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广
州
琶洲
粤港澳大湾区中的商务枢纽2.0
——世邦魏理仕
粤港澳大湾区是华南的经济引擎，在全国的经济版图中有举足轻重的地位。粤港澳大湾区以全国0.6%的土地面积和5%的人口贡献了中国八分之一的GDP。根据政府规划，至2020年，大珠三角的人口将从2014年的6,800万人增至8,100万人，经济规模将扩大至1.7万亿美元。
近十年，珠三角的商务活动主要聚集在广州的珠江新城和深圳的福田CBD。随着珠三角的产业升级，政策和交通设施带来的粤港澳大湾区的城市融合发展，以及传统商务区的发展饱和，催生了融合区域合作和新型产业发展的新兴商务区。其中，广州的琶洲是目前区内发展最快的商务区域之一，从产业规划与准入、总部经济的带动以及交通设施的辐射范围等方面，都是传统商务区的升级版，可被看作是粤港澳大湾区商务枢纽的2.0版本。
根据世邦魏理仕发布的最新市场报告，琶洲目前优质写字楼存量为53万平方米，仅占全市总存量的7%，空置率水平也较高。租金水平方面，琶洲目前的租金水平为每月每平方米122.1元，较全市平均租金低19.2%（截至2017年第三季度数据）。区内优质办公楼用户的行业组成方面，科技/通讯/新媒体（TMT）行业的占比最高，其次是包括批发和零售的贸易行业，最后是房地产行业，金融服务业则仅在琶洲的租户中排名第四。
得益于政府对西区租户的行业引导、西区电商总部区所带来的上下游关联企业的需求、以及TMT行业的快速扩张预期，TMT行业在琶洲优质写字楼吸纳的面积预料将进一步上升，继续拉大与贸易行业的距离。而相关的对TMT行业进行支持的金融和高端服务业的比重也将有所上升。
琶洲是具有较大区域吸引力的商务枢纽，琶洲在区位、开发进度、规划和政府支持方面的优势都较为均衡，将较其他区域更具吸引力。
首先，琶洲产业定位清晰，产业属性强。琶洲西区特定区域有产业准入要求，且对于准入产业有相关的政策扶持。而传统的商务枢纽一般是单独对某个行业有相关的扶持政策，或者总部企业有奖励，并没有设置严格的产业准入。
其次，引入总部企业，带动区域发展。珠江新城和福田中心区发展之初，依靠政府机构和大型公共设施带动区域的快速发展。如珠江新城内设立了大剧院和广东省博物馆等四大公建配套，福田中心区引入了深圳政府办公楼和图书馆等公建配套，这些公建配套显示了该区域的核心定位，同时也加速了区域的成熟。但进入商务时代2.0，琶洲通过引入总部企业，带动上下游企业的进驻，并设置地块开工和竣工时间以保证区域的尽早成熟。
最后，交通设施高度复合，辐射范围面向珠三角，有利于加强了城市间的产业融合和发展。在珠江新城和福田CBD的设计之初，交通配套方面，考虑的主要是商务区与市内其他区域及机场和火车站等主要交通枢纽的通达性，因此路网及地铁是主要规划的交通配套。但到商务枢纽2.0阶段，随着珠三角经济的进一步融合，以城轨为代表的跨城市交通设施便成为新的交通亮点。琶洲设置了超过两条城轨线路，不单可以快捷舒适地到达各交通枢纽，还可以直达大珠三角其他城市。升级后的交通设计将增强琶洲会展的通达性，便于增强区域影响力。
我们认为，琶洲作为粤港澳大湾区中的商务枢纽2.0，将是未来广州招商引资工作最重要的平台之一。随着琶洲片区的基建与政策的进一步到位和完善，该区域将会吸引更多优质租户的关注和入驻意向，从而推动粤港澳大湾区的加速发展。
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