12.07 房地产法律法规知识问题解答（五）

80.单位组织本单位职工团购，单位、开发商与团购职工之间是什么法律关系？

答：为启动一个房地产项目，单位与开发商先行签订一份合作协议，这是房地产项目运作的惯例。但是合作开发最显著的特征是共享利益、共担风险，如果合作协议中没有写明共享利益、共担风险，单位不享受经营利益，也不承担经营风险，只是协助开发商办理前期手续和以及配合其取得土地使用权，开发商通过招拍挂方式取得土地，项目所建住宅由职工团购，那么单位与开发商签订的合作开发协议，名为合作开发，实为买卖，未真正形成法律意义上的合作开发。

在团购中，单位作为一个组织者，组织职工团购，协调团购职工在团购活动中与开发商的关系，最终由各团购成员与开发商各自签订认购协议。并不是单位购买开发商的房子后，再卖给团购人，而是直接由团购人与开发商签订了认购协议。因此，各团购人与单位并未形成买卖合同法律关系，而是与开发商之间形成了买卖合同法律关系。

81.如何认定房屋认购协议的效力?

答：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售，应当符合下列条件：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若

干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因此，在开发商取得预售许可证之前，房屋认购书法律效力待定。

82.房屋交付时，业主所要缴纳的税费有哪些？

答：（1）结算购房尾款、面积补差金额：根据房屋测绘部门测绘的面积多退少补。

（2）开发商代收房产契税、公共维修基金、产权登记费：在房产登记办理房产证后后，需将税费票据交给业主，多退少补。

（3）物业服务公司收取的费用包括：物业费、装修押金、预收的水电费以及其他一些相关费用等。

83.预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的行为是否有效？

答：预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，该行为无效。所谓预告登记，指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。《物权法》第20条第1款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分不动产的，不发生物权效力。”根据该条款规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

84.房产交易登记部分税费计算标准有哪些？

答：（1）契税：个人购买家庭唯一普通住房90平方米以下1%，90—140平方米之间是1.5%，二套普通住房时3%。非住宅、非普通住宅是4%。

（2）营业税：是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。

买卖：综合税率为5.6%（城建税、教育费附加、地方教育费附加，以营业税税额为计税依据，分别按实际缴纳营业税税额的7%、3%、2%）。

普通住宅五年（包括五年，按房产证登记日期计算）之内交易，全额征税，超过五年之外，免征营业税；

非普通住宅五年（包括五年，按房产证登记日期计算）之内交易，全额征收，五年之外，销售收入减去购房价款的差额征收。

（3）个人所得税：国家对本国公民、居住在本国境内的个人的所得和境外个人来源于本国的所得征收的一种所得税。

买卖：提供原始凭证的按转让财产的收入额减去财产原值和其他税费后余额的20%，不能提供原始凭证的按转让额的3%征收，房改房按差额20%征收。

个人销售自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

（5）房屋登记费，房地产主管部门对房屋权属依法进行各类登记时，向申请人收取的费用。住宅80元/件，非住宅550元/件。

85.小区地下车位的权利归属于谁？

答：一般来讲，地下车库是对地下空间资源的利用，和地表上独立单元房间对地上空间资源利用一样，都有自己的使用面积和建筑面积，在建造时都需要额外的投资，是相对独立的建筑物。它与单元房屋是主次关系，而非主物和从物关系，可以独立使用而不影响它的使用价值。可见，地下车库具有所有权客体物所具有的一般特性，它是特定的、独立的物，又在空间上可以个别的、独立的存在。除了另有约定和法律规定外，房屋的所有权的转让，并不意味着地下车库的所有权必定转移。

根据建设部关于城市地下空间利用管理条例，地下空间“谁投资，谁使用，谁受益”的原则，地下车库的所有权属于开发商投资开发，因此地下车库所有权应属于开发商所有，开发商有权自由处理。

