12.27 ㎡龍湖進駐駟馬橋 華潤連斬彭州4宗地

截至12月25日，12月大成都已拍賣土地22宗，分佈範圍覆蓋主城、近郊、遠郊以及天府新區，拿地企業包括城投置地、旭輝、陽光城、招商蛇口、北辰、中糧、香港置地等，同時誕生了4宗萬元地塊，並將2018年樓面價紀錄刷新至15940元/㎡。

本週仍有三場土拍將陸續登場，今日，來自成華區、金堂縣以及彭州市的8宗地率先“接棒”開拍。

今日看點

1、成華區地塊體量較小，且競得者需自持35%的商業，但宗地位於中環外地鐵三號線旁，地理位置優勢突出。

2、金堂兩宗地為連襟地塊，總用地面積達182畝；宗地附近今年已有保利、金茂、世茂“安營紮寨”，拿地價格分別為3225元/㎡、2940元/㎡、3000元/㎡。

3、本次拍賣為今年彭州市第二次住宅用地供應，總計約420畝，起始樓面價1800-2295元/㎡不等。

現場&結果

今日拍賣席有20餘人，共9家房企參與競拍。

一號宗地，淨用地面積約29.82畝，商兼住用地，起始樓面價7007元/㎡。最終快速成交，競得者為68號成都錦南企業管理諮詢有限公司（龍湖），成交樓面價7040元/㎡，溢價率為0.47%。

二號宗地，淨用地面積約98.3畝，住兼商用地，起始樓面價3000元/㎡。底價成交，競得者為99號成都金堂和裕房地產開發有限責任公司（成都雙流富豪實業有限責任公司）。

三號宗地，淨用地面積約83.85畝，住兼商用地，起始樓面價3000元/㎡。底價成交，競得者為177號成都交投善成實業有限公司（成都交投集團）。

四號宗地，淨用地面積約83.51畝，住兼商用地，起始樓面價1799.9997元/㎡。競爭在166號與188號之間展開，最終188號彭州工業投資發展有限責任公司競得本宗地，成交樓面價1837.4996元/㎡，溢價率2.0833%。

五號宗地，淨用地面積約54.7畝，住兼商用地，起始樓面價2295元/㎡。最終37號成都潤盈置業有限公司（華潤），以樓面價2340元/㎡將本宗地收入囊中，溢價率1.96%。

六號宗地，淨用地面積91.53畝，住兼商用地，起始樓面價1912.5元/㎡。競得者同樣為37號成都潤盈置業有限公司（華潤），成交樓面價1957.5元/㎡，溢價率2.3529%。

七號宗地，淨用地面積101.57畝，住兼商用地，起始樓面價1920元/㎡。底價成交，競得者37號成都潤盈置業有限公司（華潤）。

八號宗地，淨用地面積88.54畝，住兼商用地，起始樓面價1799.9992元/㎡。底價成交，競得者37號成都潤盈置業有限公司（華潤）。

一號宗地

成華區地鐵3號線旁小體量地塊

一號宗地，成華區昭覺寺南路139號（A宗）地塊，位於駟馬橋板塊，計算容積率3.0，可開發體量約5.9636萬方。

宗地情況

宗地以南為招商雍華府，以北鄰近荊竹西路，以東緊靠昭覺寺南路與動物園，以西則為雙水小學（東區），與地鐵3號線動物園站直線距離不足200米，與泛悅城市廣場直線距離約600米，東北方兩百米左右可到華潤·熙悅廣場。整體環境較為成熟，交通通達性高。

從更大範圍來看，宗地位於成都新北天地商貿旅遊發展區內，區域內已聚集有富森美、宜家等多家大型企業項目，未來經濟活力、居住人口等還有更多提升空間。

出讓文件顯示，宗地已實施打圍，內部無未拆除的構（建）築物，無土方建渣與電線電杆等，但有雜樹雜草，需要競得人自行清理並承擔相關費用。宗地附近分佈有動物園、昭覺寺車站等，人流量較大；未來靠近昭覺寺南路一側的物業面臨較大的噪音及灰塵問題。

