距“昆十條”的樓市新政過去整整一週了，雖然未見新政的執行標準和細則，但不可否認的是，新政對新房、二手房市場的影響著實不小。

最近兩會上對房地產稅的說法最為集中，用網友的的話，老百姓只需要搞清楚幾個問題就行，比如，何時徵？對誰徵？如何徵？

而昆明的新政趕在兩會前出臺，由於執行細則未發佈，限售的起算時間無法明確，各銀行的執行標準也存在差異，有認貸的也有認貸又認房的，部分沒有額度的銀行直接就棄貸了。

都過去一週了，搞不清楚政策的大有人在，那麼，樓市新政後的一週昆明到底是怎麼樣的呢？

冷清的售樓部

昨天轉了南市區幾個售樓部發現，門口停放的車少了，置業顧問們也很清閒，偌大的售樓部顯得很空曠。

在廣福路中段某一個售樓部， 這個樓盤以精裝大戶型為主，主要面對的是首改置業客戶。這樣的樓盤，在年前非常受追捧，特別是雙休日，售樓處更是人氣爆棚。加上區域內有較好的規劃，首批房源開盤就搶完，加推房源也當天售罄，而新房源在年前已經完成了幾百組客戶認籌，原本可以高枕無憂的，但沒想到新政之後，據說有超過三分之一的客戶會因為首付提高或者停貸而放棄，目前開發商也急切趕在取得預售證之前增加認籌客戶基數。

而臨近的另一個售樓部也是極為冷清，上午11點多時間，沒有一組客戶，這可是計劃本月開盤的樓盤啊。

通過簡單的交流，一置業顧問表態，“其實認貸在昆明的二套標準還算溫和，北京二套首付6成，南京8成，昆明二套房45%還算低的，但無法理解的是認房，畢竟現在隨便哪個誰的名下沒有兩套房啊。”

萬萬沒想到，臨近區域內的一老盤新推，政策後，優惠力度回到去年11月份，卻也並不見得湊效的去化。新房源價格上的調整，如果不漲，客戶會更加大客戶觀望情緒，漲得多，又擔心客戶有抗性，小漲怡情，大漲傷身，價格調整在新政後，顯然需要更加謹慎了。

瘋狂的銷售目標

在我看來，新政出來，部分客戶在置業門檻被提高之後被迫放棄，也打亂了開發商的所有推盤計劃及定價策略。

在一方面，開發商要完成在去年基礎之上更高的銷售目標（相信所有的銷售目標都是在瘋狂的2017年地產年會上做的保證的），政策唱起了金三銀四的開年大戲，如果剛需盤還好，但對於改善型產品的項目而言，真心是半途殺出一個程咬金，客戶的不意願造成了開發商獲客成本的增加。

另一方面，調控政策的退出時間無法預估，3年的限售拉長持有時間，而嚴苛的信貸政策又大大提高門檻，最終的影響是降低前期認籌客戶的成交轉化率，相信這是開發商始料未及的，或許還有部分開發商都在後悔為什麼沒有在年前清盤，施工進度趕不上銷售進度又掐在政策的節點上，開發商需要花更大的代價去尋找潛在客戶。

說到最牛的銷售目標的制定，當屬雲南一本土房企了，這房企在去年完成了381億（含雲南地州、省外海外項目），今年要實現1000億，1000億什麼概念？按照相關數據統計，2017年昆明主城五區共成交各類商品房131398套，成交金額1090.53億元。這就意味著，在考慮昆明房地產市場膨脹20%的前提下， 該房企要佔到昆明房地產市場50%的市場份額，如果僅以目前披露的項目計算，分到每個項目的年銷售任務都要50億以上，這可是很瘋狂的目標。

即使這家房企有品牌影響力，有實力的空降兵，也有足夠的項目儲備，昆明市場的其他開發商也有屬於自己的新銷售目標，那麼問題來了，昆明還缺房子？買房的客戶在哪？外地客戶投資還選昆明嗎？為什麼會選擇你的房子？這或許是我們在新政後的當下要去思考的。

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