今年以來，“買房越來越難，房子越來越俏”已成為長沙樓市的常態。加上一些投機行為和惡意炒作，“茶水費”“捂盤惜售”“通宵排隊買房”等現象層出不窮。6月上旬，湖南日報記者對此進行了走訪——
長沙炒房現象調查
湖南日報·華聲在線記者 陳淦璋 賀佳
市民感嘆“買房難、排隊難”
6月8日下午，位於梅溪湖板塊的中國鐵建“梅溪青秀”10號棟開盤，每平方米均價1.2萬元左右。
“124套房子，共有2100多人認籌，我感覺中籤的希望不大。”長沙市開福區某事業單位職工周女士告訴記者，2014年看“梅溪青秀”時，每平方米均價還只有4000多元，而且隨到隨買、無需搖號。
等到周女士回過神來，“梅溪青秀”最近的一次開盤，已是2017年5月。手慢的她，再度錯過。
此後，“梅溪青秀”多次放出消息，但就是不見開盤。而價格也悄然上漲，向著萬元邁進。
在此期間，周女士把長沙城區的熱門樓盤都看了一輪。從西二環附近，均價7000多元的長房雲時代，到銀盆嶺大橋附近，均價1萬元左右的保利天禧，再到梅溪湖板塊，報價高達1.8萬元的建發央著，周女士最大感觸是“為何調控政策越來越密集，買房的人反而越來越多、排隊越來越長”。
要是把時間拉回到兩年之前，在長沙買房基本不成問題。這座典型的“GDP快速增長，房價相對平穩”的城市，也被輿論廣泛認為是省會城市中少見的“房價窪地”。
但2016年下半年以後，在長沙樓市“去庫存”明顯提速及“外地炒房團來梅溪湖抄底”等各路真假消息的烘托下，長沙房價開始步入上行通道，並在局部地區出現了跳漲現象。
老老少少皆成剛需，放大市場購買力
美國社會紀實鉅著《光榮與夢想》中，提到1929年美國股災之前最後的瘋狂，其中一個耐人尋味的細節是：“城裡人紛紛投資股票，從汽車廠的工人到擦鞋的少年，都在熱烈地談論著不斷上漲的股市……”
眼下，長沙樓市“全民進場、遍地剛需”的情景，與這一幕有著隱隱的相似。
今年6月5日，位於長沙市嶽麓區的中國電建地產湘熙水郡四期8、9、10號棟預售商品房搖號開盤。而在其對外公示的剛需搖號排序名單中，年少者、年長者比比皆是。尤其一名出生於2006年的12歲購房申請人和一名出生於1933年的85歲購房申請人，更是引發“剛需為何越來越多”的廣泛質疑。
顯然，在當前市場火爆的氛圍下，許多購房剛需者選擇提前入市，也令原本與買房不相干的人員悉數進場，進一步放大了市場購買力，投機行為開始演化為“供需矛盾”。為此，許多市民在長沙“市長信箱”中或“吐槽”或建言：
“很多外地投資客鑽政策漏洞，落戶買房後又馬上遷出戶口繼續炒房，就應該明確落戶1年內不準遷出”;
“建議父母投靠成年子女入戶的，不得作為單獨家庭購房”;
……
一組數據印證了市民們的擔憂：自2017年“3·18”調控政策實施以來，長沙市外遷入後即遷出的共1788人，其中遷入後又遷出且購買了新建商品住房的達510人、購買了二手住房的123人。
還有一些炒房客想方設法鑽政策的“空子”，如利用購買格子商鋪、購買雜屋等手段非正常落戶，再進行購房。相關部門近期還破獲了個稅證明造假、戶口造假的案件。
調控政策前後不一，強化看漲預期
2017年，長沙市先後出臺了“3·18”“5·20”“9·23”等一系列樓市調控政策，今年又有剛需優先、房屋全裝修及細則等各類政策出臺。這些政策制定的初衷，就是為了更好地調控和規範樓市，促進長沙房地產市場平穩健康發展。通過綜合實施調控措施，有效遏制了長沙樓市過快上漲。
但記者在採訪中發現，也有一些市民反映政策之間銜接不暢、考慮不細，個別條款前後不一，讓人摸不著頭腦。
籍貫衡陽的小王，目前正在中南大學讀大三，有意在長沙購房。他在瞭解相關政策後，仍有疑惑：若按相關政策理解，在長沙高校就讀的大學生只要擁有長沙市集體戶口，便可以買房。但今年5月，長沙市住建委在網上回復：非長沙戶口、掛在學校集體戶的在讀大學生，不論是本科生還是研究生，都沒有購房資格。在讀大學生到底有沒有資格購房，人們莫衷一是。
去年6月，長沙市發改委、住建委、國家統計局長沙調查隊三部門聯合發出通知，規定申請全裝修住宅，裝修價格不得超過毛坯價格的15%。但今年3月，長沙市發佈“全裝修新政”後，由於配套的實施細則並未同步跟進，市場爆發出強烈的溢價衝動。今年6月出臺的實施細則又明確，“限價房”等剛需房的精裝修價格上限暫定為每平方米2500元。
業內人士在接受採訪中坦言，政策在短時間內前後不一、相互“打架”，從而導致市民對政府調控的決心有疑惑，導致開發商對政府調控的執行力度心存僥倖，也在一定程度上強化了樓市看漲的預期。
未來供應有保障，但短期存在結構性失衡
日前，“長沙樓市庫存告急，僅剩2.8個月”的說法在網絡上廣為流傳，加劇了市場緊張的情緒。
業內人士指出，細究所謂的“庫存2.8個月”，只算了辦理預售許可證或現房銷售備案但尚未銷售的商品房，也就是沒有算“捂盤”的樓盤，更沒算新增供地項目。
按照長沙市住建委的最新統計，目前全市在建樓盤664個，在建商品住宅面積達4900萬平方米，待建商品住宅面積5560萬平方米;已取得預售證未銷售的商品住宅達464.31萬平方米，已辦理施工許可但未辦理預售許可的商品住宅達1308.18萬平方米，可滿足近9個月的市場供應。供求關係整體平衡。
既然如此，為何長沙市場上普遍反映“買房越來越難，房子越來越俏”?
