租賃基礎知識學習手冊
本章導讀
做好租賃業務：租賃業務可以說是房地產經紀行業的基礎，無論是對短期的成交還是對未來資源的積累都起到了至關重要的作用，尤其對於從未接觸過此行業的新人來講就更加重要了。在做租賃業務期間我們不僅僅能體會到不斷的成功簽約和折單的過程，同時還能鍛鍊我們自身各方面的技能，例如：溝通能力、把控業主和客戶的能力、處理突發事件的能力、獨立完成談判簽約的能力等。
目前有些房東因為市場前期不明朗或達不到自己心裡賣房的理想價位，暫時不願意出售房屋，把房源先改為租賃來觀察市場的發展方向。所以對於經紀人來說做好租賃業務，是保持業績和生存的前提。有些做慣買賣的經紀人，可能覺得租賃業務佣金收入比較少，但是租賃業務可以讓我們有穩定的業績和收入，同時也可以積累未來潛在的買賣客戶。
根據租賃業務成交週期短，速度快的基本特性。做好一名優秀的租賃經紀人，在短時間內可以提升個人的綜合能力。相信有了豐富的經驗、過硬的專業技能、自我調節和自我控制的能力，才能為以後做買賣業務打好堅實的根基，為我們的生活增添色彩，提高我們生活水平及生活質量。
下面是租賃基礎知識課程內容，希望培訓中心能夠給與大家最直接的幫助，在本課程當中有所啟發，大家覺得好的地方可以拿來即用，快速提高我們的專業基礎知識，為以後完成更高的業績目標打好牢固的根基。
【課程目錄】
第一章租賃產品介紹
一) 租賃業務概述
二) 租賃業務主要形式
三) 業務性質
第二章業務流程詳解
一) 收費標準及付款方式
二) 普租業務流程
三) 專業術語概述
第三章普租注意事項
一) 防止跳單
二) 物業交割
三) 哪類房產不能出租
四) 買賣不破租賃
第四章實務問答
一) 租賃業主實務問答
二) 房屋租賃實務問答
第五章識別房產證、身份證真偽
一) 識別房產證真偽
二) 識別身份證真偽
第一章租賃產品介紹
一）租賃業務概述
所謂房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付房屋租金的行為。房屋租賃作為財產租賃中的一種表現形式，其本質特徵應當符合財產租賃的要求，既出租人將出租物交付給承租人使用，承租人應向出租人交付租金，並在租賃關係終止時返還所租財產的權利義務關係。根據雙方租賃發生的法律關係，承租人對租賃物取得的佔有、使用權利應受法律保護，第三人和出租人不得妨害，即使在租賃房屋所有權發生變動時，在租賃合同有效期內，新所有權人也必須尊重承租人的合法權益。
二）租賃業務的主要形式
1. 承租
所謂承租即承租人以支付租金為代價向房東租用房屋。目前除城市居民承租居住公有房屋採用“租用公房憑證”外，承租其他類型房屋均由當事人雙方採用簽訂租賃合同的方式明確租賃關係。承租是目前房屋租賃活動中最普遍的形式。
2. 轉租
所謂轉租是指承租人在租賃期間將承租的房屋再租給他人的行為。包括以聯營、承包經營和合作經營等名義，將承租房屋交付給他人使用並獲得租金性質的保底收益的均為房屋轉租。房屋租賃合同約定可以轉租的，承租人可按租賃合同中的約定進行轉租，租賃合同未約定可以轉租的，承租人轉租房屋應該徵得出租人的書面同意。
3. 承租權轉讓
承租權轉讓，是指在房屋租賃期間，承租人將其在房屋租賃合同中的權利、義務一併轉移給第三人，由第三人取代自己的地位，繼續履行房屋租賃合同的行為。
1）委託出租
委託出租是指房屋所有權人委託他人或中介機構將房屋出租。委託出租應由委託人與受託人簽訂委託合同，明確雙方的權利義務，當產生糾紛時便於受託人向有關部門辦理相關手續。在委託出租中，由受託人享受房屋租賃關係中出租人的權利，所以也要承擔出租人的義務。
