营改增后房地产企业一直是监管重点，尤其在金三系统下，房地产企业的历史遗留问题将逐步浮出水面。纳税人自查，将成为纳税人今后的一项常规性的内部审计工作，纳税人通过定期或不定期地自查税额计算中有无漏洞和问题，不仅是保证财会资料及涉税数据准确完整的必要步骤，也可作为接受税务稽查的前期准备，同时也是健全企业内部管理流程的需要。

房地产企业税务自查

房地产企业纳税人如何进行有序有效的自查呢？就一般情况而言，暂不考虑土地增值税时，可按如下步骤进行：

一、增值税税重点自查部分

增值税自查

1、是否有代销、包销情况，特别是有无在境外代销、包销商品房。

2、有否分解收入和分票结算收入。

3、银行按揭搂款收入有否申报纳税，有否挂于往来帐如“其他应付款”不作预收楼款申报纳税。

4、以房换地的形式，在房产移交使用时有否视同销售不动产申报纳税。

5、开发商以房产补偿给拆迁户的，其补偿的房产面积与拆迂面积相等的部分，有否按同类住宅房屋的成本价核定计征增值税税；对补偿面积超过拆迁面积的部分，是否计征增值税额。

6、以房产作为利润分配给合作各方，在房产移交使用时有否视同销售不动产申报纳税。

7、房产公司在销售不动产过程中收取的价外费用有否申报纳税。

8、将房产抵债转让给其他单位，有否视同销售不动产申报纳税。

9、开发商聘请境外企业进行设计、施工、监理、销售策划、代销包销等业务，如这些境外企业在境内既没有经营机构，又没有代理人的情况下，开发商有否代境外企业扣缴有关增值税税。

10、开发商将未售出的房屋商铺车位出租，其取得的租金收入有否申报纳税。

11、采用“还本”方式销售商品房时，有否扣除“还本”的收入再申报纳税。

12、销售给关联企业的房屋价格是否合理。

13、企业赠与房产有否申报纳税。

14、采用“返租”方式销售商品房的，个人业主取得的租金有否代扣代缴。

15、企业以房屋对外投资入股，在转让其股权时有否视同销售不动产申报纳税。

二、企业所得税重点自查部分

所得税自查

1、销售不动产收入的确认时间，是否在不动产移交使用（发出收搂通知书），并且已将发票结算帐单提交买主时，作为销售实现。

2、同一企业有多个房产开发项目，其发生的成本、费用能否划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配，有无汇杂其他未结转收入项目的成本、费用。

3、有否将非本期的费用计入当期费用，虚增费用。

4、有否将未结转入销售收入的预收售拨款所涉及到的税金一并结转到当期销售税金。

5、有否虚列、重列有关的成本、费用。

6、客户放弃的购房定金有否及时转作其他业务收入。

7、商品房售后服务收入，如代客装修、清洁等取得的收入有否作其他业务收入。

8、有否重复列支税金。

9、有否出现税金串户，将个人所得税等项目挤入税前列支，挤占利润的现象。

10、“坏帐损失”、“业务接待费”等期间费用有否按规定的范围和标准进行列支。

11、投资收益中属于税后利润的联营企业分回利润和股息收益（利息、红利），在投资企业所得税税率高于接受投资企业所得税税率的情况下，有否计算补缴企业所得税。

12、有否将购建“固定资产”等资本性支出一次在税前扣除。

13、有否将无形资产受让、开发支出在税前扣除。

14、有否将违法经营的罚款和被没收的财物损失在税前扣除。

15、有否将税收滞纳金、罚款在税前扣除。

16、有否将非公益、救济性捐赠以及各种赞助支出在税前扣除。

17、灾害事故损失的赔偿有否从实际损失中扣除后才在税前列支。

18、有否在税前扣除与收入无关的支出。

19、企业将开发的房屋转作固定资产，有否视同收入申报纳税。

税务自查

以上从增值税和所得税角度提供自查范围，希望在实际工作中能帮到你。