業內人士道出了其中緣由：根據相關調控要求，此前一段時間，長沙市審批樓盤備案價，都是採取“網籤高低價對沖”的辦法，既對申報較高價格的樓盤“放行”，也推動較低價格的樓盤入市。
而隨著時間推移，較低價格的樓盤愈發稀少，“子彈基本打光了”。而樓盤價格整體上行，導致無法實現合理對沖，存在高價房源網籤難、高地價項目入市難等問題。同時，由於部分房地產開發企業“捂盤惜售”、部分中介和“黑中介”乘機哄抬二手房價，打亂了正常的市場供給節奏，造成短期結構性失衡。
部分開發商“捂盤惜售”，樹立壞典型
一方面，購房者等待新盤入市“望眼欲穿”;另一方面，有的樓盤早已封頂，甚至已經拿到預售許可證，卻遲遲沒有入市銷售。
按照相關規定，取得商品房預售許可證後10天內，必須一次性公開，整棟、全部同時對外銷售。
今年6月，長沙市住建委發佈《企業失信行為曝光臺信息彙總表(2018年5月)》，才子嘉都、星光名座、富瑞苑、千江錦園等多個開發項目因“房地產市場調控的相關政策落實不到位”“涉嫌存在未取得預售許可證違規收取預付款性質費用行為”“取得預售許可後未按要求及時開盤銷售”等原因被曝光。
像這樣的例子還有不少。這其中，一些大型房產開發企業帶頭“捂盤惜售”，樹立了壞典型。
位於人民東路的中交中央公園，最近一次開盤，還要追溯到2016年11月。而記者實地走訪發現，該樓盤不少樓棟早已封頂。
位於梅溪湖北岸的中建梅溪湖中心，樓棟也已封頂。不少購房者對這個黃金位置的樓盤翹首以盼。
還有中冶中央公園、中央美郡等樓盤，在長沙樓市“捂盤”界也頗有盛名。
“開發商因為政策受限而無法獲取高備案價，無法達到獲取更多利潤的要求，因此寄希望於日後限價政策鬆動，市場觀望情緒嚴重。”業內人士透露，部分開發商通過放緩施工進度、不服從價格監製反覆詢價、達到預售條件不入市銷售等方式“捂盤惜售”，還有的開發商通過花樣翻新的營銷方式炒熱項目，營造市場供需緊張態勢。
業內廣泛認為，現在的長沙樓市，已經全面進入央企和國內地產50強為主的巨頭時代，資金實力遠非本土中小開發商可比。在巨大的利益面前，一些大開發商選擇了“扛”與“等”。
部分中介哄抬房價，少數自媒體攪亂市場
記者在調查中發現，為突破政府審核價格的限制，謀取超額利潤，有的開發商與中介“裡應外合”，以收取高額“茶水費”的形式提供“內部房源”;還有的開發商寄希望於“炒熱二手房，擴大一二手房價格倒掛空間”，來謀求政府對樓市調控政策的鬆動。
這為部分中介和“黑中介”提供了投機取巧的“土壤”。有的聲稱花個二三萬元就可以幫客戶辦戶口;有的發佈二手房源虛假價格信息，引起許多剛需購房者恐慌，加劇房價非理性上漲;有的通過造假騙取購房資格，人為佔據房源擾亂市場……
這也讓一批炒房客看到了長沙樓市的“商機”。他們利用微信等渠道，一方面充當“吹鼓手”角色，一方面通過哄抬房價從中牟利。
今年6月7日，長沙市網信辦聯合市住建委、市公安局等部門集中約談了“布說天下”“肖東敏”“長沙樓市圈”“0731房產網”“樓盤網”等微信公眾號和網站負責人，強化對屬地新媒體的管理和教育引導。
據瞭解，這幾家自媒體為提高關注度，採用誇張、獵奇的標題博取眼球，並採取“以偏概全”等手段，片面解讀中央、省、市房地產調控政策，違規發佈未經核實的信息誤導網民，造成了社會影響。有的“定向”吹捧樓盤，再從開發商收取“信息費”;有的甚至還幹起了“非長沙戶籍可保證落戶”等規避樓市調控的業務。
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