2020年元旦至今，40天时间内，全国已有96家房地产相关企业破产清算，平均每天都有2-3家被清算——以上数据来自人民法院公告网。
房地产企业破产这件事，以前有、现在有、以后还会有。没有人能够预料到2020年开年非但没有迎来小阳春，反而迎来了“失去的2个月”。没有人能够预知未来，在危机来临之际，房产企业高周转、高杠杆模式成为了压倒骆驼的最后一根稻草。
（一）向这个疯狂的高周转、高杠杆时代说再见！
疫情之下，售楼处零销售，杠杆资金每时每刻侵蚀着利润，对于抗风险能力一般的中小型房企，资金链断裂成为了悬在它们头上的一把利剑。
你是否了解房企的融资成本有多高？
你是否清楚在市场充分竞争环境房企一个项目利润有多少？
第一个答案：房企融资成本“因企而异”，从4%到15%不等，甚至更高。
第二个答案：公开市场获得的项目，在充分竞争下，大部分房企都只能维持10%的利润甚至更低。
这就是为什么房企拼命的高周转、高杠杆。只有速度够快、才能不被杠杆资金侵蚀掉利润，只有速度够快，才能在微薄的利润之下加快资金周转率进而变相提高利润。房地产企业就像带着镣铐起舞的大象，在钢丝绳上稍有不慎，就将陷入亏损境地。房地产企业从上到下这么拼是为了什么？规模、规模还是规模！当规模足够大，很多问题都可以迎刃而解。
第三方数据显示：2017年全年百强房企市场份额达到了47.7%，2018年全年百强房企市场份额达到了58.1%，不出意外到2019年全年百强房企市场份额将达到65%以上。在各个房企疯狂的高周转、高杠杆运作下，房地产整个行业逐渐走向集中，而更有趣的是房地产企业百强阵容正在逐渐稳固。
在过去的十五年里百强企业淘汰率达80%，行业竞争激烈。分阶段来看，2004-2008、2009-2013和2014-2018百强企业留存率分别为33%、55%和63%，递增的留存率说明百强企业的阵容逐渐固化，强者恒强的市场格局正在形成。
当头部集中度越来越高、百强阵容愈发稳定，这个疯狂的利用高周转、高杠杆模式获得规模的时代就将逐渐走向终章。想要在房产百强时代超越对手，行业需要一场经营方式的转变、需要变革！
疫情只是行业变革的催化剂，对于这个疯狂的高周转、高杠杆时代，是时候说再见了！
（二）房企下一个时代的旋律是？
先参考香港房企的发展历程：从1945-1967年，大量小型房企成立；1968-1984年，房企利用上市融资，拿地、并购实现规模三级跳；1985-1997年，行业走向集中，标杆房企开始多元化探索。
我们通过短短20年的时间，完成了香港近半个世纪才逐渐走完的前两段路。后面的一段主题旋律将是多元化。
在真正的多元化时代，不仅仅是业务范围的拓展和延申，更是房企经营模式的一种更新换代。
香港龙头房企经营特点：租售混合、精细开发、稳财务、重利润。例如：
（1）专注地产主业，采用租售混合经营业务模式
（2） 定位高端产品线，精耕细作打造精品
（3）项目周期长，充分发掘土地价值
（4）低负债经营，现金为王、重视利润
下图为各房企经营模式的横向比较：
对于跨过“利用杠杆资金牺牲利润要规模的”房企，需要做的是提升自身抗风险能力，积累企业“底蕴”。如果行业模式不转变，再过十年、二十年、五十年，我们当下所熟知的百强房企、TOP20品牌房企，很可能会慢慢消失在历史长河中。
通过横向对比，我们会发现：
（1）跨过规模扩张阶段的香港房企，能做到开发和自持混合经营。香港龙头房企物业租赁收入平均占营业收入的30%，投资性房地产平均占总资产的56%。自持业务带来充沛现金流，现金及现金等价物占流动资产的30%。
（2）这些房企通常产品定位高端，开发周期长。例如拿地偏向城市核心+地铁沿线；逆周期拿地、顺周期开发，拿地到商户入驻可间隔5-8年。精细开发对应低周转，平均总资产周转率0.1，为美国的1/10、内地的1/3。
（3）他们财务稳健，低负债运营。平均资产负债率32%、净负债率18%、现金短债比5.4，财务稳健。
以上仅供参考，各经济体发展实际情况存在差异，在后期经营和发展中也可能会涌现出其他特点和发展模式。
（三）写在最后，轻资产模式是否能在时代的浪潮中胜出？
很多房企为了提升自身的抗风险抗风险能力，在多元化发展业务中非常喜欢“代建”模式，这种思路是一种典型的轻资产模式，与香港龙头房企重资产模式迥异。
“轻资产运营(Asset-light strategy)”模式，就是将产品制造和零售分销业务外包，自身则集中于设计开发和市场推广等业务；市场推广主要采用产品明星代言和广告的方式。“轻资产运营”模式可以降低公司资本投入，特别是生产领域内大量固定资产投入，以此提高资本回报率。
如果一个公司全部采用“代建”的方式经营，可以说能够完美的规避掉这一次疫情带来的种种负面影响。但是轻资产模式真的会胜出吗？
WeWork共享办公室，之前资本浪潮下的各类长租公寓，各类公关公司、经纪人公司等等可以说都是轻资产模式。但是轻资产模式需要有一个前提：企业自身需要有一个独具特色的竞争优势。这样的竞争优势必须是不可替代的。
轻资产化看似美好，实际上任何一项成本的提高都会让公司走向绝路，只要任何一个下级的分包存在垄断或者成本被提高，都可能让公司走向困境。
显然，我不认为任何一家房地产企业具备这样的“竞争优势”。轻资产化对于房地产公司是不太可能的，特别是土地和自持物业这一块。
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