可能就是開始佈局買入萬科的好機會了。
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