具体针对我国目前存在的几类车库的所有权进行法律分析，确定其所有权的归属。

（1）人防工程车库。地下车库首先要分清是否是人防工程。如果是人防工程，根据《防空法》的有关规定，地下人防工程可以军民两用，即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人们生活服务，在战争状态下，归国家统一使用。同时结合“谁投资，谁使用，谁受益”的原则，也确定了投资者的合法使用权、收益权、一定程度的处分权，且《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》规定：人防工程的地下室不应计入公用建筑面积，所以地下车库的所有权既不属于投资者，也不属于业主所有，而是属于原来的出资建造人。

（2）车库作为小区公共配套设施。对于地下车库作为小区公共配套设施，可以分为：可以销售的和不可销售的公共配套设施两种。如果开发商虽然应当修建地下车库作为小区的配套设施，但在具备一定条件或开发商未将地下车库列入配套设施且是单独立项规划投资建设，开发商可以销售地下车库。因为我国法律并没有明确规定要将地下车库无偿交给业主使用，地下车库与房屋不是主从物的关系，而是相对独立的建筑物，可以独立使用不丧失其使用价值，所以除非开发商在房屋买卖合同中规定或约定，无偿给业主提供地下车库或将地下车库面积计入公用建筑面积内，否则开发商对地下车库拥有所有权，业主无权要求开发商无偿将地下车库交其使用，开发商可以自由的出租、转让、买卖地下车库，其行为合法有效。这就是可以销售的公共配套设施。反之，如果开发商在立项设计、广告宣传、合同约定时，将地下车库作为小区配套设施且将地下车库的面积分摊了。该车库所有权属于全体业主，只能限用于小区业主生活需要，而不能出售。否则开发商将构成对业主权利的侵权责任，这样的车库就是不可销售的公共配套设施。

（3）车库作为非住宅区的配套设施。这类地下车库只要经合法审批，以经营盈利为目的，并取得地下车库的所有权证，开发商可以自由支配和处分，即可出租，也可以出售。

86.地上停车位的权利归属于谁？

答：与地下车库不同，《物权法》第74条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

87.开发商延期交房该如何赔偿？

答：如在商品房买卖合同中有约定，从约定。如没有约定，开发商逾期交付使用房屋的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的司法解释》第十七条，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

答：开发商在办理房产证的过程中主要有两个义务，一是办理初始登记的主要办证义务，二是购房人申办产权时的协助办证义务。

如果双方约定由开发商负办证义务，从合同约定；如果无合同约定，应当根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定由购房人持相关资料到房地产行政主管机构办理，开发商协助。

如果约定开发商代业主办证，则开发商承担逾期办证的违约责任；如果因房管局的原因如房管部门用于审查和办理手续的时间推延，购房人的原因如不按约定交款、不提交资料等原因或者不可抗力的原因，则开发商无须承担违约责任，由责任方自行承担。

89.网签合同是什么性质？效力如何？对买卖双方权利义务有哪些影响？

答：根据我国《合同法》第九条至第十二条的规定，订立合同需要以下几个条件：（1）主体上要求具有相应的民事权利能力和民事行为能力的当事人；（2）形式上符合法律规定；（3）内容上具有一般条款，包括当事人基本情况、标的、价格、数量等。只要满足上述基本条件，合同即成立。根据《合同法》第四十四条的规定，在一般情况下，合同成立后即生效。若当事人约定合同附条件或附期限的，合同自条件成就或期限届满后生效。

区分合同是否成立生效的异议在于界定当事人之间权利义务的时间界点，也是区分缔约过失责任和违约责任的衡量标准。在合同成立之前，当事人可以修正或变更自己的民事行为而不需要承担相应的法律后果。当双方对合同的权利义务基本达成一只后，合同宣告成立，合同中约定的条款便对当事人双方产生约束力，未经双方同意任何乙方不得随意变更，否则必须承当相应的违约责任或其他赔偿责任。

网签能否产生合同效力，主要是看网签的内容是否具备构成合同的基本要件，如果具备了双方的基本信息、房屋坐落、交易价格、付款时间和方式等基本条款，并签字盖章，即认定双方达成了合意，合同成立。除非当事人之间达成一致，任何一方不能擅自变更或撤销合同。

