20年以後的房價是漲還是跌，目前存在兩種不同觀點。一種觀點認為，中國的城鎮化率目前只有不到60%，距離發達國家80%左右的城鎮化率還有一段差距，未來的20年，即便按照年均1%的速度推進，那麼到了2039年，隨著大量的農民進城所釋放出來的海量需求，房價一定會持續上漲。而和筆者持同樣觀點的另一方則認為，今後的20年裡，房價一定逐漸進入下降通道，直至回到普通人都能買的起的價位，而房子則基本喪失金融屬性，迴歸居住屬性。下面帶著這個問題談談個人的一些思考。
其實通過回顧房地產過去20年的發展軌跡不難發現，市場之所以能夠保持一個長期大牛市，其實與經濟、人口、需求、購買力四個要素有關。
中國的市場太過龐大，起初幾乎是整體性的改善需求推動，首先是從城市自建房中搬進商品房中的城市原住民，然後是在城市拓展中城市周邊的農民在城裡買房安家，同期就是小城市的青年學子畢業後留在了大城市落戶定居。因此早期購房者絕大多數都是以自住為目的。伴隨著房地產發展的，還與多年前的經濟高速增長有關，在進入房改後的20年中，GDP超過10%的有6年，加之還有多年的高增長來墊底，城市居民跟隨經濟高增長的福利，收入也增加了不少，由於購買力一度旺盛，當時買房雖然有壓力，但是不太大。
真正導致房價大幅上漲的，是中期有大量資金持續注入，加之炒房客推波助瀾，以及後期缺少投資渠道，普通民眾出於資金保值增值需求也參與其中，在投資、炒作、棚改、建安成本上漲等多方面合力推動下，房價才達到了如今的高度。
1.經濟。而從近幾年的經濟發展形勢看，受國際整體經濟蕭條影響，中國的GDP已經連續幾年在6%多一點的增幅徘徊。雖說與當前經濟結構調整以及產業轉型升級有關，但不管怎樣，反應在居民收入上，鍋裡米少碗裡飯就不可能多。在經濟穩增長的同時，收入也一樣不會有較大的增加。
2.人口。從人口方面看，雖說目前總人口是保持增長的，但新增人口卻在連續下降。如果按照最近媒體披露的數據，今年的新增人口可能不會超過1200萬，出現自2017之後的三連跌。隨著老齡化社會到來，5～10年後，按照現有每年接近1000萬的死亡數，人口總量將會逐年下降。若按照“溪流匯聚成河”原理來逆推未來房價走勢，不僅因為人口減少今後小城市的房價會下降，逐漸縮減的人口流入，大城市的房價一樣會下降。
3.需求。從需求方面來看，由於國人在買漲不買跌的購房預期下，大量的購房需求已經在2015年之後集中爆發，如今絕大多數家庭已經不缺房甚至持有多套住房，整體市場已經達到飽和，很多城市商品房空置率已經超過20%。正是由於短期內的需求不斷增長加速了房價快速上漲，高房價同時也抑制了剛性需求、改善性需求，以及城市遷移需求。再者，中國的家庭以隔代居住為主要方式，那麼20年以後隨著一部分老人離世，未來的年輕人將不需要買房也能坐擁多套房產，市場需求量將會大大減少。
4.購買力。從購買力方面看，由於前期房價上漲過快過猛，各地的房價都是以翻倍式增長呈現，買房高峰期中絕大多數購房者都是通過高槓杆買房，已經透支了未來20、30年的購買力，在收入沒有大幅增加、購買力沒有得到恢復、絕大多數城市房價收入比失衡的情況下，將很難再次掀起購房熱潮。房價進入穩定期，市場趨冷的狀態下，投資性購房也會大幅縮減。
因此從經濟、人口、需求、購買力四個要素分析，都不足以支撐未來房價持續上漲。不僅未來房價上漲乏力，由於缺失了人口這個關鍵要素，在沒有改觀的情況下，今後20年中房價一定會不斷下降。
那麼這就回到了問題的原點，寄希望於城鎮化推動房價上漲究竟有多少可行性呢？只能說還存在理論上的可行性。因為正是由於當前居高不下的房價，才阻礙了城鎮化的推進速度。
現實情況已經擺在那裡：城市老城區拆遷，拆遷戶之所以能夠拿到較高的補償款，那是因為城裡的地皮很值錢；而農村的土地價格相對便宜多了，如今很多地方農民到手的拆遷補償款，根本就不夠買城裡的商品房，多數情況下也只能在鄉鎮上就近安置，由分散居住轉換成集中居住，變了個居住方式而已。
至於想要達到真正意義上的城鎮化，可能不僅僅是住上商品房那麼簡單，而是要以良好的營商環境、更多的就業機會、完善的醫療養老保障、健全的城市公共服務功能為體現。
一孔之見，歡迎網友留言討論，感謝閱讀！
閱讀更多 抽時間來看看 的文章
