自新型冠状病毒疫情发现以来，其蔓延速度之快、范围之广、程度之重，引起广大民众的高度关注。各地相继启动重大突发公共卫生事件一级响应，中央及地方政府也相继出台一系列防治措施和相关政策。
疫情波及面之广，房地产行业也未能幸免，不少业主都收到了延期交房的通知，理由是“不可抗力”。
这种延期交房，业主能不能索赔？
这次疫情，是不是“不可抗力”因素？开发商该怎么赔？
这次疫情，我们的房贷，能不能延期？
一场延期交房潮，正悄然袭来！
受疫情影响最严重的武汉，有人粗略估计，大概会有128个楼盘会延期交房。
此外，杭州、南京、郑州、无锡、成都、重庆等，多地业主已经收到“延期交房告知函”。
当然，西安也不例外。
就在近日，淘房君看到许多网友在转发，自家楼盘纷纷宣布延期交付~~
在以上几份告知函中，开发商均表示是：受到疫情（不可抗力）影响，交付时间可能会有延迟。
正常情况下，延期交房一定要赔偿，一定会有维权。
这种因疫情延期交房，该怎么应对？业主能不能索赔？延期多久算正常？延期交房违约金还有吗？会不会有开发商“浑水摸鱼”？
疫情属不可抗力！开发商不构成违约！
什么是“不可抗力”？
不可抗力的法律概念不可抗力作为一种法定免责事由，主要规定在《民法总则》第一百八十条、《合同法》第一百一十七条、第一百一十八条中。其中，《民法总则》及《合同法》所称不可抗力均为“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。
2月10日，全国人大常委会法工委明确指出：当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件属于“不可抗力”。“为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。”“
根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”所以，此次疫情属于“不可抗力”2月26日，住房和城乡建设部发布的《关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知》，也进行了相关说明。
在加强合同履约变更管理方面，指出，疫情防控导致工期延误，属于合同约定的不可抗力情形。停工期间增加的费用，由发承包双方按照有关规定协商分担。因疫情防控增加的防疫费用，可计入工程造价；因疫情造成的人工、建材价格上涨等成本，发承包双方要加强协商沟通，按照合同约定的调价方法调整合同价款。
还指出，将加大扶持力度，解决企业实际困难。包括：严格落实稳增长政策、加大用工用料保障力度、切实减轻企业资金负担等。
其中，在严格落实稳增长政策方面指出，地方各级住房和城乡建设主管部门要会同有关部门建立企业应对疫情专项帮扶机制，认真贯彻落实国家有关财税、金融、社保等支持政策，指导企业用足用好延期缴纳或减免税款、阶段性缓缴或适当返还社会保险费、减免房屋租金、加大职工技能培训补贴 等优惠政策。
加快推动银企合作，鼓励商业银行对信用评定优良的企业，在授信额度、质押融资、贷款利率等方面给予支持，有效降低企业融资成本。大力推行工程担保，以银行保函、工程担保公司保函或工程保证保险替代保证金，减少企业资金占用。严格落实涉企收费清单制度，坚决制止各类乱收费、乱罚款和乱摊派等行为，切实降低企业成本费用。
如何判断开发商延期交房属“不可抗力”呢？
是不是全国的楼盘，都能算是疫区，享有这种“不可抵抗力”免责？
认定是不是疫区，有三个参考条件：
一是地方政府是否发布卫生公共事件应急响应；
二是当地是否暂停交通；
三是当地工地是否被政府部门要求停工。
“不可抗力”的起止时间如何计算？
法律上不可抗力起止时间应当以疫情对合同履行或行使权利的实际影响来确定，可以参考政府启动及解除卫生公共事件紧急响应的时间为准。
以西安为例，经省政府同意，1月25日启动突发公共卫生事件Ι级应急响应。
所以，西安的不可抗力的起始时间是2020年1月25日。结束时间，则以陕西省发布的终止卫生公共事件响应时间为准。