90.房屋出卖人交付使用房屋建筑面积超出商品房买卖合同约定的面积，如何处理？

答：房屋出卖人交付使用的房屋建筑面积超出商品房买卖合同约定面积的，应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条的规定处理，即：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（2）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

91.买受人在什么情况下可以拒绝收房？

答：根据《住宅建筑规范》、《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称为司法解释）等相关法规，买房人遇到下列十二种情形之一时可依法拒绝收房，并要求开发商承担逾期交房的违约责任：

（1）未经竣工验收或未取得《竣工验收备案表》。

（2）未取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件。

（3）不具备小区道路畅通，已具备接通水、电、气条件　

（4）不提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等必须提供的证明文件。依据：《商品房销售管理办法》第三十二条;

（6）开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境。依据：《商品房销售管理办法》第二十四条第一款;

（7）开发商经批准改变商品房规划设计未经买受人认可。依据：《商品房销售管理办法》第二十四条第二款;

（8）开发商随意设置交房前置条件（例如，在通知收房时，要求消费者预交物业管理费、强制收取代缴代收费用等）。依据：《商品房销售管理办法》第三十条等;（但如果在购房合同中事先约定将购房者预交物业管理费或开发商代收代缴费用作为交房前置条件的，则从双方约定）。

（9）不能提供有资质的测绘部门出具的房屋面积实测数据。依据：《商品房销售管理办法》第三十四条;

（10）合同没有约定，且房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过３% （不含３% ），可拒绝收房，并解除购房合同。依据：司法解释第十四条;

（11）经有资质的质量检测机构核验，房屋主体结构质量不合格。依据：司法解释第十二条;

（12）房屋存在质量问题严重影响正常居住使用。依据：司法解释第十三条

92.前期物业服务合同如何签订、终止？

答：前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施管理和服务而签订的合同。建设单位与物业买受人签订买卖合同中应当约定，买受人同意由建设单位选聘的物业企业进行前期物业服务,同时买受人按照约定支付物业费用。

根据《物业管理条例》相关规定，业主委员会要解除前期物业公司，终止《前期物业服务合同》，需要具备四个条件：一是须经业主大会授权；二是应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；三是前期物业公司严重违反合同，物业公司的一些重要的服务内容或承诺，物业公司没有履行，或是前期物业公司的一些行为严重违法，严重侵害业主的共同利益和感情。四是要通过一定的程序，业主委员会可提前通知前期物业公司，终止《前期物业服合同》，如果前期物业公司不同意退场，业主委员会可以向法院提起诉讼。

虽然《物业管理条例》对解聘物业公司有明确的法律规定，但在实践中，业主委员会一定要做好充分的准备，否则会“两败俱伤”，最终受伤最大的还是业主。

93.后期的物业服务企业如何进入？

答：前期物业服合同可以约定期限，期限未满前，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自然终止。在实践中，业主陆续入住后，对前期物业公司服务不满意的，在业主委员会成立后，可以另聘新的物业服务公司。

《物业管理条例》第九条规定，“下列事项有业主共同决定：选聘和解聘物业服务企业”，第十二条规定，“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式… … 且应当有物业专属区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”。

实践中，业主大会对选聘物业管理企业需要确定以下内容包：1、是否续聘前任物业管理企业；2、物业服务合同内容是否需要完善或者变更（至少包括服务标准和收费标准）；3、如果解聘前任物业公司采取何种方式选聘新的物业管理公司（包括公开招标、邀请招标以及询价征询等方式）；4、如果采用招标选聘新的物业，相关费用标准和授权业主委员会决定范围；5、业主选聘物业管理企业一般由业主大会授权业主委员会提出具体方案，经业主大会通过后由业主委员会具体实施。业主委员会在选聘物业管理公司时，可以采用招标或其他方式进行，最大程度的保护业主的利益。

94.商品房哪些部位可以计入公摊面积?