2）代理出租
代理出租是代理人以被代理人即房屋所有權人的名義將被代理人的房屋出租，租賃關係建立後，由房屋所有權人履行租賃合同的權力和義務，代理人僅為辦理房屋出租的有關手續。目前房地產中介機構除代理買賣房屋外，也代理房屋出租業務。代理出租的代理人在房屋出租成功後有權收取一定比例的租金作為中介費，但不享有房屋租賃合同的權利，也不承擔義務。
三） 業務性質
普通租賃的性質屬於房地產居間服務
第二章業務流程詳解
一) 收費標準及付款方式
1、 普通民宅收取客戶相當於一個月的租金作為服務佣金。
2、 高檔住宅、甲宅、公寓收取業主相當於一個月的租金作為服務佣金。
3、 客戶與業主協商支付佣金：如五五分、三七分等。
4、 付款方式：客戶直接支付給業主，付款方式由雙方協商，一般為押一付三，押一付六，押一付十二等。
注：
押一付三：是指一個月的房屋租金作為押金，同時客戶向業主支付三個月的房屋租金。
押一付六：是指一個月的房屋租金作為押金，同時客戶向業主支付六個月的房屋租金。
押一付十二：這種付款方式又稱為年付。主要針對比較有經濟實力的客戶，選擇一次性付清租金，同時支付相當於一個月的租金作為押金。客戶選擇年付的付款方式同時也可以再次向業主壓低一些房屋租金。
二) 普租業務流程
普通租賃流程:開發接待→配對推薦→約定帶看→促成交定→簽約合同→售後服務；
注：（業務流程具體內容請關注以下課程章節，在後面的章節中會詳細闡述）
三) 專業術語概述
四氣：在我們作業過程中所提到的四氣是指暖氣、天然氣、熱水器、空調；
全齊：指日常生活基本常用的設備設施如家電：冰箱、電視、洗衣機、熱水器、空調等；
傢俱：床、沙發、衣櫃、茶几、電視櫃、餐桌、椅子等；
單氣：指暖氣，沒有燃氣。
押金：押金是金錢質的一種，具體講是質押擔保的一種特殊形式。即，押金是為了擔保債務的履行，債務人或第三人將一定數額的金錢移交債權人佔有，在債務人不履行合同時，債權人可以債務人所交押金優先受償；如債務人依約履行了債務，則其所交押金可以抵作價款或者收回；
定金：是指為擔保合同債權的實現，雙方當事人通過書面約定，由一方當事人向對方預先支付一定數額的金錢作為擔保的方式；
訂金：屬於金錢質的一種，但是目前沒有明確的法律對訂金加以規定，但訂金在日常經濟活動中卻被廣泛的採用。嚴格講訂金只是一個習慣用語，而非法律概念。其與定金最本質的區別在於，訂金不具備債的擔保性質，收受訂金的一方違約，只需返還所收受的訂金即可，而無需雙倍償付；
居間服務：是指經紀人以居間人的身份向委託人報告訂立房屋租賃合同的機會或提供訂立房屋租賃合同的媒介服務，並收取報酬的過程。經紀人在中間起到見證方的作用；
第三章普租注意事項
一) 防止跳單
所謂跳單:客戶接受中介公司的服務,在達成意向後避開經紀人私下達成交易,意圖逃脫交納服務費的一種行為;
跳單原因:
1、 認為服務費高
2、 經紀人服務不到位
3、 客戶素質低下
如何防止跳單現象：
1、 看房前一定要簽署《看房確認書》;
2、 緊跟人少的一方,避免客戶使用業主家裡電話,防止雙方互留聯繫方式,一經發現堅決制止;
3、 看房後要先送走一方,稍等片刻,觀察客戶是否返回,特別是業主住在房子裡的;
4、 先禮後兵:先誇對方素質高並講一些處理跳單的案例;
5、 和一方表現出很熟的關係讓另一方不好提跳單;
6、 明確告知跳單的後果;
7、 提高專業知識，努力為客戶提供優質服務,感受我們的辛苦度;
