農村土地流轉合同注意要點
土地流轉是指土地使用權流轉，土地使用權流轉的含義，是指擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權（使用權）轉讓給其他農戶或經濟組織，即保留承包權，轉讓使用權。
可以通過轉包、轉讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓經營權,鼓勵農民將承包地向專業大戶、合作社等流轉,發展農業規模經營。
風險1：土地流程合同無效
《農村土地承包法》第三十七條第二款的規定：“土地承包經營權採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，當事人雙方應當簽訂書面合同。採取轉讓方式流轉的，應當經發包方同意；採取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，應當報發包方備案。”《農村土地承包經營權流轉管理辦法》第十一條 承包方與受讓方達成流轉意向後，以轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，承包方應當及時向發包方備案；以轉讓方式流轉的，應當事先向發包方提出轉讓申請。第二十五條 發包方對承包方提出的轉包、出租、互換或者其他方式流轉承包土地的要求，應當及時辦理備案，並報告鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門。承包方轉讓承包土地，發包方同意轉讓的，應當及時向鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門報告，並配合辦理有關變更手續；發包方不同意轉讓的，應當於七日內向承包方書面說明理由。
因此，如採取轉讓的流轉方式，沒有取得發包人同意的；如採取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，應當報發包方備案。如果違反了法律強制性規定，該流轉合同將被法院判定為無效合同。
風險2：土地經營承包權/林權/土地權不存在
我國農村普遍存在多個生產對的林地、土地互相交錯；即使有林權/土地權相關權屬證明，也存在互相重合的部分，這將導致土地流轉合同簽訂後，履行過程中產生權屬糾紛，這對承包人經營生產將造成毀滅的打擊。
另外，依據《農村土地承包經營權流轉管理辦法》第十三條，受讓方將承包方以轉包、出租方式流轉的土地實行再流轉，應當取得原承包方的同意。
以上兩種情況決定了，簽訂土地流轉合同之前，必須將該土地、林地權屬、是否有取得元承包方的同意，作為風險防範的重要一個方面。
風險3：發包方單方面中止、解除合同
由於承包方的技術、資金等方面投入，導致土地增值的情況非常普遍，隨之而來是發包方欲收回土地自行開發。對此，承包方必須要在流轉合同中，對發包方非不可抗力、政府原因收回土地進行嚴格的限制及約定賠償條件，比較在中國農村，這種現狀非常普遍。
農村土地承包經營權流轉合同
合同編號：
甲方：
身份證號：
住所： 聯繫電話：
乙方：
身份證號：
住所： 聯繫電話：
根據《中華人民共和國農村土地承包法》、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》等法律、法規和國家有關政策的規定，甲乙雙方本著平等、自願、有償的原則，經雙方協商一致，就土地承包經營權流轉事宜，訂立本合同。
一、流轉土地基本情況及用途
甲方願意將其承包的位於xx縣xx鎮 村 組的 畝土地(詳見下表)承包經營權流轉給乙方，從事（主營項目） 生產經營。
流轉的土地承包經營權為甲方通過以下方式取得：
1、以家庭承包方式取得的耕地；
2、通過招標、拍賣、公開協商等方式承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等其他農村土地，並已經依法登記取得土地承包經營權證；
3、土地承包經營權證號為 。
流轉土地基本情況表
二、流轉期限
土地流轉期限為 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。（第一階段自 年 月 日起至 年 月 日。第二階段自 年 月 日起至 年 月 日）。甲方應於 年 月 日之前將土地交付乙方。
三、流轉價格與支付方式
1、流轉價格：
（1）自土地交付之日起至2014年12月31日，每畝支付250元；
（2）2015年1月1日至2019年12月31日，每年每畝支付1000元；
（3）2020年1月1日至2024年12月31日，每年每畝支付1050元；
（4）2025年1月1日至2029年12月31日，每年每畝支付1100元；
（5）2030年1月1日至2032年12月31日，每年每畝支付1150元。
