自新型冠狀病毒疫情發現以來，其蔓延速度之快、範圍之廣、程度之重，引起廣大民眾的高度關注。各地相繼啟動重大突發公共衛生事件一級響應，中央及地方政府也相繼出臺一系列防治措施和相關政策。
疫情波及面之廣，房地產行業也未能倖免，不少業主都收到了延期交房的通知，理由是“不可抗力”。
這種延期交房，業主能不能索賠？
這次疫情，是不是“不可抗力”因素？開發商該怎麼賠？
這次疫情，我們的房貸，能不能延期？
一場延期交房潮，正悄然襲來！
受疫情影響最嚴重的武漢，有人粗略估計，大概會有128個樓盤會延期交房。
此外，杭州、南京、鄭州、無錫、成都、重慶等，多地業主已經收到“延期交房告知函”。
當然，西安也不例外。
就在近日，淘房君看到許多網友在轉發，自家樓盤紛紛宣佈延期交付~~
在以上幾份告知函中，開發商均表示是：受到疫情（不可抗力）影響，交付時間可能會有延遲。
正常情況下，延期交房一定要賠償，一定會有維權。
這種因疫情延期交房，該怎麼應對？業主能不能索賠？延期多久算正常？延期交房違約金還有嗎？會不會有開發商“渾水摸魚”？
疫情屬不可抗力！開發商不構成違約！
什麼是“不可抗力”？
不可抗力的法律概念不可抗力作為一種法定免責事由，主要規定在《民法總則》第一百八十條、《合同法》第一百一十七條、第一百一十八條中。其中，《民法總則》及《合同法》所稱不可抗力均為“不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況”。
2月10日，全國人大常委會法工委明確指出：當前我國發生了新型冠狀病毒感染肺炎疫情這一突發公共衛生事件屬於“不可抗力”。“為了保護公眾健康，政府也採取了相應疫情防控措施。對於因此不能履行合同的當事人來說，屬於不能預見、不能避免並不能克服的不可抗力。”“
根據合同法的相關規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。”所以，此次疫情屬於“不可抗力”2月26日，住房和城鄉建設部發布的《關於加強新冠肺炎疫情防控有序推動企業開復工工作的通知》，也進行了相關說明。
在加強合同履約變更管理方面，指出，疫情防控導致工期延誤，屬於合同約定的不可抗力情形。停工期間增加的費用，由發承包雙方按照有關規定協商分擔。因疫情防控增加的防疫費用，可計入工程造價；因疫情造成的人工、建材價格上漲等成本，發承包雙方要加強協商溝通，按照合同約定的調價方法調整合同價款。
還指出，將加大扶持力度，解決企業實際困難。包括：嚴格落實穩增長政策、加大用工用料保障力度、切實減輕企業資金負擔等。
其中，在嚴格落實穩增長政策方面指出，地方各級住房和城鄉建設主管部門要會同有關部門建立企業應對疫情專項幫扶機制，認真貫徹落實國家有關財稅、金融、社保等支持政策，指導企業用足用好延期繳納或減免稅款、階段性緩繳或適當返還社會保險費、減免房屋租金、加大職工技能培訓補貼 等優惠政策。
加快推動銀企合作，鼓勵商業銀行對信用評定優良的企業，在授信額度、質押融資、貸款利率等方面給予支持，有效降低企業融資成本。大力推行工程擔保，以銀行保函、工程擔保公司保函或工程保證保險替代保證金，減少企業資金佔用。嚴格落實涉企收費清單制度，堅決制止各類亂收費、亂罰款和亂攤派等行為，切實降低企業成本費用。
如何判斷開發商延期交房屬“不可抗力”呢？
是不是全國的樓盤，都能算是疫區，享有這種“不可抵抗力”免責？
認定是不是疫區，有三個參考條件：
一是地方政府是否發佈衛生公共事件應急響應；
二是當地是否暫停交通；
三是當地工地是否被政府部門要求停工。
“不可抗力”的起止時間如何計算？
法律上不可抗力起止時間應當以疫情對合同履行或行使權利的實際影響來確定，可以參考政府啟動及解除衛生公共事件緊急響應的時間為準。
以西安為例，經省政府同意，1月25日啟動突發公共衛生事件Ι級應急響應。
所以，西安的不可抗力的起始時間是2020年1月25日。結束時間，則以陝西省發佈的終止衛生公共事件響應時間為準。
其他疫區城市，也是按此類推。
