12.27 ㎡龙湖进驻驷马桥 华润连斩彭州4宗地

截至12月25日，12月大成都已拍卖土地22宗，分布范围覆盖主城、近郊、远郊以及天府新区，拿地企业包括城投置地、旭辉、阳光城、招商蛇口、北辰、中粮、香港置地等，同时诞生了4宗万元地块，并将2018年楼面价纪录刷新至15940元/㎡。

本周仍有三场土拍将陆续登场，今日，来自成华区、金堂县以及彭州市的8宗地率先“接棒”开拍。

今日看点

1、成华区地块体量较小，且竞得者需自持35%的商业，但宗地位于中环外地铁三号线旁，地理位置优势突出。

2、金堂两宗地为连襟地块，总用地面积达182亩；宗地附近今年已有保利、金茂、世茂“安营扎寨”，拿地价格分别为3225元/㎡、2940元/㎡、3000元/㎡。

3、本次拍卖为今年彭州市第二次住宅用地供应，总计约420亩，起始楼面价1800-2295元/㎡不等。

现场&结果

今日拍卖席有20余人，共9家房企参与竞拍。

一号宗地，净用地面积约29.82亩，商兼住用地，起始楼面价7007元/㎡。最终快速成交，竞得者为68号成都锦南企业管理咨询有限公司（龙湖），成交楼面价7040元/㎡，溢价率为0.47%。

二号宗地，净用地面积约98.3亩，住兼商用地，起始楼面价3000元/㎡。底价成交，竞得者为99号成都金堂和裕房地产开发有限责任公司（成都双流富豪实业有限责任公司）。

三号宗地，净用地面积约83.85亩，住兼商用地，起始楼面价3000元/㎡。底价成交，竞得者为177号成都交投善成实业有限公司（成都交投集团）。

四号宗地，净用地面积约83.51亩，住兼商用地，起始楼面价1799.9997元/㎡。竞争在166号与188号之间展开，最终188号彭州工业投资发展有限责任公司竞得本宗地，成交楼面价1837.4996元/㎡，溢价率2.0833%。

五号宗地，净用地面积约54.7亩，住兼商用地，起始楼面价2295元/㎡。最终37号成都润盈置业有限公司（华润），以楼面价2340元/㎡将本宗地收入囊中，溢价率1.96%。

六号宗地，净用地面积91.53亩，住兼商用地，起始楼面价1912.5元/㎡。竞得者同样为37号成都润盈置业有限公司（华润），成交楼面价1957.5元/㎡，溢价率2.3529%。

七号宗地，净用地面积101.57亩，住兼商用地，起始楼面价1920元/㎡。底价成交，竞得者37号成都润盈置业有限公司（华润）。

八号宗地，净用地面积88.54亩，住兼商用地，起始楼面价1799.9992元/㎡。底价成交，竞得者37号成都润盈置业有限公司（华润）。

一号宗地

成华区地铁3号线旁小体量地块

一号宗地，成华区昭觉寺南路139号（A宗）地块，位于驷马桥板块，计算容积率3.0，可开发体量约5.9636万方。

宗地情况

宗地以南为招商雍华府，以北邻近荆竹西路，以东紧靠昭觉寺南路与动物园，以西则为双水小学（东区），与地铁3号线动物园站直线距离不足200米，与泛悦城市广场直线距离约600米，东北方两百米左右可到华润·熙悦广场。整体环境较为成熟，交通通达性高。

从更大范围来看，宗地位于成都新北天地商贸旅游发展区内，区域内已聚集有富森美、宜家等多家大型企业项目，未来经济活力、居住人口等还有更多提升空间。

出让文件显示，宗地已实施打围，内部无未拆除的构（建）筑物，无土方建渣与电线电杆等，但有杂树杂草，需要竞得人自行清理并承担相关费用。宗地附近分布有动物园、昭觉寺车站等，人流量较大；未来靠近昭觉寺南路一侧的物业面临较大的噪音及灰尘问题。

