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最近人民币汇率又有点走弱，美元强势，这几天的跌幅抹去了过去三个多月的涨幅。关于汇率，是否会继续走弱，我的观点是，汇率不比太担心。相对于房价，汇率可能更重要。
汇率事关人民币国际化进程，是提升国际地位的重要砝码。中国要想把人民币推广到全世界，人民币的汇率就不能大幅波动，这是一个货币信用的问题，稳定的汇率，别人才愿意储备和使用你的货币。
中国这些年人民币虽然总体在升值，但并不是纯粹上升。升一点，然后再降一点点，这样多升少降的波动汇率，一方面回应了美国的压力，另一方面也给国内足够的应对空间。实际上最近这几年，人民币汇率越来越市场化，现在也越来越来越自信。
稳定汇率有很多手段。
首先就是消耗外汇储备收购市场上多余的人民币。2017年外汇的确减少，有人关注到3万亿的关口，其实影响并没有那么大，3万多亿的外汇储备，这么大的量，我觉得至少就有保汇率的诉求。这个时候用其实正当时。
其次就是外汇管得严。
最近几年，外汇应该是管得最严的时期。钱是非常难出去的，效果是挺明显的。万达安邦复星海航这几年在国外买买买，已经被重点关注了。
再就是降低货币供应量。
最近10年货币供应量其实是逐步降低的。
2009年M2增速为28.41%，对应GDP增速为9.4%，
2010年M2增速为18.94%，对应GDP增速为10.6%；
2016年M2增速为11.33%，对应GDP增速为6.7%；
2017年M2增速为8.2%，对应GDP增速为6.9%。
降低货币供应量，货币就会相对稀缺，汇率也就相对稳定。
其实降低货币供应量的决心就能看出保汇率的决心是足够强大的。
再来说说房价。
降低货币供应量本身就是有利于控制房价的。
因为房价目前的确涨得足够多，一旦货币供应量跟不上，就有可能出现明斯基时刻，购买力与房价出现断层，结果是很恐怖的。
但是我们在降低货币供应量的同时，针对稳房价做了很多保护性措施。
首先是降低商品房的流动性
限价限售限购等措施，本质上就是降低商品房的流动性。以前北京一年二手房能成交20多万套。2017年直接腰斩，其他城市皆是如此。没有成交就没有价格。没买房的慢点，有房子的人得扛着。
其次就是在一些高库存地区搞去库存
去库存的实例就不说了，各位老家县城的房价都涨了吧。其实稳房价很大程度上就是要稳定这些三四线城市的房价，这些城市数量众多，商品房总货值要比几十个一二线城市大得多。
但它们的房地产根基相对一二线城市较差，必须采取一定措施迅速把房子卖出去。
2015年降息，2016-2017年货币化安置就是卖掉了房子又稳住了房价。
数据显示截至2012年全国约有4200万户棚改任务，，目前棚改总量已完成了三分之二了，到2020年棚改将全部完成，其实从今年起，部分地区的货币化安置热度已经降下来了，有些小地方的房价是难涨了。
第三就是遏制炒房
炒房投资的存在，是不利于稳房价的。他们拉高了房价，但一旦套现又会引发房价下跌。所以炒房投资客的比例是一定要压缩的。
围绕这个目标，各大城市都做了很多工作，也取得阶段性成果。
接下来要做的就是更大的布局，发展租房，搞长效机制，让房地产能够健康发展。
这个健康发展，我认为是有着丰富内涵的。
汇率出现问题肯定要立刻干预，房价不一样，它的惯性非常大，周期非常长，你要想让它立刻跌下来，不是不可以，而是代价太大。我们国家的决策者其实很高明，俄罗斯和日本的经历及教训，他们都很清楚。所以选择了一条相对平缓且安全的路子。
处理房价是一个长期的过程，它现在不跌，未来肯定也会跌，跌的形式也是多样的，比如涨幅比收入更慢一点。
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楼市微观察
汇率与房价是什么关系？
一 汇率
所谓汇率，就是本币在国际市场上与美元的兑换比例，目前是6.8元兑换1美元。
汇率的升降是什么决定的？
1 本币的供应量
一个国家的货币供应越多，就越不值钱，因为本国货币是不能在国外花的，所以多印刷出来的货币就会留在国内，导致国内的物价飞涨，甚至经济崩溃，委内瑞拉，土耳其就是例子，反应在汇率市场上，就是汇率贬值，如果货币多到一定的程度就会一文不值，没人愿意用美元和你兑换，因为信用破产了。
