前言
十年前，魔都外滩，几个兄弟酒过三巡，抬望眼，大江东去，回头望，热血沸腾。
都是郑州211一层宿舍楼出来的草莽，功业小成，不敢粪土当年万户侯，只是一毫米一厘米追求自己的梦想。
其中一人，郑州耕耘，已经离婚，孑然一身，上海求学，说了四个字，阶层固化。
当时当地，此言不虚，上海外环区域，品牌大盘单价15000者比比皆是，对于主流的5000月薪者依然压力山大，他无房无车无老婆。
个人的无奈，在历史的洪流中微不足道。更多的人，都被裹挟着前进，事后成王败寇，当时不知对错。
同样的这个人，被迫结婚，被迫买房，被迫打拼，终于坐到了曾经高不可攀的牌桌上。
其实，阶层从来没有固化，只是你做了如何的选择，就得到了如何的命运。
2019年的今天，跻身国中的郑州，刚刚星光熠熠。
选择的难度大了一点，但是我命由我不由天。对于芸芸众生，未来十年，如同过往十年，房市和股市，成为人生最大的机遇。
如何取舍定夺呢？
上篇
房市
过去的十年，郑州房市某些区域的投资红利，甚至超过了上海。
魔都，当初单价15000者，最新价也不过40000+；郑州，CBD、东站、经开，其涨幅五倍乃至于八倍者也不在少数。
现在的郑州，类似于10年前的上海，已经进入了房市的稳定发展期。再加上，二者根本不在一个能量级上。
上海可以随时随地买，就算掉到坑里，也能在未来砸到彩蛋。
距离人民广场70公里之遥的临港新城，90%以上的本地人从未踏足之区，前几天刚刚问鼎浦东新区的小特区，悄然降低税率放松限购，热度爆棚。
上海临港新城鸟瞰效果图
心有余而力稍不足的郑州，其选择的难度何止倍增。不妨以魔都为镜。
作为调控最严落户最难的一线城市，上海平稳前行的十年，依然有两大特色区成为超级巨星。
一是主政者巨资打造的新贵区，大虹桥商务住区，枢纽已成，房价井喷，其周边衣食住行的价格，已反超中心城区；浦东的迪士尼片区，曾经的不毛之地，现在凤凰涅槃。
二是高端人才高新产业支撑的区域，张江高科片区，一碗三四十元的牛肉面经常挨班排队， 距地铁站1000多米的人才公寓，硬件设施还不如郑州的安置房，房租让人咂舌。
现在的郑州，在房住不炒的气候下，也暗含了这样的逻辑。
区域
东
天时地利人和成就的北龙湖，在全国都是一个特例，上海都没有类似的参照区，对于顶豪而言这是最佳选择，没有之一。
美人迟暮的CBD住区，先天的规划和陈旧的拥堵，已吃尽了最后一个铜板，不必留恋。
东站，天生的枢纽和商务基因，决定了其坚硬的房租和房价。海马公园的租售比，也决定了英地金台府邸和华润紫云府的价值。
东站西广场实景图
白沙虽然库存告急，配套的规划依然远远没有落地。最新规划的8号线，也错过了白沙人气最高的区域，另辟蹊径。五年后才能落地的地铁，注定了白沙现在的分量未来的等待。
这里的选盘，只有两个逻辑：
一是紧邻8号线站点；
二是距离CBD和东站的距离。
绿博，属于中牟，不属于郑东新区，只是第二或第三住宅的候选。
西
作为房东力推的新区，常西湖一鸣惊人。
四大中心的落地，多条地铁线路的交汇，天量的投资，其背后就是主政者的厚爱。
不要再说西三环内的郑州老味道，中原老城区已江河日下，常西湖则刚刚雄起。
郑东一路狂欢的同时，大多数人一直漠视高新区的存在。
郑州最顶级高校云集的区域，决定了其核心的竞争力。
郑大、信息工程大学、河南工业大学、郑州轻工大学未来不会再轻易搬迁，这种基因优势，无人能及。
双湖科技城，成为郑州房市的洼地。
双湖科技城鸟瞰效果图
高新区管委会将乔迁此处，地铁8号线特事特办延长至此，中建百亿投资保驾护航，四环高架闭合在即。
高新产业高端人才支撑的价值，郑州还有哪个片区？
南
管南早已成为郑州的魔地，无论媒体如何质疑，其惊艳市场的事实，让无数人打脸。
郑州四环大区，唯南三环和南四环距离最近，紫荆山南路的断头现状也终将改善。
由管南绿都紫荆华庭和鑫苑国际新城出发，其通达东区的便捷，碾压了大北区80%以上的楼盘。
4号线的秒通、小李庄的规划，将富田九鼎公馆的单价推升到16000的水平。
局中人一点都不奇怪，紫荆华庭三期晴园的求购价，在二手市场已达到了16000的单价。
紫荆华庭三期鸟瞰效果图
现在，管南直通郑州的繁华之地；
未来，管南通吃东区和港区的双重红利。
南区选择，依然地铁为王，距离东区越近越好。
北
现在来看， “城市向东，生活向北”几乎成为一个笑谈。
2016年调控以来，绿博大北区先后雪崩。