建设要求

1.在地块内建设计容建筑面积不小于8064平方米的住宅用房（其中66㎡套二36套，总建筑面积2376㎡，79㎡套二72套，总建筑面积5688㎡；全装修），由成华区政府指定单位按11800元/平方米的价格回购；

2.成品住宅（全装修）建设比例不低于项目住宅建筑面积的60%；

3.竞得人须自持计容商业建筑面积的比例不得低于35%，出让年限内不得整体或分割销售。

市场扫描

根据锐理数据监控，截至12月25日，2018年成华区共计出让住宅用地4宗，最高成交楼面价为11381元/㎡，由上周同森竞得的地块创下；且这4宗地全部为纯住宅小地块，用地面积最大47亩，最小仅10.85亩；其中三宗都含有返迁住房或租赁住房配建要求。

锐理君查询发现，在本宗地周围两公里范围内土地已断供两年，最近一次成交要追溯到2016年11月，即合能铂悦府项目所在地块，楼面价为5820元/㎡；再上一次则为电建地产泛悦城市广场用地，用地性质也为商兼住，2014年成交楼面价为3796元/㎡，该项目也是宗地周边两公里范围内今年唯一在售的新房项目，11月开盘清水销售均价约10560/㎡。

锐评

就本宗地而言，机会与难点并存。宗地位于中环附近，靠近地铁3号线，地理位置优越，在市场行情调整期，核心地块抗风性更强；该片区近年新房几近断供，需求积累为后续去化提供足够的支撑；区域内有华润、金科、招商、首创等众多小区，居住人口密集，但缺少相应的成熟大型商业，这为宗地商业部分预留了开发空间。

不过，宗地仅29.82亩，体量小，且有一定的商业自持与定向销售要求，也比较考验开发商的手艺；目前宗地所在区域城市界面仍需进一步更新，市场接受度有待提升。

二、三号宗地

金堂县临毗河两宗连襟地块

二、三号宗地为金堂县赵镇毗河以东、杨柳桥街以西两宗连襟地块，东侧靠近恒大御景半岛与成都七中育才学校金堂分校。宗地未打围，内有土方杂草杂树，周边有未形成的规划道路。

二号宗地为恒大御景半岛以西G地块

，计算容积率2.25，商业占比上限为10%，可开发体量约14.7457万方，建筑高度≤60米，临滨河道路的建筑高度≤18米，住宅部分成品住宅（全装修）建设比例100%。

三号宗地为恒大御景半岛以西F地块，计算容积率2.25，商业占比上限为10%，可开发体量12.5775万方，建筑高度 ≤60米，临滨河道路的建筑高度≤18米，住宅部分成品住宅（全装修）建设比例100%。

市场扫描

2018年金堂已成交住宅用地9宗共计约534亩，楼面价纪录也刷新至4200元/㎡，最高溢价率达69.7%，吸引了包括保利、金茂、世茂、人居等品牌房企进驻，金堂土地市场打破沉寂已久的状态。

根据锐理数据监控，2018年金堂成交的地块中，已有三个项目呈现，即世茂璀璨里、天府金茂悦、保利堂悦府，其中天府金茂悦已于11月26日首次拿证，推出180套小高层房源，均价破万。而这三个项目正与今日出让宗地相临近，或可以作为参考。

锐评

两年断供后金堂土地市场终于在2018年迎来高光时刻，与其他远郊区域情况类似，上半年地价攀升，品牌房企加持，热度走高；但随着5·15政策影响发酵与市场环境转向，购房者与房企均对远郊产生“疏离”感，远郊土地底价成交成为主旋律，金堂亦不例外。不过该地块形状非常方正，有利于开发商进行规划打造；且临近毗河，周边又有几家大型房企合力开发，也有一定优势。

四至八号宗地

彭州市2018年第二次住宅用地出让

四号宗地，彭州市天彭街道安澜社区1、4、5、6社地块，位于牡丹大道、行政中路、景康北路、泰民路交汇处，南侧靠近温哥华国际广场、新时代广场与牡丹新城体育公园。宗地计算容积率为2.0，商业占比上限10%，可开发体量为11.14万方，成品住宅建筑面积比例不低于60%。

