潘靈聰

1、什麼是“正式交房”？

這裡我理解題主的問題“正式交房”是這樣的：根據《商品房買賣合同》的約定，開發商在約定的交房期限內，將符合交房條件的商品房交付給業主使用。即：符合約定時間+符合交房條件=正式交房。

2、約定時間，很好理解。

開發商一般都會合同中的第11條約定交付時間。在第12—15條中約定逾期交付的違約責任及驗收程序等。

3、交房條件，很難界定。

雖然國家有統一的合同版本，但是在實踐中，各個省市的商品房交易裡對交房條件的界定比較模糊。但是，法律規定了“法定條件”，這個是交付條件的“底線”。——（1）建設工程經驗收合格；（2）向購房者提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。也就是我們通常所說的“兩書一表”，若開發商不能提供，建議你拒絕收房，因此產生的延期交房，可要求開發商承擔相應的違約責任。

其中，建設工程竣工驗收的條件又是什麼呢？具體在《建設工程質量管理條例》第十六條裡有規定（這裡就不詳細展開，可以自行百度）。此外，根據《消防法》的規定，建築工程竣工時，要經消防驗收合格，方可投入使用。

4、交房時，注意什麼？

先驗房，後收房！

先拿鑰匙，後收房！

先看清合同約定，後收房！

警惕補充協議！

一旦在驗房的過程中剛發現問題，一定要以書面的形式取得開發商的簽字及蓋章，並注意留好證據，在問題未解決前，不要領取鑰匙。

5、交房時，其他費用問題

（1）物業費：業主要注意物業費的交納時間，你在跟開發商辦理房屋交付手續的時候不用交物業費，一定要等驗收房屋無誤後並拿到鑰匙完成房屋交付手續後，再與物業公司辦理入住手續時交納。

（2）契稅和公共維修基金：業主在辦理產權時交納。

（3）房本工本費、垃圾消納費、裝修押金等，各地不一樣，但是要對比，保證每一項的開支都有名目。

以上是對該問題的簡要回答，如需進一步瞭解房產領域的問題解答，歡迎移步本號的其他內容，希望可以為您的房產交易保駕護航。

京雲房產律師團

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交房的正規流程和注意事項：

一、交房流程：

1、開發商通知業主收房

通常情況下，開發商會在房屋竣工前一個月以書面形式向購房者發出交房通知書。通知書中會具體規定交付時間和所需材料，購房者可提前準備並按照約定時間前往售樓處收房。

2、購房者驗收房屋

購房者實地驗收房屋質量及相應配套是否到位、是否符合合同約定。購房人如果沒有驗房經驗，可以聘請房屋監理公司派出工程師進行驗房協助，發現的質量問題應及時以書面形式提交給開發商。驗房環節通常包含：入戶門、牆面、樓高、結構、採光、管線、上下水、小區配套等。

3、審核

收房過程中，開發商應向購房人提供《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》，因為《住宅質量保證書》和商品房買賣合同具有相同的法律效力，是合同的補充說明，如果房屋質量有問題可以此作為開發商承擔該住宅質量責任的法律依據。

同時，購房人也應審查開發商是否具備《建設工程質量檢驗合格單》和《新建商品房房地產權證》。如果開發商不能提供這些文件，購房者應拒絕收房。

4、簽署房屋交接書

購房者驗房結束之後，如果沒有問題需要整改，則可簽訂房屋交接書，繳納相關費用，完成收房。如果在驗房過程中，發現有需要整改的地方，則不用簽署房屋交接書。另開發商對問題作出相應的補救措施之後，符合交房標準，購房者再簽署房屋交接書。

二、注意事項：

1. 先驗房，後交費

業主須在確認房屋及相關配套設施沒有質量問題並簽署了房屋交接書之後才能向開發商支付費用。因為確認收房即認可房屋沒有質量，如果先交費，那麼後續無法保證自己的權益得到保護。

2. 質量問題紙面提交，不要輕信口頭承諾

驗房過程中發現的質量問題，一定要以書面形式提交至開放商，一式兩份並要求開發商蓋章確認，任何開發商口頭的整改承諾均不具有法律效力。

3. 房產證儘量自己辦理

有的時候開發商會提供房產證代辦服務，其實業主大可不必多花這個冤枉錢，自己辦理房產證也並不麻煩。

以上即是“好玩的地產圈”對您問題的解答，希望對您有所幫助。

好玩的地產圈

對於購買期房的購房者來說，最終必須經歷的一步就是開發商交房了。那麼開發商會在什麼情況下交房呢？不少人都以為開發商交房就是辦好了房產證交房，但其實並不是這樣的，開發商交房一般都是做完了項目的竣工驗收，小區各項工程都達到入住標準之後才可以交房。

