2019进入收官月，回顾这一年，从“小阳春”到寒意凛冽的“金九银十”，楼市的转向好像龙卷风，让人措手不及。
现在19年还有不足20天就要过去，即将来临的2020年身兼多重使命，注定是不平凡的一年，在未来一年里楼市走向如何，或许我们可以结合现在所能看到的市场信号，略作一二推测。
收官月，存量再扩大
中国社科院10日发布的《中国住房发展报告（2019-2020）》指出：楼市期房存销比由2016年的3.1年下降至2017年的2.8年和2018年的2.7年，但到2019年反弹至3.0年，期房去化压力较之前有所增加。
诸葛找房数据同样显示，2019楼市库存持续上涨。11月重点监测的20城批准上市面积为2,143.04万平方米，环比上涨30.7%，同比上涨13.5%。
而根据腾策十一月数据，烟台商品住宅存量已经突破六百万方达到613.2万方，去化周期接近16个月，几乎重回2016年水平。
一方面，是开放商跟随“金九银十”的市场节奏，不顾八月已经突破十二个月的去化周期推出大量新房源 ，导致库存攀升。
另一方面，连续三年房价疯涨，在“买涨不买跌”心理的带动下，烟台已经透支了太多购房需求。
而现在市场热度下跌、国家态度明确，经历了一年的阴跌横盘之后，刚需刚改购房者的观望意愿更加浓重，着急出手买房的人越来越少；市场理性化提高，买房投资的人也越来越少。
再者，从棚改的角度来看，市场继续增长的推动因素减少，需求动力不足。
不论从哪方面来说，现在供大于求的市场局面都不利好于地产行业。
虽然如此，开发商拿地开发出售的流程却不能说停就停，何况年报大关在即，各家都想冲业绩，谁也不敢挺。
——12月，烟台预计有12个项目开盘，其中8个为纯新盘首开。
叠加的过量供应加上日益走低的购买需求，未来巨大的销售压力可想而知。
2020，烟台楼市路在何方？
12月初，社科院财经战略研究组发布11月份全国城市房产发展月报，报告预测10大房价可能出现一般性下跌的城市中，烟台、青岛、济南均在列。
冠有社科院名号的消息一出，引起不少关注烟台楼市的朋友的关注，许多原本准备买房的朋友又有些犹豫。
首先，需要说明的是“一般性下跌”。
社科院发布的预警将涨跌分别分为三档，分别为一般下跌及一般上涨、较快下跌及较快上涨、大跌及大涨，‘一般下跌’属于最低等级的下跌预警。
其次需要注意的就是社科院此次预警的预测时间。
这份报告公布后不久，社科院很快又出了一篇文章对报告进行解释，其中就明确提到了此次预测是仅限于未来3个月的短期预警，并非是对明年市场的判断。
熟悉烟台楼市的朋友都知道，年底一向是一年中房价最低的时候，为了冲刺业绩，不少项目都会打出折扣吸引置业，而我们上文也说到，12月有12个项目开盘，其中8个是首推，首开价格一般都是项目最低点，故而未来三个月烟台房价在项目折扣价和首开抄底价的带动下出现下降本来就是正常情况，大概率不会出现其他更高规模的项目降价情况。
简单明了的说，2020烟台的房价会不会下降？
会。
与19年房价相比，2020年市场供过于求的状态将更加明显，各家开发商无疑要进一步以优惠促销来吸引消费者，拉动项目去化率。
我们曾不止一次的说过，生产者的竞争就是消费者的获益。
但是如果拿现在的岁末房价来对比，只能说有可能。
2019年严控寒冬，12月份各开发商均为冲刺业绩，基本都已经给出了本年度的最高优惠力度。
而明年房价虽然有下跌可能，但烟台作为二线城市毕竟还具备一定的吸引力，尤其是城市化进程中还有大量农村进城人口保证了刚需购房量，外加目前的处于观望期的其他刚需，市场仍处于比较稳定的范围内，不会出现类似于青岛、济南部分区域的大跌现象，但跌幅超过目前价格5%的可能并不大。
社科院预警中后面三个月的“一般性下跌”对于刚需购房群体而言，应该是一年内买房置业不可多得的窗口期。如果有需求现在可以及时下手，以免未来拿了小优惠却丢了自己心仪的房子。
2020年楼市走向会是如何？
从现有的信号来看，长去化周期高库存积压低购房意愿无疑都在预示着明年的市场低温。
而目前的地产市场高杠杆风险仍是常态，国家将地产作为稳定器而非追退器的态度依旧明确，在这种情况下，未来对于地产企业的资金链严控仍是趋势所在。
市场和资金两方压力下，开发商的投资开发意愿和投资能力必然会受到抑制。
对于中小地产企业来说，明年依旧是难捱的一年。
破产潮会继续清洗业内资金链抗压能力不达标的中小企业，资源向头部大型地产公司聚集的状态不会停止，地产不再是随便什么人都能靠建房买地赚钱发家的蓝海。
与此同时，对于烟台，随着库存量的继续增加，如果购买意愿继续低迷，去化周期突破18个月，根据自然资源部4月17日发布的2019年住宅用地“五类”调控标准，烟台的供地很可能会受到控制。
而国家在目前“房住不炒”的坚定政策态度下显然不会出台强刺激政策，因此明年市场对于开发商来说或许仍将延续今年年末的低温，地产市场从严冬回暖恐怕还需要更长的转折时间。
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