惠济区的前身是邙山区，其两大短板是产业和名校，二者皆非一日之功。
曾经轰轰烈烈的大北区，其库存量大的惊人，成为压死骆驼的最后一根稻草。
大北区只有一个价值重点，谁距离北龙湖近，谁距离金水北近，谁就是王者。
三环区的万科民安江山府，惠济东的正弘府，就是市场热辣辣的投票。
大放光芒的金水北，也不是突然癫狂。
城市界面上，相对于传统中心区，金水北更大气更端正更干净，富贵专线4号线直达北龙湖、CBD，更是火上浇油。
4号线地铁站点示意图
名门翠园神盘之后，瀚海思念城突破天花板，清理之中。
新房与二手
郑州已是房企龙争虎斗之地，无论你如何吐槽，现在的新房，已将10年前的二手房甩掉十八条街。
即使深圳这样的神话之地，近年来，中心老区的房价裹足不前，已经远远跑输了主政者巨资打造的新贵之区。
帝都魔都是个特例，二者中心城区的顶级行政教育医疗资源，是郑州难以望其项背的。
如果没有老牌名校的支撑，郑州老城老盘的崩塌早已发生。
时至今日，郑东新区的核心地块，某些没有电梯的二手盘，其单价竟然还在20000+之上，谁还愿意接盘？
没有电梯、物业山寨、道路拥挤、区域狭小的二手房，其价值凋零只是刚刚开始。二手房东，应盘活资产置换新房。
刚需客和投资者，更应一步到位，要么买新房，要么买三年房龄的次新房。
地铁和名校
没有一线城市生活经历的人，永远无法理解，地铁盘有多么重要。
太多的人纸上谈兵，500米、800米、1000米的标准都是一句浮云。
魔都为例，地铁站附近都有庞大的自行车和共享单车聚集区。1500米，2000米又如何，多少人骑车甚至开车来到地铁站，然后中转。
不要说，你外出不坐地铁，你房产的价值，地铁居功至伟。
郑州地铁第三批规划已经出炉。
郑州地铁第三批规划示意图
严格意义上讲，五年内没有地铁站落地的盘，就是口吐莲花，也不要碰它。
上海的财力和能级，修了几十年地铁，地铁盘的数量依然远远少于非地铁盘，而前者溢价20%乃至于30%，太正常不过了。
过往十年，名校的附加值甚至超出了地铁。
然而，河南没有任何高考红利，郑州的名校无法和北京上海比较。以此而论，2019年以来，郑州学区房价格的调整也是题中应有之义。
虽然如此，新盘的学区学位依然力压千钧。高新区众多楼盘的价格坚硬，都有名校的支撑。而区域内居民中高学历人才的比例，决定了其名校价值的不断强化。
没有名校，普罗旺世一到六期，名门翠园也不可能成为神盘。
和地铁名校相比，那些眼花缭乱的商业中心，几乎不值一提。
对于多数人而言，一条网线，一个24小时营业的便利店，就可以替代90%以上的商业价值。
租售比
与硬邦邦的租金相比，其他噱头都是苍白无力。
自住而言，租金就是你房产所有价值最直观的反映。
投资来讲，源源不断的租金，可以带来不断的现金流，你举重若轻，假以时日，你甚至可以提前财务自由。
郑州就这么可笑，同样89平的房源，一个单价15000，可以月租2000+；一个单价13000，甚至租不出去。
别再勾勒那么多梦想，抓住现在才是王道。
至少现在而言，东站、金水北、管南，这三个区域的房租还是有支撑的。
现阶段没有房租或者难以出租的房产，你基本可以一票否决了。
狂奔十年的郑州房市，已经进入一个稳定期了。
房住不炒的大前提下，信托收紧，精准控闸，一双无形的大手在控制房市的脉搏。
投资房产，已暂别暴利时代，进入理性世界。
量力而行，选择地铁名校俱全租售比合理的新房，成为进可攻退可守的王道。
或许更大的变量在股市，但是其风险度将远远超过房市，注定了其少数人赢家的宿命。
下篇
股市
过往二十年，房市投资成功的人，至少是股市投资成功人数的100倍以上。
然而，过去并不代表未来。房市暂停键按下之后，逐利的资本，必将分股市一杯羹。
这两天，股市刚刚赢来一个利好，融资利率融资担保比例融资品种悄然转变，其背后就是主政者态度微笑的变化。
作为投资老炮，笔者不做任何预测，更不做任何推荐，只是有一说一抛砖引玉。
不要期望短期发大财
有没有人在股市发大财，当然有。笔者一友人，多年来长期滚动操作长春高新。其原始成本价3元出头，最新单价340多元（今天收盘价），获利何止百倍。
没有随随便便的成功，股市老鸟都知道，多年操作一只股票，需要极度的坚韧，更需要难得的好运。
这位友人，从3元多持仓开始，每年都会自费到公司调研，不止一次。
他的成功只是特例。对于多数人而言，不要梦想短期一夜暴富，才可以避免血本无归的巨坑。
