熊猫贝贝专栏内容：地产话题第九十期（NO.90）
专栏内容：空城现象和大城市房价的关系讨论
资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。
客观行文，理性看事。还请各位读者朋友多多支持。
导读：
（全文较长，请耐心阅读，全文约3200字，阅读时间约6分钟）
“空城”这个词，其实是很敏感的，客观来说，这不是一个好词。
甚至可以说，是一个“谈之色变”，令人反感的词：
任何地方的人，都不愿意自己所在的城市和故乡，被冠以“空城”头衔；
投资房产的人，更是对“空城”避之不及。
开发房产的人，对“空城”的恐惧与日俱增。
去年我写过一篇文章关于“空城”的，结果不是很好，被不少读者投诉了，于是这篇文章也被屏蔽消失了。
别的不敢说，这对于一个地产自媒体人的打击是很大的，不仅受到读者的指责，还受到的平台的警告。
首先我要自我检讨，“家乡宝”这样的故乡情结，是每个中国人内心最顽强的坚持，不管是哪里的人，对自己从小出生长大称为故乡的城市的那份热爱，容不得任何形式的负面评价。
哪怕这样的评价再理性再客观，也不行。
于是乎，痛定思痛的我，也会在将来的写作之路上，更为客观，理智，中性的和大家进行沟通交流。
还希望各位读者粉丝朋友能够一如既往的支持我。
今天的话题，准备和各位朋友们，聊一聊，关于中国房价的一个真相：中国“空城”和大城市房价那些不得不说的关系。
全文逻辑如下：
第一部分：空城的类型和成因，还有趋势
第二部分：为何空城的出现能影响大城市房价？
第三部分：对于话题的思考。
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一、“空城”出现的背后，是人口的迁移和流失。
1、先弄清楚：什么是空城
简单来说，就是“地广人稀”和“建好的房子多，入住的人口少”。
定义城区人口/建成区面积这一数值为城建指数，以具体观测各城市建成区面积与城区人口的关系。
总体上而言，中国城市的人口密度均不算高，按照住建部的标准比例为1（一平方公里的建成区面积容纳一万人）标准比例来参考，低于0.5的被认为有成为空城的可能。
2、空城有哪些类型？
标准的“空城”定义，只局限于“资源枯竭型城市”，但是现实中，远远不止一种类型的空城现象。
几种“空城”的类型：
第一种：以不可再生的矿产和能源开发而形成的城市。
这样的城市在中国有很多，曾经也是中国“最早富起来”的一批城市，在资源开发期内聚集了大量人口和财富的城市，随着资源的枯竭伴随而来的是经济衰退，导致逐利人口的鸟兽散。
其中，全国闻名家喻户晓的代表，就是鄂尔多斯市的康巴什新城。
下图是国家能源部公示的“资源枯竭城市”名单：
第二种：因为环境改变而不再适合人类居住的城市。
这样的城市包含两个类型，一种是因为城市工业化发展，导致了难以短期挽回严重环境污染的城市。
还有一种是因为地理气候等地质变化导致的环境不再适合人类居住的城市和地区，这样的情况在中国很少，主要在俄罗斯，太平洋海岛国家中比较常见。
在中国，因为环境污染而导致的空城，在最近几年已经逐渐的显现出来了。
空气质量
这样有污染的城市大家一定不会陌生，往往是以“空气、土壤、饮水”三个基本生活环境元素被污染，导致了城市人口出现移居式外流。
趋利避祸，是人类的天性，而这样的城市，肯定留不住人。
第三种：最容易被忽略和最不被承认的“阶段式”空城---人口输出型城市
人口迁出城市排行
迁入迁出城市对比
中国的“迁移式”务工就业的规律，是因为经济发展不平均导致的，人往高处走，都希望能有更好的收入和更多的机会，所以就出现了很多“阶段式”的空城，相对落后和城市等级较低的城市和区域，随着大量的外出务工经商人口的外出，一年时间里面，会成为超过10个月的“留守空城”。
为什么明明人口外流，本地人口数量严重不足的情况，这样的城市还要大力发展房地产？
通过房地产这样简单粗暴直接的产业，拉动经济，或许是这些城市试图经济转型，留住人口红利的“救命稻草”。但事实上，这根草并救不了命。
