小區入口
總平圖
前兩天去看了龍湖塵林間，總結有幾個點：
1、看房需要預約
2、小區外圍道路有兩排香樟樹
3、小區大門黑白根大理石，低調奢華
4、精裝車庫，著實漂亮
5、地塊小，52畝
6、地價高。11393元，容積率2
7、7棟小高層，現房銷售
8、園林精緻。水杉100棵，銀杏100棵，烏桕200棵，香樟200棵
9、3處水景。小區大門、健身房旁、5號樓臺地
10、4個社交場所。思想廚房、摩卡會客廳、輕養健身房、一樓大堂
11、3個戶型。套內111、138、162
12、價格高，清水2.6-3萬。
如果買一套內138的清水四房，最低需要360萬，套內2.6萬。
做一個高層小高層單價橫向比較：
1、朝天門，來福士，33000
2、南濱路，喜馬拉雅，30000
3、冉家壩，蘭園，30000
4、五里店，皇后道，25000
塵林間的價格讓整個南北濱沿線都望其項背，如果按照李嘉誠的地段價值理論我們無法用常規理性邏輯去找到它的營銷邏輯！
那麼，它到底選擇了哪條賽道，又是如何進行突圍？
春森彼岸報煤
先找賽道。
我試著從多個角度去尋找它的定位邏輯，或者說到底解決了購房者什麼樣的需求，因為只有解決了需求，購房者才會用錢來投票，舞跳的再溜，歌唱的再好，沒有觀眾那就是扯淡。
首先，它的地段、景觀、容積率就適合做一個普通小高層或洋房。
根據照母山目前的房價賣個套內一萬八九沒問題，再加上龍湖的品牌和物業加持，2萬輕鬆加愉快。可是11393的樓面價，加上設計、建安、園林、營銷等費用，按照普通小高層的品質計算建面成本在17000左右，套內賣2萬還得虧時間成本、資金的機會成本，並且龍湖早已跨過戰略虧損賺吆喝的階段，作為一家上市企業，報表數據的漂亮與否顯得尤為重要。甚至為了這個數據會忘了初心，在“善待您一生”的道路上越走越偏，這樣的營銷短視症在九曲河龍湖九里峰景已略顯端倪。
很顯然，跟隨市場主流的打法是行不通的。
其次，地塊和容積率都是板上釘釘的事，無法改變，那就做品質，做高端。
要搞清楚一個問題是市面上的高品質高溢價住宅解決了哪些需求，舉幾個案例：
第一個，融創玖璽臺。這是一個純圈層+融資的樓盤，解決了生意人對社交人脈的渴望以及資本投機的慾望；
第二個，來福士廣場。這是重慶城市的地標性建築，解決了全世界投資者看重城市核心物業保值增值的投資價值觀；
第三個，龍湖春森彼岸。這是龍湖北濱路第一個項目，算得上2008年北濱路的地標，獨特的外立面，一線觀江臺，解決了10年前外地和本地人彰顯身份的需求，所以龍湖送給所有業主一句話：獻給走過世界的人。
除此三個項目以外，還有一路磕磕絆絆的協信公館，溢價率不太狠的西派城，綿裡藏針的御瀾道。我認可做高端，打心底崇拜做高溢價的能力，如果能解決某一方面的需求，皆大歡喜，取之有道，這就是雙贏。
最後，塵林間解決了什麼需求
舜山府。藏於山。
縱觀整個照母山片區，它是距離公園6號門最近的樓盤，隔一條小公路。4300多畝森林公園就是它的園林景觀，就是它的後花園。孔老先生有一句曠世名言：“知者樂水，仁者樂山”，知者的快樂就像水一樣，悠然安詳，永遠是活潑的。仁者之樂，像山一樣，崇高、偉大、寧靜。
兩江四岸的重慶濱江樓盤林立，而真正在核心地段能擁有如此公園的樓盤屈指可數，它做高端、做溢價都沒問題，它解決了人們對城市森林的需求。
塵林間。隱於市。
照母山北接禮嘉，有昱湖壹號、御璟悅來；西臨大竹林，有金科九曲河；東臨汽博，成熟區域無新改善項目；南靠新牌坊人和，無品質新盤。從位置上看它是一個承上啟下的作用，再往北走配套不成熟，另外三個方向都是成熟板塊，但無新盤，市場存在一定空白。
做品質沒問題，但是做品質高溢價就有問題。因為地塊本身不具備豪宅屬性，從理性邏輯上看無法找到購房者需求，那麼就從非理性的角度去創造需求。一個隱字，表現居住者悠閒自得的心境，超脫之美立浮於心，塵林間所要營造的就是塵林盡然，隱者其間。
一堵高大的圍牆就能和周邊樓盤形成明顯的區隔，形式上的高大上必然會向內傳導，但它並不是隱於市的充分條件，生活氛圍營造遠不止於此。所以，龍湖需要用組合拳全方位撓你，才出現了開篇那一系列優點，包括現房。
再看突圍。
現房：這是一個賣生活場景的樓盤，僅僅靠傳統文字、圖片、聲音、視頻恐怕很難讓人買單，所以現房銷售是一種必然。
環境：銀杏、香樟、水杉、烏桕，成型樹種全冠移植。需要它們來營造生活場景，需要它們來告訴大家我花了大價錢，所以要貴點。
產品：L型三廳設計，公共區域大，尺度感強，臥室小點就小點。不過111和138的次臥小的有點過分，床頭櫃只放得下一個，一邊還得靠牆。
套內111㎡三房
套內138㎡四房
400多套房子，針對的都是改善型客戶，看似不多，其實很難，每一套都很難，總價基本都在300萬以上，部分能達到400多萬，這可是北區別墅的價格。它有很多點去敲打客戶，去撓客戶，但是所有的點對標售價又略顯蒼白，很容易被其它改善型項目掐住咽喉。
這是龍湖繼春森彼岸、舜山府之後第三個高溢價項目，我想這會是最痛苦的一次，也是值得學習的一次。無論市場好與壞，我相信龍湖都能賣完，但是拿這樣的地塊，最求這樣的價格，確實持保留意見。
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