二) 物業交割
1、 物業交割時,一定要仔細,每一個設施都要檢驗一遍,尤其是容易忽略的細節;
2、 水費:X元/噸=自來水X元/噸+排汙X元/噸
3、 電費:X元/度;
4、 天然氣:X元/立方米
5、 有線電視:X元/月;
天然氣讀取：
電錶讀取：
水錶讀取：
預存卡式燃氣表,首先看上部分夜晶顯示是剩餘的燃氣數,再看下面部分,有紅黑相間的數字,黑色部分數字為使用過的數量,紅色部分為小數點以後的;
老式電錶,只要查看錶裡顯示的數字,即是電錶的底數,以後產生的數字和房主無關；
預存費式電錶,只要看裡面顯示的紅色數字,就是沒有使用完的剩餘度數。
注：其中黑色錶針部分×1000，代表千位×100，代表百位×10，代表十位×1，代表個位。其中紅色錶針全部代表小數點。
三) 哪類房產不能出租
1、 未依法取得房屋所有權證的。（出租人在未取得房屋所有權證的情況下，若有合法的房屋權屬證明，亦是可以出租的）
2、 司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的。
3、 共有房屋未取得共有人同意的。
4、 權屬有爭議的。
5、 屬於違法建築的。
6、 不符合安全標準的。
7、 已抵押，未經抵押權人同意的。
8、 不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的。
9、 列入拆遷範圍的房屋。
10、已被鑑定為危險的房屋。
11、有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。
四) 買賣不破租賃
在我們的日常工作中經常會遇到當客戶看中房子正想下定或者我們的承租客戶剛剛入住房子沒多久呢，業主突然說家裡出事了，要把這套房子賣掉等類似這種情況。客戶花錢剛剛找到合適的房子從搬家、入住、打掃房間住進去客戶就又要搬家肯定會在情緒上難以接受，我們在處理類似糾紛的時候大家要注意一些細節，我們根據下面這個具體的案例來進行實際分析。
案例分析：
陳先生的父親繼承早年祖父的遺產，位於北京市海淀區興榮路擁有二進四合院住房一套。張先生於 2007 年 3 月 24 日搬回城內居住。剛回城妻子與小孩沒有住房安置，張先生於是四處託人租房，後經人介紹認識了陳先生的父親，雙方經協商，陳先生的父親答應將自有四合院住房中臨街的二間租給張先生居住，雙方約定月租金為人民幣 1500 元。隨後張先生議價便入住房內。張先生與陳先生的父親相處一直很融洽，張先生每月按時繳納房租，陳先生的父親按時收租，雙方並沒有簽訂書面房屋租賃合同。2007年 9 月 16 日陳先生父親的一位朋友看到四合院臨街的兩間房屋可以改造用來做生意，於是找到陳先生的父親，願出 100 萬元購買，陳先生的父親十分為難，就找張先生商量。由於張先生單位住房緊張，一時無法安置，張先生向陳先生的父親提出兩間房仍由他租住，考慮到陳家實際經紀損失和物價上漲因素，願意將月租金提高到每月2200 元。陳先生的父親答應了張先生的要求，雙方訂立了書面房屋租賃合同，租賃期限為 5 年。2008 年 4 月中旬陳先生的父親去世，其遺產由唯一的繼承人陳先生繼承。陳先生與張先生約定，房屋租賃合同不變，租期屆滿後在根據具體情況處理。2008 年 10 月陳先生的一個朋友看到陳家四合院臨街房屋的位置很好，就想利用他開一間餐館，於是找到陳先生進行協商表示願出 150 萬買下，陳先生知道自己與張先生有約在先，但又不甘心每月只收 2200 元的租金，就找到張先生商量，讓張先生另外找房居住。