这种关系和商品价格的涨跌是一样，今年夏天很多地方的荔枝跌到了几毛钱一斤都没有人要，甚至拿荔枝喂牲口，或者烂在枝头，就是因为荔枝大丰收，供应量太大以至于不停降价，最后连人工费都不够。
这是第一个结论，货币供应量太大导致汇率贬值
2 外汇储备与汇率
刚讲了因为在国际市场上只认美元，所以要出国旅游也好，投资也好必须换成美元，这就要求有足够的美元储备，如果美元储备少了，那么即使本币没有开动印钞机也会贬值。阿根廷好像就是这样，他们在没有大量供应货币的情况下本币快速贬值了。
那外汇储备下降是哪些因素导致的呢？一是出口下降，在国内生产了商品拿到国际市场上卖，换成美元回来，就是外汇，但一个国家除了出口也要进口商品，所以也需要花掉美元，如果出口比进口多，那么储存的美元就会越来越多，如果出口下降甚至变成了逆差，那么外汇就会越来越少，结果就是汇率贬值。
这是第二个结论，外汇储备减少导致汇率贬值。
当外汇贬值意味着货币量供应多了，这些钱会推动资产价格的上涨，严重的话就是通货膨胀，经济就会受到重大影响。
但另外一个影响同样严重，汇率贬值必然会让财富外逃，因为资金有避险的本能，所谓财富外逃并不是本币逃到国外去了，而是通过各种途径兑换成美元逃出去了，而被兑换的本币全部都留在国内，进一步让货币贬值更严重。
那现在我们的情况如何？
1 货币供应量在增大，根据证券时报8月21日发表的《地方债有望权重系数降低为0》这篇文章，会释放大概2.7万亿的货币，加上新增的地方债增加的1.35万亿货币差不多就4万亿了，还有今年以来其他方式释放出来货币大几千亿，毫无疑问宽松的货币政策正在启动。
2 出口情况
海关总署新闻发言人介绍2018年上半年净出口情况通报，上半年我国货物贸易进出口总值14.12万亿元人民币，比去年同期（下同）增长7.9%。其中，出口7.51万亿元人民币，增长4.9%；进口6.61万亿元，增长11.5%；贸易顺差9013.2亿元，收窄26.7%
注意几个关键数字，出口增长4.9%，进口增长11.5%，收窄26.7%，所谓收窄就是下降的另外一个说法。
所以现在的情况是宽松货币政策正在启动，同时出口在下降，进口在增加，外汇储备会降低，那么必然是会开始贬值，那贬值之后，资本要不外逃，要不会购买资产保值，结果都是通货膨胀，只是我国有些特殊，普通的物价不会大幅度上涨，只有房价会上涨，7月分数据也支持这一点。
那么汇率问题和房价什么关系？怎么取舍？
二 房价
谈完汇率谈房价
7月份全国的数据，70个城市65个城市普涨，只有二个城市下降，三个城市持平，为什么在如此严厉的调控下房价还在涨？关键就是上面分析的经济内在逻辑的结果。
再从另外一个方面看房价的问题。
全国最大的房产拥有者是谁？毫无疑问是银行，目前商品房到银行办理抵押贷款的比例最少在90%以上，一般首付30%，这意味着银行拥有70%的产权，全国目前的楼市总市值多少？
全国楼市的总市值是270万亿，是GDP的4倍，按照银行拥有70%产权计算，银行拥有楼市总资产为189万亿，这是一个惊人的数字，是全国GDP的2.3倍。
假设楼市降价20%，这是一个很小的量，与香港90年代楼市，美国次贷危机比完全不是一个级别，但即使这么小的幅度也将释放出54万亿的货币量，这是什么概念？2008年执行宽松货币政策只放出来了4万亿就全年刺激了中国经济10年的增长。作为对比，我们的外汇储备3万亿美元，看上去非常庞大，但是兑换成人民币后也就是20万亿，与楼市降价释放出来的不是一个量级。
关键问题是一旦降价成为现实，那么就打破了人们对楼市只涨不降的预期，那时候具体降多少就很难控制。如果楼市真的降价，首先是银行破产，但我们的银行背后是国家，这和美国次贷危机引发的私人银行破产不一样，因为那些私人银行破产后损失的是银行老板和储户，而我们当然是每一个人都有份。
银行出现问题，就不可能在给企业提供贷款了，本来现在企业债务压力就特别大，必须依靠银行资金输血才能维持，如果企业出现破产，接下来就是失业，当然还必将引起全面的通货膨胀，这将是我们亲身经历最严重的经济危机。
三 如何抉择？
如果不想让汇率贬值，其实很简单，一 通过外汇储备回购本币的流通量，二 提高本币利率，贷款成本马上增加，同时存款对资金的吸引力马上加大，这样让资金回流如此可以保住汇率。
