文|內幕君
樓市像現在這樣混沌，搖擺不定的情況，歷史上根本找不到參照。
最高層，今天給出積極的貨幣信號，明天繼續表示“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。
地方上，這頭蘇州鬆了，那頭無錫鬆了，再走遠點，駐馬店也鬆了，五花八門的政策，莫非在暗度陳倉？
市場上，一會賣房人說，疫情之後房價將大漲，趁現在抓緊上車；一會房企爭先讓利，“75折”、“無理由退房”、“999元定套房”，各種自降“身份”的手段讓人覺得，剛需的春天就要來了。
房價到底是漲是跌？
歷史車輪勇往直前，面對同樣一個天問，這屆剛需是心裡最沒底的一屆。
1
“現在適合上車嗎，還是繼續等待？”
最近內幕君接收到的關於買房的詢問，這種類型的問題最多。上車或繼續等待，看似簡單的兩種選擇，實則證明，剛需群體的預期陷入了最糾結的狀態。
平常大家也糾結，但像現在這樣整齊劃一的糾結，極為罕見。
先給大家展示幾條後臺的留言。
- 手握200萬現金，不知道啥時候下手，瑟瑟發抖。
- 都說房價會降，不敢買了。
- 疫情前剛交了定金，退還是不退，搞得現在好糾結。
- 沒有小陽春會有小陽夏不，現在買吧擔心還沒到底，再等等吧，又怕被迫高位接盤。
總結一句話，大家的預期在搖擺，既覺得房價會降，又覺得房價會漲。預期產生強烈矛盾的根本原因在於，疫情會如何作用於樓市，大家無法評估，以至於無從判斷。
這麼些年，大家被高房價按在地板上摩擦，情感上希望藉助這次機會殺殺房價，房企主動拋出降價橄欖枝，似乎也預示著買方市場正在走來。
然而，最近政策密集期先到來，可能出臺救市政策的預期，又吊著買房人的心。
所以“糾結”成了絕大多數剛需此時的內心狀態。
2
其實，不用這麼糾結。
先拋掉”以史為鑑“這個舊觀點。如果有人拿“非典行情”來告訴你房價會漲甚至大漲的，都可以歸為忽悠。
明月早已不是當年的明月，彩雲也不是當年的彩雲。
那時候地產處在快速爬坡期，目前是平穩滑行期，不能相提並論。當年地產能就地起飛源於一個史無前例的機遇——明確將房地產作為國民經濟的支柱產業。
現在沒有這樣的機遇，攤煎餅果子的大媽都知道“房住不炒”。這是頂層的治世邏輯，也是決定大勢的關鍵因素。
大家都明白，我們的樓市是政策市。既然是政策市，就會有其連貫性和穩定性。
這個月以來，財政部、人民銀行釋放出相對積極的貨幣信號，不管是投放流動性的增加，還是降低資金成本，都不應該被當成地產調控鬆綁的信號。如果有人拿“放水”說事，可以視為譁眾取寵。
那應該怎麼看上層的操作？
2月19日，央行發佈2019年第四季度中國貨幣政策執行報告。報告裡頭強調了三句話：
一，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。
二，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產金融長效管理機制。
三，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
第一句和第三句背後的意思相同，大水漫灌是不可能的，地產再雄起是不可能的。
第二句話則是嚴絲合縫中暗藏一點空白，“因城施策”四個字給各地執行留了一定的想象空間。
可以這麼理解，上層的目標很簡單，一個字“穩”，漲幅和跌幅都必須在一個合理的度內。調控短期不會加碼了，共克時艱之際，地產沒必要單獨抽出來鞭撻。
基本面不變，中部會緩慢寬鬆。地方會各顯其能，但一二線那些網紅城市不敢霸王硬上弓。
3
仔細查閱近期各地發佈的政策，你會發現動作還是很柔和的。
- 蘇州、福州，預售條件放鬆。
- 無錫，延遲繳納土地金，順延開竣工時間。
- 南京，符合條件的售樓部可以開放。
- 上海，順延開竣工和投達產履約時間，降低產業用地成本。
這些一二線城市發佈的政策有個相同點，他們扶持的是供應端而不是需求端。不管是土地供應、銷售支持、財稅政策還是行政審批方面的利好，首要目的是減輕房企的經營和資金壓力。
雖然有個別地方很剛，繞過供應端，直接刺激需求端，比如駐馬店和南寧，一個給購房補貼和降低首付比例，一個放開二套房公積金貸款，但都只是淺嘗試探層面，目前還沒有涉及突破限購、限貸、限售、限價的政策出現。
也就是說，大部分地區出臺政策的首落點是救房企。
一定有人會說，救房企不就是救房價嗎？不對。
首先，很多人有一種誤解，把房企興等同於房價興，房企倒等同於房價降，還是圖樣圖森破。咱打個比方，蘋果手機特別貴，富士康倒了，蘋果手機能降價嗎?顯然不會，沒了富士康，蘋果可以找富土康、富王康繼續生產。
一個加工商決定不了高貴蘋果的定價問題。
其次，救房企其實是穩預期、穩地價、穩房價，穩市和救市是不同的：“救”是在出現危機之後施以援手，“穩”講究的是未雨綢繆，試圖把危機扼殺在搖籃之中。
站在供應端看，上層明確不能“放水”地產後，融資環境短期難樂觀，償債和業績指標雙重壓力下，上半年新房以價換量是板上釘釘了。但構不成樓市危機。
當然還是那句老話，因城分化。最近幾年被“房住不炒”按住勢頭，同時自身基本面較好的城市，如果有一些實質性的鬆綁政策刺激，把大家的預期往回撈，那是有可能逆市。
剛需要做的不是繼續糾結 ，不要執著於推斷房價會跌或者會漲，而是持幣，給自己定一個合理的預期價，做著隨時進場的準備。房價還在盪鞦韆的十八線城市的剛需除外。
如今有一波聰明人很焦慮，他們的焦慮倒是值得剛需們推敲推敲：
貨幣購買力下降。
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