張先生經多方聯繫，沒找到合適的房子，就想籌錢將房子買下，免得再有什麼麻煩。張先生向陳先生說明了自己想買下房子的意思，並在一週內將自己的積蓄 150 萬元交給陳先生。陳先生覺得既然雙方價錢都一樣賣給誰都一樣，於是雙方簽訂了房屋買賣合同。該合同約定：張先生取得該四合院臨街兩間房屋的所有權，購房款 150 萬元由張先生一次性支付陳先生，合同從訂立時起生效。訂立合同後陳先生的朋友得到消息，找到陳先生表示願意再多出 2 萬，還表示如果陳先生將房子賣給他，開餐館後每月給陳先生餐館利潤的 5%。這時陳先生又找到張先生希望再加價。張先生認為，雙方簽訂了購房合同，自己又支付了放款，房子已經是自己的了，陳先生無權干涉不同意在加價。陳先生一氣之下將房子又買給了朋友，雙方簽訂合約併到房管部門辦理了過戶手續，陳先生將張先生的購房款 150 萬元退給張先生，並說明房子已經賣給了自己的朋友，讓張先生儘快搬家。張先生堅決不收自己的購房款也不搬家。
幾天後，陳先生的朋友帶人來對房屋進行裝修準備開業，見張先生拒不讓房，就強行將張先生的物品搬到院子裡，並造成了一些損壞，張先生以陳先生侵佔他的房屋為由，向法院提起訴訟，要求法院判決該房屋歸自己所有。
法院判決：張先生和陳先生簽訂了房屋買賣合同後，張先生將購房款支付給陳先生，但是由於未按法律規定到房管部門辦理過戶手續，房屋產權未依法轉移，此時房屋產權仍歸陳先生所有，之後陳先生和朋友簽訂買賣合同，併到房管部門辦理了過戶手續，以法律規定陳先生和他朋友所簽訂的合同是有效的，而且房屋的產權應歸陳先生的朋友所有。張先生和陳先生的租賃關係仍然有效，租賃合同對張先生和陳先生的朋友繼續有效，故陳先生的朋友應賠償張先生的損失。根據《中華人民共和國民法通則》第 27 條，《城市私有房屋管理條例》第 6 條第 9 條判決如下：
1、原告張先生和被告陳先生的房屋買賣行為因為未辦理登記手續，房屋產權並未發生轉移，被告陳先生與其朋友的房屋買賣合同有效，並辦理了房屋轉讓登記手續，房屋所有權應當依法轉歸陳先生的朋友所有。
2、原告張先生和被告陳先生的租賃關係仍然有效，租賃合同對原告張先生和被告陳先生的朋友繼續有效。
特別提示：租賃合同必須在租賃房屋所有權轉讓前生效。
總結：如果租賃合同日期在先生效，買賣合同日期在後，當房屋產權發生變更後租賃合同日期仍在合同約定期限內，那麼我們所簽署的租賃合同是仍然具有法律效率的。
第四章實務問答
一) 租賃雙方實務問答
1、在房屋租賃關係存續期間，出租人對租賃物負有哪些維修義務？
1）有維修必要的。租賃物需要修繕方能滿足承租人依約定對租賃物正常使用；
2）租賃物因可歸責於出租人的事由，或因其他不可歸責於承租人的事由而致出租物損壞，如不可抗力；
3）在經濟上可能維修的。即損壞的租賃物在事實上能夠修復，在經濟上核算的。例如雨天房漏，是有維修的可能，連續降雨牆面損壞的有維修可能，如果連續大雨致房屋倒塌就無維修的可能；
4）在租賃期間承租人履行了通知義務的。在租賃關係存續期間，租賃物發生損壞需要維修的，承租人應急時通知出租人；
2、在房屋租賃關係中，出租人有哪些權利和義務？
1）出租人應按照租賃合同約定的時間向承租人交付房屋並符合租賃合同約定處於可正常使用的狀態；
2）出租前已經在銀行抵押或房屋所有權一經查封、扣押、監管或者其他形式制轉移的，房屋出租人應書面告知承租人；
3）出租非獨立成套房屋，出租人應在租賃合同中明確承租人可使用的範圍、條件和要求承租人與相鄰房屋承租人使用人對公用部分的使用產生爭議的，出租人應當出面協商處理；