保住汇率的意义在哪里？无非三点：1 不让货币贬值，2 让出口拉动经济增长，3 当然还有缓和与老美的摩擦，但是这样的后果是什么？
市场上的钱减少之后，资金成本会增加，会引发债务危机，所谓债务危机其实就是企业，地方，个人家庭没有钱还，同样会引起企业破产，进而引发银行烂账。
所以可以看到，保汇率的结果和房价下降的结果是一样的，这当然是不可接受的，所以我们就可以看到，汇率我们没有尽全力保，维持不破7就可以了，当下就是保住楼市不出问题，但所谓逆水行舟，不进则退，楼市7月份的数据就是答案。
如何决策的答案其实也有了，那就是宽松货币政策继续，这样做是希望极力维持房价在一个稳定的水平，不涨不跌，同时用经济增长来化解当下的问题。
但关键问题是资本有它自己的意志，有经济自身的规律，释放出来的货币就像放出笼子的魔鬼，不再受到主人的控制，最终的去向还是楼市，而这个我们希望的又是违背的，所以这是极其为难的局面，就像走钢丝绳一样。
如何破局？就像人生病了必须修养一样，生病就得治，就得卧床休息，就得打针吃药，小病几天就好，但如果不承认有病，越拖延越严重，结果小病变大病，要长期住院治疗才行。
但当一个人已经病的不轻的时候，不能下猛药了，否则身体会受不了直接崩了，而是慢慢的调理修养，只是时间长一点而已，但决不能在继续给这个身体打鸡血了。
对此日本当年是极好的例子，当和美国签订广场协议后，出口下降，本来只要不做过猛的动作，经济最多下降一点，但为了维持经济增长，下了猛药，把利率下降到0，结果就是国内的资产泡沫急速增长，从1985年到1991年的6年间，房价涨了5倍，东京的房价可以买下美国，出现了问题后又下猛药治疗，把利率提高到6%，直接刺破了楼市泡沫，接着就是失去的20年。
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汇率房价悖论主要指的是汇率和房价两者只能选其一，其核心的逻辑笔者可以来解释一下，这样可以更好的解答如何破解。
我们假设政府采取宽松的货币政策，此时资金成本较低，贷款较为容易， M2增速变快，市场上流通资金增多，而实体经济所能吸纳的资金量是有限的，势必会出现资金溢出，而所溢出的资金可能会流向房地产市场，从而推高了房价（资产价格）。
同时，采取宽松的货币政策通常会伴随通货膨胀，造成货币一定程度上的贬值。但是，这个悖论的逻辑是建立在一种特殊情况下，即当前我国房地产价格非常高，大部分稳定房价手段都已不奏效，被迫采取宽松货币政策手段来保护房价，导致货币贬值，或者说是汇率远远高于正常水平，必须采取紧缩性货币政策来稳定汇率，最终导致房价崩盘。
但是观察我国现在的房价和汇率情况，并没有达到这些条件，所以，汇率与房价悖论在中国表现的并不明显，但我们同样可以从它的逻辑中找到解决方式，例如我们不需要用货币政策来稳定楼市，尽量采用财政手段，例如限购，限价，公共住房等等。
盘和林数字经济观察
现在基本是汇率和房价都要保，代价是基本暂时搁浅RMB国际化。对外，实行外汇管制，再加码RMB境外投资管控，确保汇率稳定。
对内加大调控力度，严控二手房交易，减少供应量，新房交易，开发商采用饥饿营销手段，减少成交量，保持高价位运行，用极低的成交量来维持高房价，高位缩量盘整，在股市意味着什么？有没有专家，可以告诉我
二锅头喝嘛了
汇率和房价经过几年的蜜月期（人民币升值，房价涨），人民币升值，外资美元进来，兑换成人民币在国内投资，国内货币量增加，房价涨。
出现汇率和房价的悖论说明房价已经偏高了，人民币有贬值预期，要维持汇率，必须不断用外汇储备买入人民币，这会造成人民币流动性减少，很难维持房价。这一年时间外汇储备减少一万亿左右，可以看到维持汇率成本非常之高。
个人建议保汇率了，汇率保不住的话，房价肯定撑不住，日本，俄罗斯，阿根廷
万哥玩彩
拿自由市场经济的那一套来分析中国的房价和汇率，你会输的很惨。在中国分析房价和汇率主要看政策，从最近的政策面看，房价肯定要保的，毕竟地方政府需要收入，汇率会稳步下跌，高汇率不利于贸易战。至于稳定汇率，促使人民币国际化，那只是美好的愿望罢了。很多人都知道汇率不能市场化，人民币就不可能国际化。