開發商在交房的時候會交給購房者以下流程：

7、辦理完上述手續後，開具《辦理入住手續通知單》。執此單在物業公司進行業主登記。登記後需要繳納相關產生的物業費用。

那麼業主自己驗房的時候需要注意什麼呢？對於業主來說找一個專業的驗房師其實很有必要，畢竟是自己住的房子能仔細驗收就仔細驗收。但也有業主會精裝房屋，出了房子不換裝修幾乎會把開發商預裝、預鋪設的東西換一遍，這種情況只要業主自己驗收沒有房屋自身的質量問題就可以，水、電、暖、接通到戶，下水通暢即可。

如果業主想要自己仔細驗收那就需要做到以下幾點：

從入戶開始，我們要驗收入戶門安裝是否到位，是否垂直，門的開合、門鎖的開啟是否流程，貓眼是否安裝到位。門在關閉後是否會有較大的門縫、漏風等情況出現。

進入之後要看地面是否平整，有無裂縫，再看頂棚是否平整，有無裂縫。檢查室內的強弱電箱，強電箱空開是否工作正常。自備充電器一個試試房中的所有插座是否可以正常使用，開關燈看看燈是否也開關正常。開關水龍頭是否出水正常，接水試試地漏是否通暢。敲擊牆面聽聽牆面是否無空鼓，觀察牆面是否開裂。檢查窗戶安裝是否垂直，窗戶開合是否正常，有無漏風情況。最後看看全屋有無明顯水漬，有無漏水跡象。如果以上檢查的東西都沒問題，那麼就算今後再有問題也可以通過裝修解決，畢竟個人驗房做不到驗房師那麼仔細。

房產老J

房產開發商怎樣做才算是“正式交房”呢？

正式交房：一般的開發商交房指的是按照《商品房買賣合同》約定的交房時間、交付條件和交付標準給與業主進行交付使用的過程。當然交房只是最終的目的，表示我們花了那麼多錢買的房子終於可以拿到鑰匙了，拿鑰匙也就是交房。

所謂的正式交房的必備條件是什麼？

一般情況下我們所購買的商品房必須達到《商品房買賣合同》中約定的交付標準達標、交付條件達成後才能正式交房。那麼我就對這兩個概念來說一下。

交付標準就是我們所購買的房屋的交付硬性條件，比如說門窗是什麼樣的，地面是毛地還是鋪裝地板呢？牆面是混凝土抹平呢還是乳膠漆牆面？電梯是什麼品牌？水管是什麼品牌什麼規格等等。這些其實我們一般的驗房過程都是不注意的，不過這些也都是不用太擔心的，因為有交付條件中的竣工驗收為我們保駕護航的。另外還有五通的問題，水電氣網暖是否通達，水是否是市政正式供電？水是否是市政正式供水？天然氣有沒有接通？網絡是否可以開通？暖氣設備是否通達等。

交付條件就是交房要達到的手續性條件，目前一般有兩項必備條件：第一是您所購買的商品房必須具備竣工驗收備案文件，所謂的竣工驗收也叫綜合驗收，就是對於整棟樓的包括主體工程結構、消防、人防、抗震、防雷、綠化等等單項驗收完成以後，對照規劃所做的綜合性驗收文件。第二就是商品房實測報告，實測報告就是我們所購買的房屋的實際建成建築面積，也就是我們將來辦證的面積了，這個面積和我們之前購買的面積可能有出入，一般不超過3%也都算是正常的。

所以說，只有房屋達到了最基本的交付條件以後，才能夠正式交房。

在我們交房的過程中的一般步驟是怎樣的？

這個我在前面的文章裡面已經提到過，而且非常的詳細了，這裡就簡單大概說一下，還有不懂的朋友可以參考我前面的回答。

第一步、開發商通知業主入夥，交房時間交房地點及交房時所需資料，也有的開發商做的比較正式的直接快遞一份《入夥通知書》以書面形式進行通知。大家別理解錯誤了，這裡說的“入夥”是一個營銷專用名詞，屬於營銷口上的人說的行業用語，其實可以理解為指的收房。

第二步、客戶按照通知的時間前往通知地點，辦理入夥。

第三步、在售樓處人員的帶領下，核對房款、代收費用等的繳納情況。

第四步、前往物業進行物業登記。

第五步、驗房。其實這個過程是最為重要的一個過程，最好能請一個專業人士陪同驗房。

第六步、交房。如果驗房成功，房子沒有什麼質量問題，就可以辦理交接了，填寫完物業登記的表格、交完各項費用以後，就可以拿到鑰匙了。如果驗房過程中發現水電或者房屋質量有什麼問題需要維修的，可以再驗房單上填寫，讓開發商工程人員給與一個時限答覆，限時維修好，接下來就可以等待維修完畢後在進行交付。