4）出租人應按照合同約定收取租金，除合同另有約定外，不得向承租人收取其他費用；
5）租賃關係終止時，出租人有權收回房屋，承租人未經出租人同意逾期返還房屋的，出租人有權收取房屋使用費；
3、房屋出租人在向外來務工人員出租房屋時，應履行哪些義務？
1）在房屋出租前，應當向房屋所在地的派出所申領《房租租賃治安許可證》；
2）出租房屋前，出租人應當查驗承租人的有效省份證件，填寫由公安部門統一製作的登記表；
3）督促承租人及時辦理暫住登記或申領暫住證；
4）依法納稅；
5）發現承租人有違法行為的，應及時向有關部門報告；
4、經紀人帶領客戶在簽訂合同前看房時，應注意哪些問題？
1）是否有新配置物品，什麼時間到位；
2）約定的房屋租金；
3）代理費由哪方承擔；
4）物業費、供暖費由誰承擔；
二) 房屋租賃實務問答
1、 在簽約前，我們對出租人和承租人應作哪些工作？
1) 當雙方達成一致確定租賃關係時，我們需要核實業主身份證及房屋產權證、房屋租賃許可證，核實承租人的身份證原件及身份；
2) 雙方在進行房屋交驗時，我們應仔細做好物業交驗；
2、 在房屋交付時沒有達到合同約定的交付條件，應當如何處理？
1) 在這種情況下，承租人可以要求出租人限期修復或減少租金。如果該缺陷危及承租人的安全，承租人可以要求接觸房屋租賃合同；
2) 對於商鋪等商業性房屋，將會使承租人蒙受損失。因此當承租人遇到出租人交付的房屋不符合租賃合同的規定，造成其不能正常使用的情況時，承租人可以要求解除房屋租賃合同，並要求出租人承擔違約責任；
3、 出租人遲遲不履行房屋維修義務，承租人是否可以拒付房屋租金?
1) 在房屋租賃期間，出租人遲遲不履行修繕義務，承租人是可以拒付租金的。
2) 在租賃合同中，支付租金和房屋修繕都是合同的主要條款。因此一方違反其中的一項義務，另一方可以援用同時履行抗辯權，如未約定先後履行順序的雙務合同中，當事人應同時履行，合同當事人一方在他方未為對待給付之前，有權拒絕自己的履行義務。
4、 在哪些情況下租賃雙方可以解除合同均不需承擔違約責任？
1) 經甲乙雙方協商一致，可以解除合同；
2) 因不可抗力導致本合同無法繼續履行的，本合同自行解除；
3) 當事人雙方有合理原因確需變更或解除的；
第五章識別房產證、身份證真偽
一) 識別房產證真偽
無論是二手房交易過程還是租賃交易過程中,買賣雙方提供有效、合法的資料是必不可少的，特別是房產證的真偽直接關係房產交易的安全性，雖然房產證不是房屋所有權的唯一憑證，但是作為中介公司我們有審查證件真實性的義務同時為了保證交易順利進行我們有必要對如何辨別房產證的真偽做一個詳細的瞭解，目前對房產證真偽的辨別最有效的方式是到房屋所在地的房屋管理部門進行查詢，接下來我們給大家提供幾種常見的辨別真假的方式（辨別方式引自網絡）：
1、 看封皮。真的產權證封面硬實有紋理，摸起來有凹凸感，顏色鮮豔（深紅色），字體紋理清晰醒目；內頁紙張是採用專業水印紙，類似人民幣的水印製作，有特殊的圖案,圖案的識別方法類似人民幣的水印頭像，只有在燈光下才能看出來；假的產權證則封面光滑，顏色暗淡（暗紅色），封皮較軟。
2、 看紙張。假產權證的水印平鋪就容易看見，質量粗糙，模糊不清；真產權證紙張光潔、挺實，用手輕抖有嘩嘩響聲；假的紙張手感稀鬆、柔軟。
3、 看防偽底紋。真產權證底紋有浮雕文字"房屋所有權證"6 字，立體感強，字跡清晰，容易識別；假產權證很難做到顏色深淺、色彩的統一。