没有人口的城市，房子也失去了价值，房价更是不堪一击。
这个话题到此打住。
二、古代讲究“兵多将广”才能得天下，今日也得“人多势众”才能推房价。
封建时代的中国朝廷，最重视的是什么？
绝对是人口！打天下，造盛世，没有人口就没有劳动力，就没有经济消费，人口才是一个国家和城市最核心的生产力和竞争力。
这个核心规则，到今天的现代社会，仍然适用。
为什么大城市房价涨无止境？
核心的原因还是人口的聚集效应，产生了巨大的生存空间需求。
这里要和各位朋友提出一个观点：人口流入型城市的房价，只要“人口流入”这个头衔存在一天，这样的城市房价就没有下降的可能。
以日本东京为例，经历了1980年-2000年的经济大萧条的冲击，全国范围内房价崩溃，除了首都东京。
同样的情况，在中国也有人提出“北广上深永远涨”。
别的因素我们先不谈，一个聚集了精英和投机者的城市，光从人口的基数上，就支撑房价。
至于很多人对房价的抱怨，是因为房价已经超越了自身的承受能力，而能够承受的人，还在继续买房。
深圳房价贵吗？动辄大几万的起步价，仍然一房难求。
而这样的事实，也让买不起房的人负面情绪爆棚。
我们换一个思路来问：
如果你买的起，也承受的起，你会在意买不起人的情绪吗？
很遗憾，话不好听，但是这就是现实：一个城市的房价，就是被这个城市的人口带来的需求推高的，一个城市的房价，往往成为了阶层划分的标准。
一个人人都想去的城市，永远不会缺乏人中龙凤和成功者。
而房价的高涨，就是这些精英在争夺生存空间过程中的“竞价”行为导致的：在一场参与者众多，藏龙卧虎对手十面埋伏的竞争中，对于房价的承受力，就是核心竞争的表现。
三、大城市房价的增长：万事都有规律，万事都得相信规律。
最后说回“空城”和大城市房价的关系。
因为趋利避害，因为人往高处走，是社会发展的必然规律。
所以随着“空城”的增加，“空城”的出现，离开的人去了哪里？
肯定是环境更好，机遇更多的地区和城市。这就是现实版的“马太效应”
用一句大家耳熟能详的话来说，就是：
宁要城里一张床，不要乡下一套房。这就是大城市在“马太效应”中的表现：越来越多的人聚集，越来越高的房价，越来越少的生存空间。
所以空城越多，大城市房价越高越涨。
这是社会经济发展的必然规律，不会随少数人的意志和观念而改变。
历史上形成的空城的，还有一种情况，就是天灾，天灾导致的饥荒，会产生大量迁移求生的人群，我们理性的考虑一下，这些逃难避灾的人，会往哪里迁移？
当然是富庶繁华的大城市！难道还能往深山老林荒漠戈壁上去求生吗？
这就是古代超级大城市形成的原因之一。而中国人的“故土情结”，在中国历史上几千年里面，固化传承了对故土的眷恋和坚守，因为灾难，才造就了后来历史有名的大城市。
所以，所有的繁华，都是建立在无数的痛苦之上的。
甚至皇帝都要通过“迁都”这样的行为，把自己的政治中心折腾到“人多”的大城市。
没见过皇帝把首都弄到戈壁沙漠荒凉地带的吧？
而只要是大城市，物价房价地价的高，不稀奇。
这是必然的规律。
而当今社会，从农村和落后城市通过教育，务工等渠道，进入城市的群体，绝对是幸福的：通过正常的努力的途径，就能完成对生存环境的选择。
而“故土情结”，在这个时代，甚至已经成为桎梏社会经济发展的因素了。
刀耕火种的生活，只能满足最基本的果腹。为了追求生活，第一批迁移的人有了更好的生活环境。
面朝黄土，永远不会是大部分新时代年轻人的选择和追求。
因为这样那样原因离开故乡，进入大城市的人，都有一个留下来成家立业的梦。
新的竞争，就在大城市里开始了。而房价，只是其中之一而已。
如果“空城””越多，在大城市的竞争，就会越激烈，大城市的房价也就一直会涨。
因为这场竞争，会随着越来越多的年轻人加入，越来越多的精英加入，而日趋激烈。
所有的繁华，都是建立在无数痛苦之上：空城之痛，大城市之欢。
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