為什麼說昆明是養老第一目的地，度假第二目的地？
7-8月昆明夏天氣候有多爽？
格力哭了，美的哭了，人家不用裝空調！
大自然就是最大的空調房！
七八月份，鄭州的天氣，熱的想自殺！沒有空調簡直不能活。昆明由於海拔高，緯度低，常年恆溫18度。
冬天既不冷，夏天也不熱，省會城市昆明是唯一的。
冬天溫度低到一度、夏天高到二十八九度，本地人就會喊受不了了。
昆明三面環山，南接滇池。滇池水面面積有330平方公里左右，基本可以調節整個昆明的氣溫，也使昆明具有了很多的靈氣。
有人說，昆明是中國難得的一塊風水寶地！如上圖。
風水好到什麼程度呢？
在中國近現代史上，昆明長達2500年的建城史，從沒有受到過任何大的災難，大的戰爭、天災均未波及。
還比如，開篇文章說的天氣預報，你看到的每天都是多雲有雨，昆明是有雨季的，但是，即便是雨季，這個時候也很少白天下雨，基本都是晚上下一晚，白天晴，相當神奇！
昆明，不分春夏秋冬路邊隨處可見各種顏色的花，清澈見底的水，乾淨大片的雲，每個事物都能怡然自樂。
若對於個人的生活居住而言，絕對是塊好地方啦~
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文藝青年來昆明，手機內存一般是不夠用的!
青年人喜歡的風花雪月的大理、麗江、香格里拉；中老年人喜歡的西雙版納，騰衝，德宏，撫仙湖，都分佈在昆明四周。昆明可以作為一個集散地存在。
數據顯示，2017年雲南省全年累計接待國內遊客5.67億人次，同比增長33.3%；實現國內旅遊收入6682.58億元，同比增長47.3%。
數據來源：雲南旅遊局、中商產業研究院整理
好吧，好吧，我們不是一個旅遊公眾號，還是回到樓市。
昆明佔地面積是2.1萬平方公里，常住人口大概在700萬人。外來人口占到20%-30%的比例，相對於一線城市低很多。每年人口增長率大概在6%。
昆明交通也相較一線城市欠缺，但是長水機場是中國排名第7位的國際門戶機場，特別是在一帶一路大的戰略下，昆明到北京、上海、廣州的高鐵也相繼開通。我相信昆明這一輪上漲也和高鐵的開通有很大關係。
昆明的經濟形勢很大程度上是和東南亞的經濟形勢緊密相關。在大的戰略上，昆明是作為國際性的交通樞紐、面向東南亞的門戶城市的戰略地位來進行定位的。
— 片區價值分析 —
昆明房價在近半年時間裡迎來了不小漲幅。以呈貢新區為例，在半年的時間裡，翻了1.2倍左右，半年以前很多的房子在4000塊錢，現在房價都奔著1萬去了。
昆明東南西北四個區域有一個比較形象的描述，叫做東邪西毒南帝北丐。東邪是因為東邊分佈著一些專業市場，流動人口多；西毒是因為昆明不多的工業分佈在西邊，空氣不太好。南帝是指南邊靠近滇池，是傳統的富人區；北邊開發密度比較大，相對於南邊的房價相對較低，所以稱為北丐了。
昆明南帝北丐 示意圖
昆明人口分佈熱力圖
昆明房價走勢圖
東片區
昆明的東邊，我認為是昆明發展較為緩慢的片區，但也是昆明的門戶片區，是其他省份進入雲南的咽喉要道。在直徑10公里寬的區域分佈著長水機場、滬昆高速、滬昆高鐵等大通道。現在有一些大的開發商如碧桂園、萬科進入，使整個片區房價也迎來了一個大幅度上揚。目前高層住宅價格在7000-9000，洋房住宅價格在9000-13000。我得到信息，這個區域在下個月會拍賣一片地，樓面價起價已經超過8000了。
昆明東部是最值得關注的片區，因為基建配套包括通勤條件會在未來2-3年迎來大幅度改善，對房價上漲起到提升作用。