第七步、辦理裝修或者辦理空置。這一步往往被大家遺忘了，一定要注意，這裡面可以省錢的。如果要立即裝修的，就要辦理裝修許可，如果不急於入住，那麼最好現在就辦理一個空置，因為空置房的物業費是有優惠的。

交房時，該注意些什麼？

那麼在交房時，我們應該注意的點還是比較多的。

第一、核對《商品房買賣合同》中約定交房時間。一般的《商品房買賣合同》中的時間約定都會是某某年某某月某某日前，請大家注意，這裡的“前”字。有了這個字，也就是說開發商可以在這之前隨時通知你來收房都是符合要求的。比如你的合同約定是2020年1月3號前交房，那麼開發商在2019年12月1日通知你交房也是符合合同約定的。但是如果是延後了，那麼這個時候，就參考延期交房的違約賠償了。

第二、查看開發商的交付條件是否達到。是否具備竣工驗收備案文件，如果沒有，就說明該房屋未達到交付條件，你可以拒絕收房。當然如果連竣工驗收備案文件都沒有，那麼實測報告業也是拿不到的。但是不管哪一個，兩項缺其一都不行，缺了的話我們可以拒絕交房，我們購房者是不違約的，因為這個屬於開發商違約了。

第三、重視驗房的過程。驗房的過程很重要很重要很重要。我們花了幾十萬甚至幾百萬買的房子，其質量究竟如何？設施設備是否達到了居住的條件？門窗、水管、牆面有無損傷等，總之這一項內容繁多，一般的購房者也不太懂，所以建議最好請專業人士幫忙驗房，目前市場上有專業的驗房師，也可以找一些做裝修的建材的朋友幫忙進行驗房。如果驗收不合格，沒有按照合同約定的內容走，那麼我們是可以拒絕收房的，要求其履行合同內容後再進行交房。

第四、交房、驗房和收房是幾個不同過程不可混為一談。交房是開發商交付，驗房時我們對房屋質量等各方面的驗收，收房是指在驗房通過的前提下進行房屋接收。所以交房的主體是開發商，驗房時雙方共同參與，收房的主體才是購房者。所以說驗房不通過的話，我們可以不收房，也就意味著開發商未交房。

第五、拒絕亂收費。在我們交房的過程中最容易遇到的就是亂收費問題。按照目前的政策，我們購買的商品房應該屬於“一價清”政策範疇，也就是說我們的房款已經包含了所購買商品房的所有成本性支出，所以不得在進行設施設備方面的收費，比如最常見的就是電視初裝費和天然氣入戶費等，這些都是國家明令禁止收取的，一定要搞清楚。另外物業繳費也是一樣，有些開發商要預收取一年的物業管理費，這顯然是不合理，時間過長。

第六、準備好一些必交的費用，大修基金和契稅、面積差價是必須繳納的，預交物業費也是必須要要有的。我們剛才說了拒絕亂收費，但是合理的費用還是要交的，比如大修基金是交給房管部門指定賬戶進行代管的，這個費用也是以後開發商撤離以後我們房屋的公共維修保證基金，也可以說是我們房子的養老金，一般收費在房屋總價款的3%左右或者按照建築面積每平米多少錢，這個是各地的規定不一樣的；契稅也是必須繳納的，當然這個我們可以讓開發商代收統一繳納也可以直接自己去稅務局繳納，這個收費的政策目前是有優惠減免的，具體為：所購置房屋為首套房的，面積在90平米以下的房屋總價款的1%，90平米以上的1.5%；所購置房屋為二套房的，面積在90平米以下的房屋總價款的1%，90平米以上的2%。面積差這個就是我們方才說的實測面積與預售面積的差值，一般按照房單價乘以面積差，多退少補。

好了，我從以上幾個方面給做了解答，希望我的解答能夠忙住題主，也希望能幫助到更多的購房者，如果還有其他疑問或者問題，也可以留言我們一起探討。我是“超哥說房產”歡迎關注，歡迎點贊。

超哥說房產

首先要查詢是否取得竣工驗收備案登記證書，這個是一切交房的首要條件，沒有這個就直接拒絕收房，按合同進行索賠，如果取得了那麼就檢查實體部分，戶內按照分戶驗收程序檢查，主要查驗房間的層高偏差不要超過20毫米，房間的尺寸方正不要超過20毫米，牆面用鐵錘敲擊嘩啦檢測是否空鼓，檢查抹灰層是否掉渣，然後檢查水電開關線路等是否好用靈敏等等，還要檢查共用部分是否完善，綠化是否完善，共用生活設施是否完善，水電是否按合同接通正式水電，車庫是否設施齊全能夠使用，凡此種種多查看