建設要求

1.在地塊內建設計容建築面積不小於8064平方米的住宅用房（其中66㎡套二36套，總建築面積2376㎡，79㎡套二72套，總建築面積5688㎡；全裝修），由成華區政府指定單位按11800元/平方米的價格回購；

2.成品住宅（全裝修）建設比例不低於項目住宅建築面積的60%；

3.競得人須自持計容商業建築面積的比例不得低於35%，出讓年限內不得整體或分割銷售。

市場掃描

根據銳理數據監控，截至12月25日，2018年成華區共計出讓住宅用地4宗，最高成交樓面價為11381元/㎡，由上週同森競得的地塊創下；且這4宗地全部為純住宅小地塊，用地面積最大47畝，最小僅10.85畝；其中三宗都含有返遷住房或租賃住房配建要求。

銳理君查詢發現，在本宗地周圍兩公里範圍內土地已斷供兩年，最近一次成交要追溯到2016年11月，即合能鉑悅府項目所在地塊，樓面價為5820元/㎡；再上一次則為電建地產泛悅城市廣場用地，用地性質也為商兼住，2014年成交樓面價為3796元/㎡，該項目也是宗地周邊兩公里範圍內今年唯一在售的新房項目，11月開盤清水銷售均價約10560/㎡。

銳評

就本宗地而言，機會與難點並存。宗地位於中環附近，靠近地鐵3號線，地理位置優越，在市場行情調整期，核心地塊抗風性更強；該片區近年新房幾近斷供，需求積累為後續去化提供足夠的支撐；區域內有華潤、金科、招商、首創等眾多小區，居住人口密集，但缺少相應的成熟大型商業，這為宗地商業部分預留了開發空間。

不過，宗地僅29.82畝，體量小，且有一定的商業自持與定向銷售要求，也比較考驗開發商的手藝；目前宗地所在區域城市界面仍需進一步更新，市場接受度有待提升。

二、三號宗地

金堂縣臨毗河兩宗連襟地塊

二、三號宗地為金堂縣趙鎮毗河以東、楊柳橋街以西兩宗連襟地塊，東側靠近恆大御景半島與成都七中育才學校金堂分校。宗地未打圍，內有土方雜草雜樹，周邊有未形成的規劃道路。

二號宗地為恆大御景半島以西G地塊

，計算容積率2.25，商業佔比上限為10%，可開發體量約14.7457萬方，建築高度≤60米，臨濱河道路的建築高度≤18米，住宅部分成品住宅（全裝修）建設比例100%。

三號宗地為恆大御景半島以西F地塊，計算容積率2.25，商業佔比上限為10%，可開發體量12.5775萬方，建築高度 ≤60米，臨濱河道路的建築高度≤18米，住宅部分成品住宅（全裝修）建設比例100%。

市場掃描

2018年金堂已成交住宅用地9宗共計約534畝，樓面價紀錄也刷新至4200元/㎡，最高溢價率達69.7%，吸引了包括保利、金茂、世茂、人居等品牌房企進駐，金堂土地市場打破沉寂已久的狀態。

根據銳理數據監控，2018年金堂成交的地塊中，已有三個項目呈現，即世茂璀璨裡、天府金茂悅、保利堂悅府，其中天府金茂悅已於11月26日首次拿證，推出180套小高層房源，均價破萬。而這三個項目正與今日出讓宗地相臨近，或可以作為參考。

銳評

兩年斷供後金堂土地市場終於在2018年迎來高光時刻，與其他遠郊區域情況類似，上半年地價攀升，品牌房企加持，熱度走高；但隨著5·15政策影響發酵與市場環境轉向，購房者與房企均對遠郊產生“疏離”感，遠郊土地底價成交成為主旋律，金堂亦不例外。不過該地塊形狀非常方正，有利於開發商進行規劃打造；且臨近毗河，周邊又有幾家大型房企合力開發，也有一定優勢。

四至八號宗地

彭州市2018年第二次住宅用地出讓

四號宗地，彭州市天彭街道安瀾社區1、4、5、6社地塊，位於牡丹大道、行政中路、景康北路、泰民路交匯處，南側靠近溫哥華國際廣場、新時代廣場與牡丹新城體育公園。宗地計算容積率為2.0，商業佔比上限10%，可開發體量為11.14萬方，成品住宅建築面積比例不低於60%。