南片區
昆明的南邊，是傳統的豪宅區，類似鄭東新區。土地稀缺，空氣比較好，幾乎聚集了昆明所有高端項目。但問題是，近半年來南片區住宅價格上揚幅度在60%左右。
南邊的高層住宅在10000-15000，洋房在15000-20000，價差比較大。
高層住宅有些項目正對滇池，售價可到20000-25000左右。
如果希望在昆明有一個度假的場所，這邊的房子是可以考慮的。
西片區
昆明的西片區北側，城市發展比東邊稍好，但也不是特別快。住宅售價在8000-10000，前段時間新希望拿了一塊地，樓面地價已經超過了6500，溢價比例210%，大大超出昆明業內預計。
西邊規劃了兩條地鐵線，包括宜家的進駐，提升了片區價值。
但是西部的南側，就有點尷尬，前不著村後不著店的感覺，未來很久是一個獨立的存在。
北片區
昆明的北片區，北丐的帽子已經甩掉好多年了。昆明北面應該是整個昆明城市裡，最像是個城市的區域，包括高樓、規劃、交通都做得比較好。因為是高密度開發，昆明1/3以上的人口在北邊生活，人口密度比較高。
整個北面發展是從2005年開始的，從城市的副中心一直規劃到山水新城、生態公園等等。現在開發業態以高層、小高層、別墅為主，房價在9000-14000之間。北邊土地更為稀缺，沒有出現太高端的物業。
小結：客觀來說，昆明房地產價格從2001年的1000左右，2005年的3000，到2008年5000-6000,直至現在均價過10000。整個市場波動不像一線城市那麼明顯。昆明這半年房價有了不小上揚，相對一線城市回報率蠻高。而且現在昆明市場上能夠尋找到租售比比較合適的物業。租金回報接近8%-10%的項目是能找到的，長期回報來說可以。
以上分析可以看到，我對昆明房價保持樂觀，為什麼是這樣呢？
先來看經濟方面：
從地理方面講，昆明的地理位置決定和外面很多地方通商比較困難，而且與雲南接壤的國家，也基本上沒有什麼特別富裕的，這決定了外面的很多東西進來困難，周邊也不像深圳有香港、廈門有臺灣這種早期可以帶的先富。
因為地理因素，昆明在安寧煉化起來之前，所有油品都只能從內地用火車運進來，具有非常高的戰略風險，鐵路一斷，雲南就玩完了。而且現代化工可以說是整個工業的核心產業了，所以這個是很致命的。
二是從雲南本地來說，沒有辦法為昆明輸送太多人才，雲南的民族實在太多了，很多偏遠地區的教育都偏弱，這從人力基礎來說，使昆明缺乏大量符合現代工業的人才基礎。
三是從官員本身來說，本地出身的官員早期出於自身侷限，很難有突破性作為。所以在中國2000年以後高速發展的時期，加大了雲南掉隊速度。
至於未來雲南的發展怎麼樣還要看這些因素的突破情況，即使被安上了一帶一路的頭銜，如果沒有源源不斷的人才供給也是虛有其表。
那麼就這麼一個經濟、人才趨弱的城市，房價漲成這樣豈不是不合理智？
如果你這麼想就錯了！
因為昆明的房價從來都不是靠這些支撐的。它的支撐點主要在於開頭提到的稀缺環境資源，而這背後就是龐大可期的養老產業。
根據預測，2050年我國老年人口將達到4.8億；2014年至2050年間，老年人口消費潛力將從4萬億元左右增長到106萬億元左右，佔GDP比重將從8%左右增長到33%左右。
老人有養老需求，他們需要的是一個可以延年益壽、風和日麗的風水寶地，而不是一個擁擠嘈雜、霧霾瀰漫的大都市。尤其是一線城市的老頭老太太，大部分都會選擇賣掉自己的一套房子，選擇到一個宜居的地方安度晚年，昆明就是不二之選。