4、 看發證機關蓋章。真產權證第一頁上的蓋章是由機器套紅印製的"＊＊市房產管理局"行政公章；假產權證則一般加蓋手工雕刻的公章，因為紙張較薄，在其反面很容易看到透過來的印章痕跡。
5、 看註冊號。真產權證封皮反面下方的的建房註冊號是機器印製的，呈線狀，手摸起來有凹凸感；假產權證的註冊號是手工雕刻的章蓋上去的，手摸起來沒有凹凸感。
6、 看縫製。真產權證的內頁都縫合得很整齊；假產權證的內頁都是用膠水粘上去的，縫線也很明顯。
7、 看附記。真產權證第三頁中附記一欄的內容包括：產權來源和其中分攤面積等；假產權證中附記有些為空白。
8、 看圖紙。真產權證中的房屋分戶圖紙是專用紙，紙張較厚；假產權證的圖紙很薄，類似一般的 A4 紙厚度九、看團花。權證扉頁上有由土紅、翠綠兩色細紋組成的五瓣疊加團花，線條流暢，紋理清晰。
9、 看花邊。權證首頁，即發證機關蓋章頁上下左右均等寬、對稱，為咖啡色花紋邊框，花紋細膩、清晰。
二) 識別身份證真偽
從身份證件來鑑別：
1、 識別一代身份證真偽主要途徑有：
1) 一看激光防偽標記。2002 年以後的身份證都有激光防偽標記，真身份證激光防偽標記在搖動時防偽標記會閃光，假身份證在搖動時激光防偽標記不閃光，並且也不清晰。
2) 二看身份證反面的紅綠花紋。真身份證紅色與綠色網狀花紋相交，色彩柔和，紅、綠顏色平衡均勻，而假身份證花紋不是偏綠便是偏紅，其中必有一種顏色比較突出。並且反面右上角的第四組綠色花紋的形狀與任何綠色花紋形狀不一樣。
3) 三看 xxx 公安局的“局”字，這是最有效、最容易的辨別方法。真身份證的“局”右面的兩豎是在同一水平線上，而假身份證由於是電腦製作，“局”字的右下一豎是拋出的。
2、 識別二代身份證真偽主要途徑有：
1) 看身份證有效期。16 週歲至 25 週歲的居民有效期為 10 年，26週歲至45週歲居民有效期為 20 年，46 週歲以上為長期有效。
2) 看“性別位置”的背景“長城”圖案。真的左眼看是黃色，右眼看是綠色，兩眼一起看則是藍色。
3) 看相片下方的變光“中國 CHINA”字樣，該圖案假證沒有。
4) 是用放大鏡可以看到，在身份證的正面中央的位置有字符串“JMSFZ”，而假身份證則沒有或看不清，這是辨別二代身份證真偽最容易的方法。
從身份證號碼來鑑別：
大陸的身份證為 18 位，老的身份證是 15 位。關於身份證第 18 是怎麼計算的，原理如下：根據〖中華人民共和國國家標準GB 11643-1999〗中有關公民身份號碼的規定，公民身份號碼是特徵組合碼，由十七位數字本體碼和一位數字校驗碼組成。排列順序從左至右依次為：六位數字地址碼，八位數字出生日期碼，三位數字順序碼和一位數字校驗碼。
地址碼（身份證前六位）表示編碼對象常住戶口所在縣(市、旗、區)的行政區劃代碼。（所有區域的編碼可以到這個網站http://www.stats.gov.cn/tjbz/index.htm查詢到最新的縣及縣以上的行政編碼資料。）
生日期碼（身份證第七位到第十四位）表示編碼對象出生的年、月、日，其中年份用四位數字表示，年、月、日之間不用分隔符。例如：1981 年 05 月 11 日就用 19810511 表示。
順序碼（身份證第十五位到十七位）為同一地址碼所標識的區域範圍內，對同年、月、日出生的人員編定的順序號。其中第十七位奇數分給男性，偶數分給女性。
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