答：建设部于1995年9月8日发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)规定，公用建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

北京市国土资源和房屋管理局根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)制定并于2000年9月26日颁布了《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》，规定可分摊的公用建筑面积包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及基本功能上为该建筑服务的专用设备用房;套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。

不应计入的公用建筑空间包括：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;售房单位自营、自用的房屋;为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。

95.业主是否有对物业公司的选择权？物业公司的职能有哪些？

答：业主对物业公司有选择权。业主是小区的所有权人，需要什么样的服务，什么公司的服务，应由业主自主决定。业主可以选举产生业主委员会，业主委员会代表业主的利益与物业服务企业签订合同，此合同对全体业主产生约束力。

物业公司的职能：对房屋、配套设施及场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

96.商品房买卖合同解除后抵押贷款合同的纠纷处理？

答：商品房买卖合同与按揭贷款合同之间属于联系紧密但又相互独立的关系，两者间并非主合同与从合同的关系。担保合同是实务中最常见的从合同，根据担保法及其司法解释的相关规定，除非当事人另有约定，主合同无效的，担保合同无效。由于商品房买卖合同与按揭贷款合同不是主从合同的关系，所以商品房买卖合同被宣布无效或者被撤销后，不会导致按揭合同当然无效或被撤销。

虽然商品房买卖合同与按揭贷款合同不具有主从合同的关系，但却具有紧密的关系。有效签订商品房买卖合同是按揭贷款合同得以签订的前提，同时银行在与买房人签订贷款合同的同时会要求买房人将所购商品房或者买卖合同项下的合同权利作为担保物为按揭合同提供担保。按揭贷款合同的另外一个特点是贷款人贷款的目的单一且明确，就是为了买房。当买房人与房地产开发商解除买卖合同后，已确定无法再取得原想要的商品房，故应当承认买房人订立按揭贷款合同的目的已经落空。

根据《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

所以买房人在和开发公司解除商品房买卖合同以后，可以向商业银行提出解除按揭贷款合同，不能在不对抵押贷款合同做任何处理的情况下就单方面终止还款。

97.贷款购房人不按期还款的纠纷如何解决？

答：在实践中，购房人申请按揭贷款，在签订的贷款抵押合同中，一般都会约定违约责任，只要贷款购房人未依照合同约定向银行足额还款或者逾期还款某银行就有权解除合同、提前清偿借款及利息、要求开发商履行连带保证责任或者依法处分抵押房产等。不过开发商在按揭贷款法律关系中，常常承担阶段性担保责任，银行面对贷款购房人的违约情况，一般针对不同的还款阶段采取不同的处理方法：

（1）在购房人取得房产证并办妥商品房抵押登记手续以前，如果贷款购房人不能按期还款或者拒绝还款，银行将要求开发商承担阶段性的连带保证责任，代替购房人向银行清偿贷款。

（2）购房人取得房产证并且办理完商品房抵押登记手续之后，开发商的保证责任解除，银行可要求解除借款合同，并要求贷款人在合理期限内提前清偿本金及利息，否则银行可依法以及依约采取折价、拍卖、变卖抵押房产等手段，并对价款优先受偿，以实现抵押权。

所以建议贷款购房人正确评估自己的还款能力，仔细审视按揭贷款合同条款，并严格按合同约定履行自己的权利义务，避免不必要的纠纷。

98.日常生活中不使用电梯，电梯费是否还支付？

答：电梯属于全体业主共有的设施设备，由全体业主使用并维护，业主不使用电梯，不代表不缴纳电梯费。

电梯是给予业主对电梯拥有所有权为基础而产生的维护费用，只要法律规定电梯是全体业主的，业主就需要承担费用，尤其是用于电梯大中修、折旧的费用。

电梯中却是包含日常运行的费用，如果业主就日常运行费用进行了特别的约定，不使用者可以少承担或者不承担，那么该约定对服务企业也是有效的，反之，则按业主所拥有的专有面积占全部面积的比例承担运行费用。