昨天一個朋友和我打趣說，昆明不需要什麼高新產業帶動經濟發展，只要把醫療、交通發展明白，現在的房價就只是起點，倒也有些道理。
— 投資策略 —
相比中國其他省會城市，昆明還是價格窪地。今年上半年，昆明房地產供應相對降低。在今年六月份商品房新增供應才53.46萬方，環比下滑29%，成交量82萬方左右。住宅庫存去化週期接近6個月，已經處於供小於求的狀態。但同時，昆明市場寫字樓、商業、車位嚴重過量。
昆明是上個月房價上漲排名前10的城市中唯一不限購的城市。市場有些風聲，昆明的限購政策下半年很可能出臺。
在昆明投資，選擇發展區域非常重要。城市往往選擇一個方向作為重點發展區域，這個區域會迎來市政配套投資和房價的大幅上揚。在二三線城市，政府的管理不像一線城市到位，所以投資房子還是需要開發商品牌作為保障。
昆明三面（北東西）環山，北與四川省接壤，南瀕滇池。這種地貌類型已經決定了昆明的發展方向只能向南。
昆明第一價值區域是官渡區。
其實從官方規劃文件中也能看得出昆明對官渡的重視，滇池國際會展中心的建設，機場搬遷、會展中心建設、高鐵通運，使得官渡區得到前所未有的建設提速。
從官方規劃文件中也能看得出昆明對官渡的重視，滇池國際會展中心的建設，機場搬遷、會展中心建設、高鐵通運，使得官渡區得到前所未有的建設提速。
而根據最新的昆明市官渡區控制性詳細規劃梳理來看，處於市中心與呈貢新區之間的巫家壩片區將會被打造成星級商圈，這也註定未來昆明的新貴將以此為最好的根據地。
巫家壩以及廣福路沿線應該是今後幾年政府賣地的重點區域，巫家壩的好處是距離主城不遠，各種交通也算便利，還是值得期待的一塊土地，剩下決定是否值得購買的就是價格因素了。
另外一片是滇池環湖片區，滇池渡假區環湖一片，因為景觀因素，具有不錯的價值。當然滇池景觀是稀缺產品，所以住在環湖片區的均是昆明本地非富即貴的人群，當然還有外地的高端投資客。
其次是新螺螄灣，這裡也是剛需很好的選擇。
第二價值梯隊當然是呈貢新區。
呈貢新區曾經被稱為鬼城，因為居住配套、產業配套都均不完善，並不是很多人都可以接受在上班路上耗費1個多小時。
但隨著高鐵的開通和高校的加持，呈貢的房價開始一路上揚。人口開始多了起來，部分剛需開始選擇在這裡生活。
呈貢新區街道規劃好，人口密度小，離滇池距離近，又是非常好的養老宜居之地。
網傳去年8月份的時候，全國各地的老頭老太太飛來昆明，在呈貢逛了一圈後就開始瘋狂的掃樓，後來又有大量的年輕人成批前來為老人置業，場面可謂宏大。
所以說，按照昆明現在的財力來看，即發展官渡又發展呈貢是不現實的。還不如把呈貢專門打造成生態宜居的養老勝地，承接全國各地的養老需求。
而且前來投資的購房者大部分均有自住需求，非常穩定，所以也就逃脫了投機的泡沫風險，即使市場情況不佳，也有非常好的抗跌性。
而對於外地人養老投資，呈貢新區是不二之選。
雲房觀點：昆明是一個氣候極佳的城市，終年18-20度的溫度環境極其適合養老，和騰衝純粹的環境養老不同，這裡醫療配套等相當完善，即可享受環境的愉悅還能享受配套的方便。這裡也是即海南之後的第二度假目的地，和海南只有冬季一季不同，這裡四季適宜。並且這裡的多民族聚集，使得昆明有更多的異域風情。未來中國養老產業的爆發，全國的中老年人彙集昆明後，會導致昆明樓市熱上加熱。目前看，入手昆明還是不錯的選擇。雲房優道最近會與昆明開發商談些團購房源，感興趣可以聯繫我們。
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