“一张测算表，无尽加班路”，“一入投资深似海”，是对房地产投资人工作的真实写照。
一张小小的投资测算表，能充分反映出一块地最终是否可以去拿，以什么样的价格去拿。这，是一门大学问。
投资测算表，又分为“动态测算表”和“静态测算表”，由于“静态测算表”比较简单，这里主要讨论“动态测算表”。
那么问题来了，作为投资人，如何才能将一张完整的投资测算表做好，中间又会遇到哪些问题？下面将为您解答：
一、规划指标拎不清型
规划指标是一张投资测算表的灵魂，如果规划指标都能出问题，不用看，这张表基本是废掉了。
所以仔细核对规划指标是重中之重的事情，除了投资人，同时也要借助于设计部门一起核对，方可进行下一步工作。
提示：此环节核对重点，建筑密度，地库面积，人防面积及单个车位的面积。
二、强加干预型
在项目开发排期假设中，有些集团公司会凭借多年开发经验，对各个子公司上报项目都会设置一些硬性指标，比如：“3个月开工”，“6个月开盘”，“开盘去化率达到70%”等等。
诚然，这些硬性指标对常年深耕某个地方的子公司具有一定的考核作用，但是对于新开拓的城市也一味的“拿来就用”，势必会造成测算结果与实际过程大相径庭。
“上有所好，下必甚焉”、“楚王好细腰，宫众多饿死”，于是在上报集团，甚至上会的时候，各个子公司你追我赶式的冒进，生怕分配不到集团有限的资金。
某集团同时几个子公司上会项目，第一个汇报的是8个月开盘，第二个汇报的是7个月开盘，第三个汇报的更激进，只要5个月就开盘。结果汇报结束，老板觉得不对劲，还打电话给第一个公司，说别人5个月就开盘，你为啥要8个月。还好，汇报五个月开盘的最终没获取项目，不然真是跳进了自己挖的坑。
提示：此环节重点，应该根据当地政策法规，市场容量，区域接受度，因地制宜的制定各项开发计划。
三、本末倒置型
有些投资人在做好完整的测算表并经过仔细核查无误后，终于可以长舒一口气。在给公司管理层汇报的时候，有的地块因为非常优质，测算出来的各项指标结果非常好看。比如集团要求项目净利率最低10%，那么这个时候营销部门就会跳出来，主动要求降低售价和月均去化量，以此而达到刚好满足各种条件的要求。
这样做的有利之处在于，可以提前满足该地块的各项考核指标，并且可以带来相当丰厚的超额利润奖励；不利之处在于，其他激进的子公司做出来的指标比你好看，结果集团有限的资金就倾向于其他公司。而你，最终饮恨，连报名资格都不给你。
提示：此环节重点，本来销售价格和周期就是营销部根据市场反应提供，既然已经提供了，就不允许更改，不管什么结果都要依照执行。
四、内讧型
投资人在做投资测算表的过程中，应该深有体会：成本总想尽可能的把成本测算往高了做，以便于后期可以节约优化成本；营销总想尽可能把售价及周期拉长，好给自己留足后路。
这两方博弈的结果就是利润（率）较低，IRR较低，往往结果会很难看，而投资人也只能望表兴叹！
提示：此环节重点，首先投资人至少要掌握房地产开发过程中的大概成本，出现较大偏差时可以据理力争；其次对项目周边竞品项目要充分了解，了解同类型产品的价格及去化量，为本项目提供价格及周期充分依据。
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