另外，有时业主与电梯服务公司之间没有签署服务合同，但电梯服务公司实际提供了服务，业主对此也接受，一般认定双方间形成了实施服务合同关系，有事实依据，体现了公平、等价有偿的合同法原则。

99.尚未还清银行按揭贷款的房屋转卖如何处理？

答：实践中经常会遇见此种问题，房价上涨，出卖人就会以处于抵押状态的房屋未经抵押权人银行的同意而主张合同无效，侵犯了买受人的权益。

我国《担保法》第49条规定，抵押期间，抵押人转让已经办理登记的抵押物的，应当通知抵押人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者告知受让人的，转让行为转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不能提供担保的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

因此，出卖人应当履行通知和告知的义务，如抵押权人同意，在付清银行贷款后房屋可以解压，买受人可以办理过户手续，否则不能过户。如抵押权人不同意、履行了通知和告知的义务后，买卖合同有效，但在为还清银行贷款前，房屋不能过户。

司法实践中，虽然银行贷款尚未还清，出卖人没有经过贷款银行的同意就转让了抵押给银行的房屋，也不影响房屋买卖合同的效力，当抵押人不履行债务时，银行仍然可以向买受人主张其权利，将抵押的房屋变价并优先受偿。

100.小区业主有权共同决定哪些事项？
答：《物业管理条例》第十一条对业主大会的职责范围有明确规定，总的可以分为以下几类：

（1）制定和修改自治规则和方案。主要包括业主大会议事规则、管理规约及有关物业服务内容、标准以及物业服务收费方案。

（2）对业主委员会的选举及对委员进行更换。

（3）决定物业管理区域内涉及业主的基本事项，如选聘和解聘物业服务企业、筹集和使用专项维修资金、改建或重建建筑物及附属设施。

（4）改变共有部分用途、利用共有部分进行经营以及所得利益的分配与使用。

另外，业主可以决定使用简单多数决和绝对多数绝规则。

答：这一点在《物业承接查验办法》第十六条，对物业的共用部位、共用设施设备范围都有明确规定。值得注意的是，在实践中，有部分建筑起初为临建，正式房屋交付之后，没有办理产权证，也没有拆除但是一直在使用，在认定中一般将其认定为物业的共用部位，其所有权和使用权属于全体业主享有，开发商无权将其无偿赠送或者出售给他人，其处分行为是无效的。对这一部分建筑应移交物业。

102.如何处理小区共用部位设施设备经营的的收益？

答：根据相关法律规定，首先物业共用部位、共用设施设备利用的主体为任何人，包括业主和物业服务企业；其次，利用程序。应当征得先关业主。业主大会、物业服务企业三方的同意；之后，还要按照规定办理相关手续，比如进行工商登记或者税务登记等。最后，关于收益的取得。一般按照业主大会的决定使用，如果业主大会没有对此没有特别决定的，主要用于补充专项维修资金。

值得一提的是，如何确定相关业主？相关业主是指具体权益受到影响的个别或部分业主，基于的是业主对共有部分的共有权。

103.如何确定缴纳物业费用的责任承担主体？

答：这个问题的的焦点为，物业的实际使用人在何种情况下能够成为物业费的责任主体以及业主与物业的实际使用人在何种情况下对缴纳物业费承担连带责任。

根据《物业管理条例》第四十二调的规定，业主有义务按照规定缴纳服务费。而物业使用人承担缴纳费用的义务直接根据是业主与物业使用人的约定，由物业实际使用人代替业主缴纳物业费，如果物业使用人没有履行该约定，业主要承担连带责任，即物业服务公司可以向物业使用人和业主催交服务费。然而，如果业主和物业实际使用人没有约定，则依据合同相对性原则，物业服务企业只能要求合同另一方---业主交纳服务费。

104.物业费的缴纳标准及程序

答：根据《物业管理条例》第四十一条的规定物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。这是对物业管理服务费用的原则性规定。第四十三条规定县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。另，《物业服务收费管理办法》《物业服务收费明码标价规定》都规定了物业服务收费监管管理的行政机关。

