前幾天寫了一篇文章,說的是國際上的房地產規律,為何會在我國樓市“失靈”。
道理很簡單,國外的東京、紐約、倫敦、首爾早已“固化”,估值趨於理性,我們的市場起步沒多久,願意接盤的大有人在,估值自然會比較高。
在這篇文章下面,我翻到了一條評論,特別有趣。
有朋友說:“倒啤酒理論也適用房地產啊,一開始倒的太猛,看著像滿了,其實一半是泡沫,接下來只能泡沫消一點,再往裡倒一點。但指望啤酒會減少,就純屬做夢了,除非杯子被人打翻。”
這比喻挺絕妙的,樓市確實陷入到了“倒啤酒”怪圈。
過去幾年,“啤酒”倒的有點猛,以至於沫子都快溢出來了。
一切要從2014年講起。
2014開年,商品房銷售面積增速轉負,下行壓力逐漸加大,下半年,房地產刺激政策和貨幣寬鬆陸續出臺。
2015開年,銷售增速觸及-16.3%的低點後開始反彈,全年增長6.5%,從3月到9月,央行累計降息3次,降低了75bp,全面降準2次,下調150bp。
2016年,銷售增速進一步升至22.5%,地王頻出,樓市四小龍橫空出世,二三線城市房價一路上揚,到2016年9月,分別同比上漲14.9%和6.8%。
2017年,在高基數和政策趨緊環境下,銷售再度增長7.7%,年銷售面積首次達到17億平方米。
2018-2019年,儘管調控政策進一步趨緊,但銷售面積仍然保持了微幅正增長。
把購房者的需求比作一個杯子,再大的杯子,也架不住啤酒這樣倒啊。
新一線個個自比京滬深,省會兩萬是標配,地市一萬不是夢,縣城七千遍地走,這誰能頂得住?
此時,就要等市場氣氛逐漸冷下來,才能夠繼續刺激房地產,繼續“倒啤酒”。
因此,今年我們看到了棚改、消費貸、房企融資這些手段都停了,為的是什麼?為的是樓市能長遠發展,再像前幾年那樣突飛猛進,購房者的潛力會進一步被消耗。
可“杯子”的容量,終歸有限。
比如,購房需求遇到瓶頸。
根據恆大研究院經濟學家夏磊的預測,未來10年,全國自住房需求年均為11.7億平。
其中,2019-2020年、2021-2025、2026-2030年年均分別為13.6億平、11.6億平和11.0億平,相當於2016、2013和2015年全國商品住房銷售面積。
可是,2017、2018的銷售面積都在17億平米以上, 按照這樣的體量,近6億平米的缺口,靠誰來買?
繼續“倒啤酒”,繼續“棚改”、“放開限購”?效果只會一次比一次弱。
這就是怪圈,很難走出來。
購房的需求減少,正在施工的房屋,必然會轉為“停工”。
千萬別小看停工的體量,國金證券近日發佈研報指出:近年來地產新開工面積持續增長,而竣工面積持續下滑,且施工較為疲軟,地產商因為資金不足、新房價格被限等原因積累了大量的停工面積。
根據測算,地產商累計的淨停工面積達22億平米,約佔施工面積的26%!
也就是說,現在正施工的樓盤中,有接近三分之一的工地,都處在停工狀態。
拿最近來說,某大型房企在武漢的項目反覆停工,還有云南仁澤房地產破產重組,旗下昆明西南海項目已停工多年。在此之前,百強房企三盛宏業旗下多個項目停工,陷入債務違約危機。
停工的原因,表面上是資金問題,實則是房地產過度開發的“鍋”。
房產研究機構克而瑞近日發佈報告稱,11月,供應明顯放量,成交卻持續走低,7成城市市場供過於求,供求比皆超1,深圳、武漢、寧波更是在2以上。
與此同時,6成以上城市庫存量環比小幅回升,環比漲幅大都在10%以內;近7成城市同比仍處上升通道,武漢、青島、長沙同比漲幅超40%。
70%的城市“供過於求”,只能說明開發商還沒轉變思路,還在按照原來高週轉的策略對待市場。
問題是,該“下沉”的城市已經差不多了,從地市到縣城,哪怕是人口稍微多點的鄉鎮,包括沒有人煙的新城區、城鄉結合部,能蓋的房子,能拿的地,能接盤的購房者,已經沒什麼潛力可挖了,這種情況下,“供過於求”是早晚的事。
雖然克而瑞公佈的是單月數據,但未來供求關係逆轉肯定會持續。
難道這個“怪圈”就沒辦法跳出去?
有人說,要像90年代的日本樓市那樣,主動刺破,停止刺激房地產,停止“倒啤酒”,房產價值迅速縮水,為其他產業贏得空間。
但是,這話說得輕巧,現在我們的房產市值總額高達300萬億,居民六成財富都沉澱在樓市中,我們周圍的親朋好友,從事建材、施工、家電、裝修、工程機械、基建工作的,全部都跟房地產有關。
有了這個前提,房地產市場是絕不能出現大起大落的。
還有另外一個可能性,像新加坡那樣。
新加坡的“組屋”佔存量比重為73%,每年新建的組屋3萬套左右,103萬套組屋為320萬居民(佔總人口的81%)提供了居住空間,戶均住房套數達到1套,2015年人均住房面積達到27.6平方米。
同時,由於補貼的存在,組屋房價對於大部分居民而言是可負擔的。銷售價格大概在25萬新元左右,補貼後大概在20萬左右,是家庭收入中位數的2-3倍。
2009年至2014年間,四居室組屋沒有補貼的預購價格增長了12%,含補貼的預購價格增長了5%,而同期家庭收入中位數大幅增長了38%。
個人覺得,這條路是完全行得通的。
一邊是有錢人隨便買的商品房體系,不限購,但是有房產稅、空置稅的束縛,長期持有就意味著虧錢。
另一邊是價位低廉的保障房、租賃房,雖然物業、配套、小區環境不算頂級,但學區、醫院、社保該有的一個都不會少。
這並不是臆想,有心人都能看出來,今年的調控傾向很有針對性。
1.集體土地入市,是解決保障房的供給問題。
2.老舊小區改造,解決的是維持其他行業投資額的問題。
3.房貸利率掛鉤LPR,解決的是貨幣流入房地產的問題。
至於未來會走到哪,租賃房市場的體量會擴大多少,那是以後的事,至少我們在2019年已經邁出了第一步。
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