每年能保持15%左右的财富增长，多年以后，你足以成为富裕一族。
不要全仓热门股
2019年以来，股市不断暴雷，题材股尸横遍野，曾经的蓝筹股也血流成河。
康得新、康美药业、东阿阿胶陆续暴雷，甚至巴菲特最喜欢的嘴巴股代表涪陵榨菜也暴了小雷。
一个月前，笔者回老家，和某友人同行超市，他检查了乌江榨菜的出厂日期，已经一年左右。
这至少说明了一点，过去的一年，涪陵榨菜铺货太多，市场短期无法消化。
可惜的是，他认识到这一点，并没有对这只股票及时出局，公司中报之后短期亏损超过20%。
重仓热门股，快进快出赚快钱，让大部分人最终关灯吃面。
理论上而言，重仓招商银行中国平安贵州茅台这些股票，连续多年，选择分红再投资，依然可以获得不错的收益。
可是有几人能看上呢？更何况股市的惨烈期，这些股票也缩水惊人。
永远不要补仓
90%的人在股票被套之际，如果账户有余钱，都会选择补仓。
其后有两种可能:
一是摊低成本，迅速解套乃至于盈利；
二是跌入陷阱，无法自拔。
其实，好股票是不需要补仓的，它能不断上涨不断新高；烂股票会让你坠入深渊，最后还得割肉出局。
永远不要补仓，你就会有反盘的机会。
选择优质指数基金
古今中外的股市有一点永远不会变，拉长周期看，社会发展总是越来越好，而股市指数总是越来越高。
美国百年股市也有一条颠扑不破的真理，指数基金的长期涨幅，碾压了90%以上的明星基金经理。
笔者的建议，可以投资两类指数基金，一是全指数；二是行业指数。
全指数而言，50指数和300指数都可以。
行业指数来讲，消费医疗金融，是社会经济最坚实的常青树，也是蓝筹最集中的区域。
哪些指数基金更优秀？读者不妨上网搜索，选择多年来的高星基金定夺。
在过去的文章中，笔者曾经提到了两个基金易方达50（110003）和易方达消费（110022），也不知道，有心观察的读者能有几人？
2019元旦起截止到昨天，易方达消费的涨幅为50.78%，易方达50的涨幅为36.51%，远远超过了同期郑州房市的回报。
今天，易方达双雄依然上涨。
不必机械定投
理论派认为，按月等额定投，可以分摊风险最终盈利。
笔者以为，不必等额定投，选择月初进行定投，因为月末敏感，涉及到一季报半年报三季报年报的排名，不如月初靠谱。
选择每月的固定日期左右（因为牵涉到周六周日）定投，所选基金净值，如果盈亏在5%范围内，等额定投，如亏损超过10%，加量定投，如超过15%乃至于20%，再次加大比例；如盈利超过10%，减少定投，如超过15%乃至于20%，再次减小比例。
盈亏的参照标杆，可以选择前一个月，前三个月，前六个月乃至于前一年的平均值。
如果觉得这样别扭，也可以率性而为。自己感觉:
如果跌得多，多定投；
如果涨得多，少定投。
顶和底的判断
这是个无人能回答的算命问题。
笔者提出一个观点，其前提是投资蓝筹股为主的基金。
贵州茅台、中国平安、招商银行、恒瑞医药（笔者以前文中分析过这些股票）的大蓝筹，最后缩量补跌，跌无可跌时，可以认为是底部确认之时。
连续大成交量之后的量能不济，某些封神的龙头股莫名其妙的下跌或崩塌，或许是短期或中长期大顶到来的预兆。
下面回答一个最容易打脸的问题，现在的点位如何。
从历史上而言，现在的点位并不高，沪深300的市盈率还是在低位。
从蓝筹而言，现在的茅台、平安、招行、五粮液、恒瑞并不便宜。
以最新政策而言，现在是护股市而控房市，短期政策底或已到来，正在等待市场底的确认。
所以，如果你想一试身手，这不是入场的良机，但是可以分批进场，布局优质指数基金了。
结语
阶层从来没有固化过，财富从来都是在洗牌中。
对于大多数人而言，房市和股市，是最容易改变个人命运的变量。
更推荐房市，只是必须选择名校地铁双王炸俱全租售比合理的新房。
全国而论，房市的繁荣已告别投机暴利，进入了稳定发展的红利。
郑州来讲，新一线国中之后，城运开挂，其前景超过80%以上的城市。
笔者以为，郑州房市的红利，在全国而言，都是一线梯队。
相信郑州的城运，就可以投资郑州的好房子。
至于股市，戒贪戒急，长期投资优质的指数基金，也可以改变你的命运。
或许一个理想的状态是，你的资产，七分在房市，三分在股市，租金或分红，足以保证一家人的小康生活。
十年之后，无论你投资了好房子还是好基金，可能都会有一份惊喜。
你远远跑赢了通胀，在润物细无声中，再次实现了阶层的飞跃。
閱讀更多 房東俱樂部 的文章
