你认为在签订《房屋认购书》时“定金”与“订金”，哪个可以返还买家？

（单选）

• 定金可返还，订金不可返还
• 订金可返还，定金不可返还
• 两个都可返还
• 两个都不可返还

答案是B。因为订金相当于意向金，不交易时可以返还给买家；而定金则不同。在一般情况下，如果买家违约的话，定金是不予返还的；如果卖家违约的话，则要双倍返还。

不过，“央视社会与法”提醒：还有三种情况，定金是可以返还的，买家可以大胆地向卖方要！

第一种 ：互不承担违约责任，定金该返还

胡先生与某房产公司签订《房屋认购书》，并交付定金，双方约定在某日订立《商品房买卖合同》；若逾期，则视为胡先生放弃认购权，定金不退。胡先生按时来签合同，却发现在《合同》中，房产公司加重了胡先生的违约责任，免除了自己的责任，致使双方无法达成一致意见。故胡先生起诉房产公司返还定金。

法院经审理认为，双方未能按时签订《商品房买卖合同》是因为房产公司在提供格式条款时把自己应该负的责任推得一干二净，这样的条款应该是无效的。在此情况下，双方未能签订合同，责任不可归咎于胡先生一人。因此法院认为，胡先生要求房产公司返还定金的请求合理。

根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“【格式合同条款的无效】格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”

第二种 ：补充协议没达成可返还定金

岳女士与房产公司签订《房屋认购书》，并交付定金。后双方在协商签订《商品房买卖合同》时，房产公司又拿出一份补充协议，对《合同》进行补充说明。岳女士认为补充协议内容不合理，故未签合同。现岳女士诉至法院，要求房产公司返还定金。

法院经审理认为，如果双方出于各自利益的考虑，不能在具体条款上达成一致意见，而最终使合同不能订立的，则属于“不可归责于双方的事由”。岳女士的行为不在约定合同所指的违约情形内，故房产公司应返还定金。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

第三种 ：不可抗力和其他当事人意志以外的因素

呼小姐与某房产公司签订《房屋认购书》，并交付定金。签订认购书后，呼小姐积极准备提供按揭材料，并配合办理贷款。不料，在此期间国家出台新的金融政策，呼小姐因不符合要求未能成功办理按揭贷款。故呼小姐要求房产公司解除协议，返还定金。

法院经审理认为，呼小姐本身并无过错，其不能取得银行贷款，认购书也无法继续履行是受不可抗力因素的影响。

那么，不可抗力都包括那些内容呢？

1、国家政策发生变化

2、金融政策发生变化

3、银行内部政策发生变化

所以，导致呼小姐无法办理按揭贷款的是不可抗力因素，故合同双方互相不用担责，定金应予退还。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。