建設要求

競得人須配建計容建築面積不低於開發項目計容建築面積10%的安置房，戶型面積為70平方米、105平方米、140平方米左右3種，各戶型套數比例依次分別為40%、40%、20%，配建的安置房與開發項目內其他商品住房同步設計、同步建設，建成後無償移交給彭州市人民政府或指定部門。

五、六號宗地為彭州市致和鎮連封村相鄰地塊，以北臨連封中街，以南為連封南街，與青白江直線距離約300米，東側隔街相望即為塞納湖與塞納湖運動公園。兩宗地形狀都較為方正規整。

位於迎賓大道（新彭郫路）東側的為五號宗地，計算容積率2.0，商業佔比上限為5%，可開發體量約7.29萬方，成品住宅建築面積比例不低於60%。

建設要求

按照出讓文件要求，臨宗地西側與南側須配建42.0475畝綠地一處，滿足海綿城市設計要求，總投資不低於1478萬元；按每100戶（戶均3人計算）配套不低於30平方米的養老服務設施。

靠塞納湖與協和大道一側的為六號宗地，計算容積率2.0，商業佔比上限為10%，可開發體量約12.2萬方，同樣成品住宅建築面積比例不低於60%。

建設要求

① 配建計容建築面積不低於15000平方米的社區綜合用房；

② 設置地下停車位不低於120個，並按相關要求設置充電樁；

③ 建築面積不小於80平方米且24小時對外開放的公廁一處；

④ 上述三項配建項目總投資不低於7212萬元；

⑤ 按每100戶（戶均3人計算）配套不低於30平方米的養老服務設施。

七、八號宗地為連襟地塊，位於五六號宗地東南側，臨近青白江，與塞納湖直線距離約700米。

七號宗地位於彭州市致和鎮百祥村7、9社、連封村7社，計算容積率1.5，商業佔比上限為5%，可開發體量約10.16萬方，成品住宅建築面積比例不低於60%。

建設要求

① 建築面積不小於80平方米的公廁一處；

② 配建用地面積不小於300平方米的生活垃圾轉運站一處（含不小於3米寬的綠化隔離帶）；

③ 配建長約564.087米、寬30米的市政道路（含強電、弱電、雨水、汙水管網及市政消防設施）；

④ 臨配建道路南側打造溼地公園，且需滿足海綿城市設計要求；

⑤ 配建道路與溼地公園總投資不低於5910萬元；

⑥ 按每100戶（戶均3人計算）配套不低於30平方米的養老服務設施。

八號宗地位於彭州市致和鎮百祥村7社，積率計算容積率1.5，商業佔比上限為5%，可開發體量約8.85萬方，成品住宅建築面積比例不低於60%。

建設要求

① 配建長約690.729米、寬30米的市政道路（含強電、弱電、雨水、汙水管網及市政消防設施），且須在該道路西端配建一座橋樑（橋樑採用裝配式）；

② 臨配建道路南側打造溼地公園，且需滿足海綿城市設計要求；

③ 上述配建總投資不低於6262萬元；

④ 按每100戶（戶均3人計算）配套不低於30平方米的養老服務設施。

市場掃描

根據銳理數據監控，截至12月25日，彭州市僅在1月30日出讓過6宗住宅用地，均位於南部新城，5宗實現溢價，最高溢價率42.5%，最高樓面價2137.5元/㎡；其中，兩宗歸於人居，兩宗被美的收入囊中。

美的兩宗地引入碧桂園合作，已呈現為美的碧桂園觀瀾府項目，並於9月與11月先後兩次拿證開盤，精裝房源備案均價為10247元/㎡。但根據銳理數據監控，項目第一次推出192套房源，當日認購170套，去化效果明顯；但11月加推362套，當日認購約50套。這與市場環境轉變趨勢表現吻合。

銳評

從監控數據來看，彭州市2017年第4季度商品住宅備案成交均價為4275元/㎡，2018年第4季度備案均價為6128元/㎡，上漲約43%；2018年彭州市住宅用地成交樓面價均價為1827元/㎡，若拿地成本可控，仍為開發預留有溢價空間。但市場進入盤整期，遠郊住宅滯銷問題也開始浮現，房企態度必然更加謹慎。