服务企业本身没有法定的收费权，根据不同物业的性质和特点以行政主管部门制定的物业收费管理制度为依据，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定，不受任何行政干预。

根据《石家庄市物业服务收费管理实施办法》第五条规定市价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责制定全市物业服务收费的实施办法，指导、协调、监督、管理全市物业服务收费管理工作。市内五区和开发区的物业服务等级和收费指导标准，由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门负责制定、调整，并向社会公布。并报市物价局、市房产管理局备案。制定等级基准价要根据物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润，利润率一般不应超过物业服务成本的10%。每一等级收费标准的浮动幅度一般不应超过该等级基准价上下10%。

105.石家庄现阶段采暖费的缴纳标准是什么？

答：现在石家庄地区采暖费的交纳标准主要依据是2013年9月施行的《石家庄市供热用热条例》，第三十二条规定未实行按计量收费的空置房不用热的，在采取有效措施后，按应交纳热费总额的百分之二十收取。第三十三条 用于热费结算的热计量表发生计量失准的，计量热费按耗热量定额的百分之八十五的比例进行结算。系热用户人为损坏的，计量热费按耗热量定额的1.1倍进行结算。2013年11月15日，石家庄物价局发布了《关于调整市区供热计量价格（试行）的通知》，具有很强的实践操作性。

根据现在施行的政策，住宅的取暖费分为两种，分为带有电梯间的住宅和不带电梯间的住宅，两种的取暖费算法也是不一样的。一般的高层住宅取暖费(带有电梯间)=22元/平方米﹡(建筑面积*85%);多层住宅取暖费(不带电梯间)=22元/平方米*(建筑面积*90%)。空置房源的取暖费=应该缴纳的取暖费﹡20%。具体的数额也要关注石家庄物价局的规定。

106.借名购买政策房、福利房买卖纠纷如何处理？

答：所谓借名买房,是指不符合购房资格的人,以具有购买资格的人的名义购买房屋的行为,购买资金由实际购买人(借名人)出,以登记购房人的名义与开发商或房屋所有人签订买卖合同,房产证上的所有权人,系名义上的购买人,而不是出资人。这种规避限购政策的曲线购房方式存在着极大的法律风险，极易发生纠纷：

首先，借名所购房屋登记在名义购买人名下，名义购买人若拒绝过户登记，实际购买人又没有证据证明双方的借名关系和实际出资凭证，实际购房人很有可能不能取得房屋所有权。其次，房屋登记在名义购买人名下，名义购买人可以轻易将房屋再次转让，若第三人基于善意取得取得房屋所有权，名义购买人将不能取得房屋所有权。再次，如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承。最后，如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同有关规定，要求提前解除贷款合同。

107.业主的权利有哪些？

答：根据《物业管理条例》第六条以及相关法律的规定，业主在物业管理活动中基本享有以下几类权利:（1）建议权。包括提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；建议制定和修改管理规约、业主大会议事规则（2）投票权。（3）选举与被选举权。选举业主委员会成员，并享有被选举权；（4）监督权。监督业主委员会的工作；监督物业服务企业履行物业服务合同；监督物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用（十）法律、法规规定的其他权利。

108.业主委员会如何产生？权利有哪些？

答：我国《物业管理条例》详细规定了业主大会、业主委员会的成立方式以及业主委员会的性质和职责。业主大会是由业主自主成立，代表全体业主的自治组织，同一个物业管理区域的业主在物业所在地的区、县政府的房地产主管部门指导下成立业主大会，并选举业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构，执行业主大会的决议。不过，人数少或者全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