疫情發生後，開發商是不是什麼都不做，就能擁有免責權？
不是。
根據《合同法》第118條的約定，發生不可抗力，開發商要及時通知業主。
在疫區，郵寄函件或登報，均不合適。可以用電話、短信、微信、電子郵件等方式進行通知。
業主如果沒有收到任何一種告知，則保留追究開發商部分責任的權利。
延長時間怎麼算？如何判定違約責任？
從目前開發商發出的延期交房通知來看，都沒有明確延長交房的時間。
重慶合縱律師事務所高級合作人、律師安寧表示，開發商延期交房的時長應與整個疫情時長大致相當。
“如果疫情時長2個月，延期交房也應是2個月，那麼開發商不必向購房者支付違約金。如果延期交房的時長遠遠超過疫情時長2倍或者3倍，購房者則可以主張向開發商索賠違約金。”安寧表示。
值得一提的是，疫情作為法律上的不可抗力應當成為守法經營的開發商和購房人共同的“保護傘”，而不應成為一些惡意開發商“搭便車”與購房人周旋、敷衍，趁機推卸責任的旗號。
“比如開發商與施工單位存在重大經濟糾紛、資金不足而難以支付工程材料款、工期原本已耽擱等情形，那麼開發商借疫情之名推卸延期交房責任的藉口是站不住腳的，應承擔違約責任。”安寧提醒購房者，如果導致開發商延期交房是因混合過錯引起，既有疫情的原因，也有開發商自己的過錯，那麼應按各自所佔比例酌情免除開發商的部分責任。
受疫情影響，延期交房的違約金、賠償損失如何算
因開發商開發樓盤的工地人員出現新冠肺炎確診病例或疑似病例，並導致工地現場封閉、工人隔離、停止施工的，應當認定發生不可抗力事件。開發商可在相應的延誤期內免責。但開發商應依法履行告知義務，因其未及時通知購房者而導致損失擴大的部分不能免責。
因疫情防控措施如各地人員流動控制、政府要求延期復工導致施工人力短缺、工期延誤的，或者工程所需設備、材料由於交通管制、消毒措施限制等因素無法按時運輸到施工現場的，基於新冠肺炎疫情及防控措施發生的不可預見、不可避免、不可克服性，也應適用不可抗力免責的規定。
導致開發商延期交房的原因既有新冠肺炎疫情防控措施的影響，又有開發商的過錯，首先應查明具體防控措施要求及對施工的影響程度，然後確定開發商應否承擔責任及承擔責任的比例。若開發商已經履行應盡義務仍不能避免延誤工期的，可以全部免除其責任；如果既有開發商管理不善等過錯因素，也有疫情防控因素，則應原因力大小酌情免除開發商的責任。
開發商逾期交房，購房者能否要求解除合同？
如逾期交房確因受疫情防控措施影響，且疫情防控過後商品房繼續開發建設不存在障礙，因疫情防控措施系屬不可歸責於開發商的原因，故購房者不能因此要求解除合同。
如開發商逾期交房並非僅因疫情防控措施影響，則應排除疫情防控措施影響因素後，根據開發商的違約程度，結合合同對於違約責任的具體約定和相關法律規定予以處理。
無法及時付房款，開發商能否要求購房者支付違約金或解除合同
購房者如能夠舉證證明確因疫情防控措施原因造成無法及時支付購房款，且其無法及時支付購房款只限定於一定合理期間，開發商要求解除合同或要求購房者支付違約金的，購房者得以不可抗力予以抗辯。
如果購房者未能履行購房合同約定的付款義務超過合理期間，開發商要求解除合同的，由於非因雙方當事人過錯造成，應當按照公平原則依法予以處理。
如果開發商延遲交房，購房者需注意一下幾點
首先，開發商因疫情不能按時交房，應當及時履行告知義務，以較輕業主的損失。若由於開發商未及時通知而造成損失進一步加大，購房者可主張賠償。
其次，開發商需提供因疫情影響延遲交付的相關證據。例如政府延遲復工的相關文件、企業停工通知、施工人員因確診或疑似新型肺炎而隔離的醫院證明、供應方無法按時供貨的證明等。
最後，交房延遲期限需合理。本次疫情發生時間適值春節假期，大多項目本就處於停工狀態。當“新冠”的疫情控制期和“假期”重合，需要考慮實質性影響工期的時間長短。如果工地停工一個月，開發商卻要求延遲交付一年，這明顯就很不合理。
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