陳培雲、邱晨與四川京瑞房地產集團有限責任公司房屋買賣合同案

關鍵詞 解除合同 包租包售

裁判規則

房屋買賣合同中賣方包租包售不是雙方約定的享有合同解除權的事由，亦不是解除合同的法定事由，買方不能因此而享有合同解除權。

相關法條 《商品房銷售管理辦法》第十一條

案件索引

四川省什邡市人民法院（2017）川0682民初2469 號民事判決書

基本案情

2014年11月30日，陳培雲、邱晨與四川京瑞房地產集團有限責任公司簽訂《商品房買賣合同》，約定陳培雲、邱晨購買四川京瑞房地產集團有限責任公司建設的京瑞財富中心義烏國際商品城1幢第2層2F-274號營業用房；交房時間為2016年10月31日前，出賣人未按約定的期限和條件將商品房交付買受人，逾期15日以內，出賣人向買受人支付違約金，逾期超過15日後，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起30日內退還全部已付款，並按買受人全部已付款的3%向買受人支付違約金；該商品房達到約定的交房條件後，出賣人應當在交付日的7日前書面通知買受人辦理交接手續的時間、地點以及應當攜帶的證件等。

合同簽訂同日，陳培雲、邱晨向四川京瑞投資有限公司出具授權委託書，將其從四川京瑞房地產集團有限責任公司處購買的商鋪委託四川京瑞投資有限公司進行租賃、運營等。四川京瑞房地產集團有限責任公司在2017年4月18日之前的法定代表人與四川京瑞投資有限公司的法定代表人均為滕軍，2017年4月18日四川京瑞房地產集團有限責任公司的法定代表人變更為蔣輝。四川京瑞房地產集團有限責任公司開發的一期項目名稱為青年財富中心，二期為京瑞財富中心義烏國際商品城。該項目目前均由四川京瑞投資有限公司進行運營、管理。陳培雲、邱晨認為四川京瑞房地產集團有限責任公司存在包售包租的欺詐行為，遂提起訴訟，要求解除雙方的買賣合同。

裁判結果：駁回陳培雲、邱晨的訴訟請求。

一審宣判後，雙方當事人均未提出上訴，一審判決已經發生法律效力。

裁判理由：法院生效裁判認為，陳培雲、邱晨所舉證據生效判決書中四川京瑞房地產集團有限責任公司在答辯意見中自認其與買房人並非簡單的買賣合同關係，而是由房屋買賣和委託經營兩個不可分割行為組成的整體投資經營合同；陳培雲、邱晨出具授權委託書的一方為四川京瑞投資有限公司，其法定代表人為滕軍，主要股東為龔利、滕軍等，雖四川京瑞房地產集團有限責任公司與四川京瑞投資有限公司均為獨立法人，但其法定代表人，股東等在陳培雲、邱晨與四川京瑞房地產集團有限責任公司簽訂買賣合同時相同，二者實際為關聯公司；四川京瑞房地產集團有限責任公司在與陳培雲、邱晨簽訂房屋買賣合同的同時，其關聯公司四川京瑞投資有限公司與陳培雲、邱晨簽訂授權委託書，由陳培雲、邱晨將從四川京瑞房地產集團有限責任公司處購買的房屋交由四川京瑞投資有限公司進行租賃、運營、管理等，符合《商品房銷售管理辦法》變相包售包租的情形。出賣人四川京瑞房地產集團有限責任公司變相包售包租，雖違反了《商品房銷售管理辦法》第十一條“房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房”的規定，但該規定系管理性規定而非效力強制性規定，並不導致合同無效，故雙方的買賣合同仍然有效。

同時，四川京瑞房地產集團有限責任公司包租包售並不因此就構成欺詐。欺詐是一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意識表示的，可以認定為欺詐。陳培雲、邱晨在與四川京瑞房地產集團有限責任公司簽訂商品房買賣合同的同時，與四川京瑞投資有限公司簽訂《授權委託書》，委託四川京瑞投資有限公司將其從四川京瑞房地產集團有限責任公司處購買的商品房進行租賃、運營、管理等，陳培雲、邱晨作為完全民事行為能力人，其在書寫或簽署授權委託書時應當明晰相關法律規定，清楚相應法律後果，並應承擔由此產生的法律責任。陳培雲、邱晨應當知道自己出具授權委託書的行為為委託四川京瑞投資有限公司將其從四川京瑞房地產集團有限責任公司處購買的商品房進行租賃等，目的為以租金抵扣房款，陳培雲、邱晨提供的證據不能達到四川京瑞房地產集團有限責任公司故意告知其虛假情況或隱瞞真實情況，誘使陳培雲、邱晨作出錯誤意識表示的證明目的，其主張四川京瑞房地產集團有限責任公司存在包租包售的欺詐行為的意見不能成立；且包租包售不是雙方約定的享有合同解除權的事由，亦不是解除合同的法定事由。

因此，陳培雲、邱晨要求解除合同的理由不成立，法院不予支持。

作者單位：四川省什邡市人民法院