109.外墙的归属权和使用权在合同上如果没有标注，那么楼宇外墙广告收益归物业所有，是否合法？

答：不合法。外墙面归谁所有和对其使用权即使是在合同中没有进行约定，但是随着房屋所有权的转让而进行了转让。

外墙面属共用部位，归全体业主共同所有，对其怎么使用全体业主说了算。其收益既不属于个人，也不属于物业。如果开发商以合同约定的方式将外墙使用权予以保留，是不合法的。

110.房价由哪些部分构成？

答：（1）土地成本。如果地上有建筑物，还需要包括拆迁费。政府收回土地然后进行拍卖，这部分收入即政府的土地财政。

（2）建安成本、市政设施配套费、基础设施建设费等。

（3）项目开发经营阶段的费用。包括公司管理费用、销售费用、人力成本、资金成本、

（4）所缴税金。包括企业所得税、契税、

（5）开发利润。

111.交房的条件有哪些？提前交房的责任如何承担？

答：根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。“竣工验收”合格是指建设单位组织的工程验收，盖章单位是施工、设计、监理等单位，消防的验收也是交房的必备要件。

业主提前收房，是以自身行为表示对房屋现状的认可，过后不能再以房屋没有取得竣工验收手续等为由要求开发商承担违约责任，在法律上免除了开发商的部分责任。但是如果由于房屋存在质量问题，比如房屋漏水、主体工程质量影响居住等情形，业主依然可以向开发商追究责任，开发商不能以业主提前收房为由逃避责任。

112.房屋所有权证的取得需要办理哪些手续？

答：通常购房合同中有委托开发商代为办理的条款，或者单签一份委托书，之后缴纳房产证代办费用，开发商办理完毕之后通知业主领房产证。

如果业主自行办理房产证，向房管部门申请《房屋所有权登记申请表》找开发商签字盖章，之后带上房屋买卖合同、签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书、测绘表、房屋登记表、分户平面图两份、专项维修资金专用收据、契税完税或减免税凭证、购房者身份证明（复印件核对原件）；房屋共有的提交共有协议、银行的提前还贷证明等材料，这个阶段需要开发商的协助配合义务。

113.什么是限价房？其政策如何规定？

答：限价房是一种限价格、限套型(面积)的商品房，又称两限房。主要解决中低收入家庭的住房困难，是目前限制高房价的一种临时性举措，并不是经济适用房。限价商品房按照“以房价定地价”的思路，采用政府组织监管、市场化运作的模式。与一般商品房不同的是，限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行调控。购买限价商品房实行申请、审核制度。各地方根据经济的发展实际情况，适时调整限价商品房供应对象、购买条件和标准。我国各地现行的政策不一，部分省市无相关具体规定。

《石家庄市人民政府办公厅印发关于进一步加强保障性安居工程建设和管理实施意见的通知》规定，限价商品房供应对象为中等收入以下住房困难家庭和公益性项目所涉及的被拆迁或腾退家庭、特殊群体等购房户。限价商品房建设用地，列入市土地储备计划和土地供应年度计划。限价商品房在公开出让土地时限定销售价格、套型面积和销售对象等要求，并据此要求开发建设和定向销售。限价商品房单套住房建筑面积控制在国家和省规定的范围以内，以90平方米左右为主。定向购建的商品房纳入限价商品房管理范畴。限价商品房的基准价格，原则上控制在同一区域内同类商品房平均市场价格的90%以内。购买限价商品房实行申请、审核制度。根据本市社会经济的发展实际情况，适时调整限价商品房供应对象、购买条件和标准。

114.开发商的选择结果对业主产生哪些效力？

答：房地产开发公司拿到土地，进行房地产项目的开工建设，继而对外进行销售，对于业主而言，业主一旦与开发商签订了《认购协议》、《商品房买卖合同》等文件，向其缴纳了购房款项时，购房人和开发商之间便形成了法律上的买卖关系，用自身实际行为表明承认了开发商对该建设项目的所有权。

在之后的交房、办证过程中，业主都可以根据法定或者合同约定行使自己作为购房人的权利，要求开发商履行出卖人的义务，比如要求支付延期交房违约金、房产证延期办理违约金等，但是无权以开发商拿地程序不合法或有瑕疵为由，拒绝履行自己作为购房人的义务。

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