作者系智慧源（深圳）管理顧問股份公司諮詢顧問
【本文看點】很多人對房地產五證、兩書、一表的概念總是模模糊糊，那麼這裡我將對它們的概念及用途作個簡單的介紹。
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何為五證？
五證是指房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，簡稱"五證"。其中前三個證由市住建局核發，《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》由市國土資源和房屋管理局核發。
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五證的用途：
一、《國有土地使用證》是經土地使用者申請，經城市各級人民政府頒佈的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限和"四至"範圍。
出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。
例如：土地出讓價款為20,000萬元，契稅稅率：4%
契稅=20,000*4%=800萬元
財稅[2004]134號規定：
一、出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。
（一）以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。
（二）以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。
二、《建築用地規劃許可證》是建設單位向土地管理部門申請徵用劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認，該項目位置範圍符合城市規劃的法律憑證。
三、《建設工程規劃許可證》是有關建設工程符合城市規劃需求的法律憑證。
根據安徽省地方稅務局2017年6號公告《安徽省土地增值稅清算管理辦法》規定，土地增值稅以規劃行政部門下發的《建設工程規劃許可證》中確認的房地產開發項目為單位清算。
《安徽省土地增值稅清算管理辦法》2017年6號公告
第十條本辦法所稱房地產開發項目是指經國家有關部門審批、備案的項目。對於分期開發的項目，以分期項目為單位清算。
上述國家有關部門是指發展改革部門，或者履行項目備案職能的經信委、計經委等部門。上述分期開發的項目，是指規劃部門下發的《建設工程規劃許可證》中確認的項目。依據《建設工程規劃許可證》難以確認分期開發項目的，納稅人應於取得《建設工程規劃許可證》之日起30日內向主管地稅機關報告，主管地稅機關應依據《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》以及相關《建築工程施工許可證》《預售許可證》及預售資金回籠等情況，經調查核實、集體審議，綜合認定分期開發項目。
第十一條 房地產開發項目中，符合下列情形的，應當認定為同一分期開發項目：
（一）取得多個《建設工程規劃許可證》，只取得一個《建築工程施工許可證》的；
（二）取得多個《建設工程規劃許可證》，且由若干個《建築工程施工許可證》確定組織施工，經主管地稅機關調查核實該多個《建設工程規劃許可證》所確定的項目未利用本分期項目回籠資金開工建造的。
四、《建設工程施工許可證》是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一，沒有開工證的建築屬違章建築，不受法律保護。
五、《商品房銷售(預售)許可證》是市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業，銷售商品房的批准性文件。
辦理五證先後順序是：
1.建設用地規劃許可證 → 2.國有土地使用證 → 3.建設工程規劃許可證 → 4.建築工程施工許可證（又稱建築工程開工證） → 5.商品房銷售(預售)許可證。
其中前四證齊全，工程投資達到總體投資30%以上，開發商可向住建局申請《商品房銷售(預售)許可證》，等申辦預售許可後，方可進行預售。
綜上所述，“五證”中最重要的是國有土地使用證和商品房銷售（預售）許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易範疇。這兩種證如果核發了，一般原則上就沒有問題。因為如果開發商未取得《建設用地規劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預售許可證》的。開發商取得了《預售許可證》就可以證明該項目在規劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批准就具備了將開發的商品房進入市場交易的資格。
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何為兩書？
兩書是《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。是開發商在向購房者交付房屋時，房地產開發企業必須提交給購房者的文件。
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兩書的用途
一、《住宅質量保證書》是開發商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件,可以作為商品房預、出售合同的補充約定,與合同具有同等效力。
我國房地產法規規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。工程質量保證書是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件，其中應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修範圍、保修期和保修單位等內容。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。
《住宅質量保證書》應當包括以下內容:
1.工程質量監督部門核驗的質量等級;
2.地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修;
3.正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期:屋面防水3年;牆面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年;地面空鼓開裂、大面積起沙1年;門窗翹裂、五金件損壞1年;管道堵塞2個月;供熱、供冷系統和設備1個採暖期或供冷期;衛生潔具1年;燈具、電器開關6個月;其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定。
二、《住宅使用說明書》是指住宅出售單位在交付住宅時提供給用戶的，告知住宅安全、合理、方便使用及相關事項的文本。住宅使用說明書應當載明房屋平面佈局、結構、附屬設備、配套設施、詳細的結構圖(註明承重結構的位置)和不能佔有、損壞、移裝的住宅共有部位、共用設備以及住宅使用規定和禁止行為。 根據規定，《住宅使用說明書》應作為住宅(每套)轉讓合同的附件。如在房屋使用中出現問題，說明書將成解決開發商與業主之間糾紛的重要依據。
《住宅使用說明書》應當包含以下內容:
1.開發單位、設計單位、施工單位，委託監理的應註明監理單位;
2.結構類型;
3.裝修、裝飾注意事項;
4.上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明;
5.有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項;
6.門、窗類型，使用注意事項;
7.配電負荷;
8.承重牆、保溫牆、防水層、陽臺等部位注意事項的說明;
9.其他需要說明的問題。
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何為一表？
一表是《竣工驗收備案表》。
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一表的用途
建設工程竣工驗收備案是指建設單位在建設工程竣工驗收後，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者准許使用文件報建設行政主管部門審核的行為。備案機關收到建設單位報送的竣工驗收備案文件，驗證文件齊全後，應當在工程竣工驗收備案表上籤署文件收訖。工程竣工驗收備案表一式兩份，一份由建設單位保存，另一份則留備案機關存檔。備案表上的每一項都必須報主管部門備案，如果缺少任何一項的話，這個樓盤就屬於“黑樓”，是不能入住的。
最值得注意的是，《竣工驗收備案表》對房地產開發商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管建設部門備案後，發展商就必須對其建設的樓盤質量終生負責，即使是十年二十年以後出現了質量問題，經查如果是發展商的過失，一樣可以追究其法律責任。
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