恬靜無爭

樓市裡面天天都有大事件，尤其在這幾年樓市快速增長的階段。我們看到很多的城市都有業主在維權，就是因為開發商的質量不達標。

那麼，房產開發商怎樣做才算正式的交房呢？交房的時候我們購房者應該注意哪些事情？

今天我們就一起來聊一聊，如何正確的理解開發商的交房，以及我們需要在接房的時候注意哪些問題？

一，到底怎樣才算開發商正式交房？

我們身邊很多的購房者以為，開發商房子修建好了之後，把新樓盤交到購房者手裡就叫交房。

實際上這是一種錯誤的理解方式，開發商的交房條件還是有一些限制的，必須達標才行。

只有在限制的條件中達標了才算是正式的交房，這樣的交房才會安全有效。

第1個條件，房屋經過竣工驗收備案，開發商持有五證，並且提供住宅質量保證書，和住宅使用說明書。

第2個條件，開發商必須提供建築工程竣工備案表，分戶驗收表，面積報告，實測報告，以及室內環境檢查報告。

第3個條件，開發商必須取得商品房的，面積實測技術報告書，以及達到簽署合同時候的其他條款。

……

的確如此，開發商要想真正有效的交房，必須達到以上三個大的條件。而且在合同其它約束條件中，如果在有效時間範圍內出現了一定的小插曲，也是需要去及時整改的。

二，交房時，購房者應該注意什麼？

在第一大點，我們已經把開發商正式的交房條件和標準羅列了一下。

換句話說，我們購房者在接房的時候，必須檢查開發商交付的條件是否達標。

即便如此，在開發商交房的時候，我們購房者也需要注意很多方面的問題。

羅列如下：

第1個注意問題，檢查房屋面積是否達標。

開發商所賣的房子大部分都是期房，我們當時購買的面積都是預測面積。交房的時候購房者一定要實測面積，看看是否和當時購買的預測面積相吻合。

一旦發生面積不吻合，根據國家的相關條款，要求開發商進行相應的解決。

第2個注意問題，層高，開間，進深是否達標？

房子的修建工序特別的複雜，稍微不注意就會導致房子的層高，開間，進深出現問題。

購房者在接房的時候一定要注意這個問題，一旦不達標，及時要求開發商進行整改。

第3個注意問題，漏水問題。

漏水問題是特別嚴重的，不僅僅給自己的房子造成傷害，還有可能給鄰里鄰居的朋友造成不必要的麻煩。

接房的時候一定要注意，廚房，廁所，這些地方是否有漏水現象。

第4個注意問題，空鼓，裂縫問題。

一定要檢查室內牆面，地面是否有空鼓，裂縫的現象。

超出國家規定的合理範圍，一定要及時通知物業，通知開發商進行整改修補。

……

是的，即便是開發商具備了正式交房的條件，在交房的時候，購房者也需要注意多方面的問題。

當然需要注意的問題不僅限於以上幾個，要注意的問題還特別的多，比如水電氣是否三通已達標，電機是否能夠正常運營，小區綠化是否達標等等。

三，小結

總的來說，買房真的是特別重要的一件事情，很多老百姓辛辛苦苦一輩子就是為了買一套房，所以一定要重視交房的問題。

要特別提醒的是，開發商交房的時候，購房者一定不要盲目的籤交房協議。

要知道在我們生活當中，你一旦簽字了，雖然他也會來幫你整改。但是就是特別的拖，特別的耽擱時間。

沒有簽字之前，主導權在你的手裡，簽字之後主導權就變了。

因此，你一定要引以為戒，無論你有多忙，，一定要抽時間把房子這件大事先解決。你做的所有的事不就是為了買這套房嗎？關鍵時候一定不能掉以輕心。

我是 重慶樓市老司機，十餘年房產投資經驗，熟悉重慶各區房產價值，板塊輪動，購房貸款政策，購房知識，時常還要分享重慶樓市一線動態，我們一起交流，一起成長吧！

重慶地產視野

有幸回答。驗房第一必須要有足夠的建築面積，各個房間需要在合理偏差範圍內。主要體現在，開間進深，層高等方面；然後是房間的方正度進行檢查；牆面垂平陰陽角實測；室內防水進行實驗。

天正磚家

開發商會向業主發放收房通知書，同時出具兩書一表：《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》

關鍵字: 正式 交房 財經