2、支付方式：
2-1 簽訂合同之日起 日內，乙方將2014年流轉費總計5萬 元轉賬到甲方指定賬戶；
2-2往後乙方每年繳一次流轉費用，即於每年 月 日之前把下一年費用通過信用社存入甲方帳戶，先交費後使用。
甲方帳戶：
開戶行：
賬號：
四、甲方的權利和義務
1、甲方將其土地承包經營權轉包或出租後，甲方與發包方的土地承包關係不變，甲方繼續向發包方承擔原土地承包合同規定的權利和義務。
2、甲方有權獲得土地承包經營權流轉收益，並有權按照本合同約定的期限到期從乙方收回土地承包經營權。
3、有權監督乙方合理利用、保護流轉土地，制止乙方損壞流轉土地和其他農業資源的行為，並有權要求乙方賠償由此造成的損失。
4、流轉土地被依法徵收、佔用時，有權依法獲得相應的土地補償費和安置補助費。
5、尊重乙方的生產經營自主權，不得干涉乙方依法進行正常的生產經營活動。
6、法律法規規定的其他權利和義務。
五、乙方的權利和義務
1、依法享有生產經營自主權、產品處置權和產品收益權。
2、維持土地的農業用途，不得用於非農建設。
3、依法保護合理利用土地，應增加投入以保持土地肥力，不得隨意棄耕拋荒，不得損壞農田水利設施，不得給土地造成永久性損害。
4、依法享受國家和當地政府提供的各種支農惠農政策補貼和服務。
5、流轉期間土地被依法徵收、佔用時，乙方應服從，但有權獲得相應的青苗補償費和投入建設的地面附著物補償費；
6、流轉到期時，及時向甲方交還流轉的土地或者協商繼續流轉。
7、法律法規規定的其他權利和義務。
六、合同的解除或終止
1、有下列情況之一者，本合同可以解除或終止：
（1）經當事人雙方協商一致可以解除本合同；
（2）訂立的本合同所依據的國家政策發生重大變化的；
（3）一方違約，使合同無法履行的；
（4）因不可抗力（重大自然災害）使合同無法履行的；
（5）合同期內，如因國家及農業基礎設施佔用或徵用該土地的，本合同自動終止，甲乙雙方均不負違約責任。
2、乙方有下列行為之一的，甲方有權解除合同，收回土地承包經營權，並追究乙方的違約責任。
（1）不按合同規定用途使用土地；
（2）荒蕪土地，破壞土地上的附著物，破壞水利等基礎設施；
（3）逾期交納土地流轉費，經催告後在合理期限內仍未支付的。
3、甲方有下列行為的，乙方有權解除合同，並要求甲方賠償流轉總金額30%的違約金：
（1）甲方干擾乙方生產經營，經乙方書面要求改善累計次數達3次的；
（2）發包方解除與甲方的承包合同，致使乙方無法繼續生產經營的；
（3）甲方被第三人追索，導致本合同項下土地被拍賣、查封的；
七、違約責任
1、因變更或解除本合同使一方遭受損失的，除依法可免除責任外，應由責任方負責賠償。
2、甲方非法干預乙方生產經營活動，給乙方造成損失的，應予以賠償。
3、乙方逾期支付流轉費用，每延遲一天，按應支付費用的
%承擔違約金。
4、甲方逾期交付土地，每延遲一天，按流轉費用的 %承擔違約金，逾期超過30天，乙方可以解除合同。
5、乙方不按合同約定使用土地，改變土地用途、破壞水利等基本設施或給土地造成永久性損害的，甲方有權要求乙方停止侵害、恢復原狀或者賠償損失。
6、甲方非不可抗力或政府原因中止、解除合同，需向乙方賠償流轉總金額30%的違約金之後，雙方再行辦理中止、解除合同手續。
7、甲方因缺少承包經營權導致本合同最終無效的，承擔流轉總金額50%的違約金.
八、其他約定
1、本合同訂立後，甲方應將合同報發包方、鄉（鎮、街道） 農村土地承包管理部門備案；乙方對土地進行再流轉，需經得甲 方書面同意。
2、合同期滿後，若甲方繼續流轉該土地的，乙方在同等條件下有優先權；若不繼續流轉的，乙方對土地進行投入提高地力的，及在當時為生產經營需要而設立的相關設施及地上附著物，能拆除而不影響流轉土地生產的，由雙方協商採取作價補償或恢復原狀等方法進行處理；如果拆除會降低或破壞流轉土地生產的，不得拆除，通過協商折價給予乙方經濟補償。
3、其他需說明的事項： 。
4、本合同在履行過程中發生爭議，雙方協商解決。協商不成，可以請求村民委員會、鄉（鎮、街道）人民政府（辦事處）調解，不願調解或調解不成的，雙方當事人一致同意選擇以下第
方式解決糾紛：（1）提交xx市仲裁委員會進行仲裁；（2）直接向有管轄權的人民法院提起訴訟。
5、本合同自雙方簽字後生效。經協商，決定 （是或否） 鑑證。未盡事宜，雙方經協商一致後可訂立補充協議，與本合同具有同等法律效力。
6、本合同一式 份，雙方各執一份，發包方和鄉（鎮、街 道）農村經營管理部門各備案一份（如有鑑證，相應增加一份）。
甲方（簽字）： 乙方（簽字）：
年 月 日 年 月 日
鑑證單位：（簽章） 鑑證人：（簽章）
年 月 日 年 月 日
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