你認為在簽訂《房屋認購書》時“定金”與“訂金”，哪個可以返還買家？

（單選）

• 定金可返還，訂金不可返還
• 訂金可返還，定金不可返還
• 兩個都可返還
• 兩個都不可返還

答案是B。因為訂金相當於意向金，不交易時可以返還給買家；而定金則不同。在一般情況下，如果買家違約的話，定金是不予返還的；如果賣家違約的話，則要雙倍返還。

不過，“央視社會與法”提醒：還有三種情況，定金是可以返還的，買家可以大膽地向賣方要！

第一種 ：互不承擔違約責任，定金該返還

胡先生與某房產公司簽訂《房屋認購書》，並交付定金，雙方約定在某日訂立《商品房買賣合同》；若逾期，則視為胡先生放棄認購權，定金不退。胡先生按時來籤合同，卻發現在《合同》中，房產公司加重了胡先生的違約責任，免除了自己的責任，致使雙方無法達成一致意見。故胡先生起訴房產公司返還定金。

法院經審理認為，雙方未能按時簽訂《商品房買賣合同》是因為房產公司在提供格式條款時把自己應該負的責任推得一乾二淨，這樣的條款應該是無效的。在此情況下，雙方未能簽訂合同，責任不可歸咎於胡先生一人。因此法院認為，胡先生要求房產公司返還定金的請求合理。

根據《中華人民共和國合同法》第四十條規定：“【格式合同條款的無效】格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。”

第二種 ：補充協議沒達成可返還定金

嶽女士與房產公司簽訂《房屋認購書》，並交付定金。後雙方在協商簽訂《商品房買賣合同》時，房產公司又拿出一份補充協議，對《合同》進行補充說明。嶽女士認為補充協議內容不合理，故未籤合同。現嶽女士訴至法院，要求房產公司返還定金。

法院經審理認為，如果雙方出於各自利益的考慮，不能在具體條款上達成一致意見，而最終使合同不能訂立的，則屬於“不可歸責於雙方的事由”。嶽女士的行為不在約定合同所指的違約情形內，故房產公司應返還定金。

根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”

第三種 ：不可抗力和其他當事人意志以外的因素

呼小姐與某房產公司簽訂《房屋認購書》，並交付定金。簽訂認購書後，呼小姐積極準備提供按揭材料，並配合辦理貸款。不料，在此期間國家出臺新的金融政策，呼小姐因不符合要求未能成功辦理按揭貸款。故呼小姐要求房產公司解除協議，返還定金。

法院經審理認為，呼小姐本身並無過錯，其不能取得銀行貸款，認購書也無法繼續履行是受不可抗力因素的影響。

那麼，不可抗力都包括那些內容呢？

1、國家政策發生變化

2、金融政策發生變化

3、銀行內部政策發生變化

所以，導致呼小姐無法辦理按揭貸款的是不可抗力因素，故合同雙方互相不用擔責，定金應予退還。

根據《中華人民共和國合同法》第一百一十七條規定：【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。

本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。