建设要求

竞得人须配建计容建筑面积不低于开发项目计容建筑面积10%的安置房，户型面积为70平方米、105平方米、140平方米左右3种，各户型套数比例依次分别为40%、40%、20%，配建的安置房与开发项目内其他商品住房同步设计、同步建设，建成后无偿移交给彭州市人民政府或指定部门。

五、六号宗地为彭州市致和镇连封村相邻地块，以北临连封中街，以南为连封南街，与青白江直线距离约300米，东侧隔街相望即为塞纳湖与塞纳湖运动公园。两宗地形状都较为方正规整。

位于迎宾大道（新彭郫路）东侧的为五号宗地，计算容积率2.0，商业占比上限为5%，可开发体量约7.29万方，成品住宅建筑面积比例不低于60%。

建设要求

按照出让文件要求，临宗地西侧与南侧须配建42.0475亩绿地一处，满足海绵城市设计要求，总投资不低于1478万元；按每100户（户均3人计算）配套不低于30平方米的养老服务设施。

靠塞纳湖与协和大道一侧的为六号宗地，计算容积率2.0，商业占比上限为10%，可开发体量约12.2万方，同样成品住宅建筑面积比例不低于60%。

建设要求

① 配建计容建筑面积不低于15000平方米的社区综合用房；

② 设置地下停车位不低于120个，并按相关要求设置充电桩；

③ 建筑面积不小于80平方米且24小时对外开放的公厕一处；

④ 上述三项配建项目总投资不低于7212万元；

⑤ 按每100户（户均3人计算）配套不低于30平方米的养老服务设施。

七、八号宗地为连襟地块，位于五六号宗地东南侧，临近青白江，与塞纳湖直线距离约700米。

七号宗地位于彭州市致和镇百祥村7、9社、连封村7社，计算容积率1.5，商业占比上限为5%，可开发体量约10.16万方，成品住宅建筑面积比例不低于60%。

建设要求

① 建筑面积不小于80平方米的公厕一处；

② 配建用地面积不小于300平方米的生活垃圾转运站一处（含不小于3米宽的绿化隔离带）；

③ 配建长约564.087米、宽30米的市政道路（含强电、弱电、雨水、污水管网及市政消防设施）；

④ 临配建道路南侧打造湿地公园，且需满足海绵城市设计要求；

⑤ 配建道路与湿地公园总投资不低于5910万元；

⑥ 按每100户（户均3人计算）配套不低于30平方米的养老服务设施。

八号宗地位于彭州市致和镇百祥村7社，积率计算容积率1.5，商业占比上限为5%，可开发体量约8.85万方，成品住宅建筑面积比例不低于60%。

建设要求

① 配建长约690.729米、宽30米的市政道路（含强电、弱电、雨水、污水管网及市政消防设施），且须在该道路西端配建一座桥梁（桥梁采用装配式）；

② 临配建道路南侧打造湿地公园，且需满足海绵城市设计要求；

③ 上述配建总投资不低于6262万元；

④ 按每100户（户均3人计算）配套不低于30平方米的养老服务设施。

市场扫描

根据锐理数据监控，截至12月25日，彭州市仅在1月30日出让过6宗住宅用地，均位于南部新城，5宗实现溢价，最高溢价率42.5%，最高楼面价2137.5元/㎡；其中，两宗归于人居，两宗被美的收入囊中。

美的两宗地引入碧桂园合作，已呈现为美的碧桂园观澜府项目，并于9月与11月先后两次拿证开盘，精装房源备案均价为10247元/㎡。但根据锐理数据监控，项目第一次推出192套房源，当日认购170套，去化效果明显；但11月加推362套，当日认购约50套。这与市场环境转变趋势表现吻合。

锐评

从监控数据来看，彭州市2017年第4季度商品住宅备案成交均价为4275元/㎡，2018年第4季度备案均价为6128元/㎡，上涨约43%；2018年彭州市住宅用地成交楼面价均价为1827元/㎡，若拿地成本可控，仍为开发预留有溢价空间。但市场进入盘整期，远郊住宅滞销问题也开始浮现，房企态度必然更加谨慎。