其他疫区城市，也是按此类推。
疫情发生后，开发商是不是什么都不做，就能拥有免责权？
不是。
根据《合同法》第118条的约定，发生不可抗力，开发商要及时通知业主。
在疫区，邮寄函件或登报，均不合适。可以用电话、短信、微信、电子邮件等方式进行通知。
业主如果没有收到任何一种告知，则保留追究开发商部分责任的权利。
延长时间怎么算？如何判定违约责任？
从目前开发商发出的延期交房通知来看，都没有明确延长交房的时间。
重庆合纵律师事务所高级合作人、律师安宁表示，开发商延期交房的时长应与整个疫情时长大致相当。
“如果疫情时长2个月，延期交房也应是2个月，那么开发商不必向购房者支付违约金。如果延期交房的时长远远超过疫情时长2倍或者3倍，购房者则可以主张向开发商索赔违约金。”安宁表示。
值得一提的是，疫情作为法律上的不可抗力应当成为守法经营的开发商和购房人共同的“保护伞”，而不应成为一些恶意开发商“搭便车”与购房人周旋、敷衍，趁机推卸责任的旗号。
“比如开发商与施工单位存在重大经济纠纷、资金不足而难以支付工程材料款、工期原本已耽搁等情形，那么开发商借疫情之名推卸延期交房责任的借口是站不住脚的，应承担违约责任。”安宁提醒购房者，如果导致开发商延期交房是因混合过错引起，既有疫情的原因，也有开发商自己的过错，那么应按各自所占比例酌情免除开发商的部分责任。
受疫情影响，延期交房的违约金、赔偿损失如何算
因开发商开发楼盘的工地人员出现新冠肺炎确诊病例或疑似病例，并导致工地现场封闭、工人隔离、停止施工的，应当认定发生不可抗力事件。开发商可在相应的延误期内免责。但开发商应依法履行告知义务，因其未及时通知购房者而导致损失扩大的部分不能免责。
因疫情防控措施如各地人员流动控制、政府要求延期复工导致施工人力短缺、工期延误的，或者工程所需设备、材料由于交通管制、消毒措施限制等因素无法按时运输到施工现场的，基于新冠肺炎疫情及防控措施发生的不可预见、不可避免、不可克服性，也应适用不可抗力免责的规定。
导致开发商延期交房的原因既有新冠肺炎疫情防控措施的影响，又有开发商的过错，首先应查明具体防控措施要求及对施工的影响程度，然后确定开发商应否承担责任及承担责任的比例。若开发商已经履行应尽义务仍不能避免延误工期的，可以全部免除其责任；如果既有开发商管理不善等过错因素，也有疫情防控因素，则应原因力大小酌情免除开发商的责任。
开发商逾期交房，购房者能否要求解除合同？
如逾期交房确因受疫情防控措施影响，且疫情防控过后商品房继续开发建设不存在障碍，因疫情防控措施系属不可归责于开发商的原因，故购房者不能因此要求解除合同。
如开发商逾期交房并非仅因疫情防控措施影响，则应排除疫情防控措施影响因素后，根据开发商的违约程度，结合合同对于违约责任的具体约定和相关法律规定予以处理。
无法及时付房款，开发商能否要求购房者支付违约金或解除合同
购房者如能够举证证明确因疫情防控措施原因造成无法及时支付购房款，且其无法及时支付购房款只限定于一定合理期间，开发商要求解除合同或要求购房者支付违约金的，购房者得以不可抗力予以抗辩。
如果购房者未能履行购房合同约定的付款义务超过合理期间，开发商要求解除合同的，由于非因双方当事人过错造成，应当按照公平原则依法予以处理。
如果开发商延迟交房，购房者需注意一下几点
首先，开发商因疫情不能按时交房，应当及时履行告知义务，以较轻业主的损失。若由于开发商未及时通知而造成损失进一步加大，购房者可主张赔偿。
其次，开发商需提供因疫情影响延迟交付的相关证据。例如政府延迟复工的相关文件、企业停工通知、施工人员因确诊或疑似新型肺炎而隔离的医院证明、供应方无法按时供货的证明等。
最后，交房延迟期限需合理。本次疫情发生时间适值春节假期，大多项目本就处于停工状态。当“新冠”的疫情控制期和“假期”重合，需要考虑实质性影响工期的时间长短。如果工地停工一个月，开发商却要求延迟交付一年，这明显就很不合理。
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