這個春節，疫情牽動人心。比糟糕更糟糕的各種信息都在手機端迅速傳遞。但是兔博士認為有2個原則是這個時候的底線，不但自己不能觸犯，而且朋友圈如果發現觸犯的，一律拉黑，絕對再無任何關聯。
1）用“人血饅頭”寫的什麼加油文，悼念文，譴責文的絕對抵制；
2）什麼有關病毒的/疫苗的，不懂還要亂分析亂傳播的，絕對抵制；
但是宅在家裡，每天都很揪心。總覺得要做點什麼，總覺得也能做點什麼，可以幫到大家。那還是寫房子吧，這個咱們是真的夠專業，真的有大數據，所以真的夠敢敢說真話！
分上下兩篇，
上篇是：“疫情過後這4種房子一定會漲”，
下篇是：“疫情過後，這3種房子可能要跌”，
所以新老朋友都可以從這篇公號或者咱們的兔博士app裡看到。
經驗+數據+結論，大家可以一起來看看，房地產疫情結束後的預判是不是這篇文章的這個道理。
咱們就以我居住的城市-上海為例，相信這次疫情，這個城市也讓更多的人關注到了。
疫情之下，包郵區的人“真怕死”；
關鍵時刻，上海人不怕“擔肩膈”。
不煽情，咱們回到房地產。先看第一組關鍵數字：
- 上海是2019年全世界房地產銷售額超過1萬億(1500億美金)唯一的城市；
- 上海新房全國成交金額NO.1，二手房套數/金額雙冠王；
- 2019年上海土地供應/新房/2手房成交幾乎已經恢復到2016年-最近5年的最好水平；
- 2019年上海的房產價格排在內地北京/深圳，甚至廈門之後，相當於新加坡的⅔，澳 門的½，香港的⅓，GDP房價比倫敦/紐約/巴黎都低；
看了這組數據，是不是有個很清楚的結論：
如果房子代表對一個城市的認同，那上海就是國內最該買房的城市。
而且可以很肯定的說，如果沒有這個疫情，2020年大概率上海的成交還會創新高。這組數字很清楚能夠反映一個城市房地產有沒有發展的大背景。什麼醫療水平，教育水平，居民素質，城市管理的，就不再傳遞優越感了，畢竟真金白銀花幾百萬的購買行為沒人逼你，也不大會刷單。在限購沒有絲毫取消，貸款條件幾乎全國最差的情況下，上海賣了最多的房子。
接下來進入正題，疫情下有4種房應該會漲。
No.1
遠郊新房會漲
也就是城市裡地段相對較遠的新房會先漲起來。
在上海，這個遠郊新房=外環外的新房；
這類房屋的關鍵數據：
- 2019年平均單價=42215元/平米，環比20018上漲7.5%；
- 2019年成交套數=4.96萬套，環比2018上漲27.4%；
- 平均套總價=345萬/套，環比2018上漲6.6%；
這些新房，由於地段相對偏遠，原先一直在和城裡的“老舊小”激烈競爭。這一次在疫情下會得到兩張應景新王炸：
1）會成為開發商降價拉成交的主力；
因為這類產品本身就是開發商的現金牛，如果再不行動，砸在手裡開發商很有可能就掛了。所以大家看到復工第一週，恆大就掛出了全國75折大降價，幾乎無一例外全都是這種類型的樓盤，但是細心的買家也同時看到，實際上明升暗降，很多盤比年前銷售的還貴；
2）這類樓盤會率先迎來周邊城市或者對地段要求沒那麼高的新上海人的特別關注。
因為需求很明確：
a.就是要一套上海的房子;
b.這個總價段，新房一定比2手房好。
這類樓盤在這兩張王炸牌的加持下，再加上本身就符合“自住不炒”，所以就算沒有新的扶植政策，也會在疫情結束後，成交量迅速拉出陽線。因為本身是新房，所以一旦陽線拉起來，開發商的現金流危機解除，那接下來就一定會是漲價啦(現實就是這麼殘酷)。道理很簡單=如果現金牛能夠成為利潤牛，又有哪個開發商不會樂見其成呢？而且到時候一定會有一堆渠道不停地在耳邊傳遞什麼日光盤，漲價盤的信息，購房恐慌說起就起。
所以行動指南很明確=符合總價能買就出手。
您會問的問題=什麼時候買？
要看下面來自咱們兔博士最強大腦Jarvis的分月數據：
何時該買的結論：
1）從2019年分月“成交量”數據看，基本上除了春節的2月，其他月份都不低，國慶是個低點；
2）從2019年分月“成交價”數據看，暑假8月份最低；
結合今年情況兔博士給大家的建議是：
有2家以上的開發商開始打折的時候就出手。因為折扣力度越往後越低，購買人氣越往後越高。
No.2
低總價的上車盤
也就是本來各種大咖教育大家用來對沖部分房價上漲，比存錢理財更靠譜，將來還可以用來更換成自住型學區房首付的。
在上海，這個低總價=小於等於300萬(首付在100萬內，每月還款在1萬元內)；
這類房屋的關鍵數據：
- 2019年平均單價=35522元/平米，環比20018上漲1%；
- 2019年成交套數=14.4萬套，環比2018上漲42.8%；
- 平均套總價=238萬/套，環比2018上漲1.6%；
這樣的首次置業，原先不能算剛需，因為自住的比例並不算很高，對沖貨幣貶值的意義更高。但是在這次疫情下，只要有購房資格，家裡的鄉里鄉親一定湊也要湊出首付趕緊在上海買一套房。因為這次疫情，讓大家都看到了一套房子等於什麼：
有房子=有家(可以隔離)
沒房子=遣返
所以，購房會成為疫情過後一個很理所應當的“過激防護”。尤其是在上海等包郵區購房，將成為很多家庭的第一件行動議題。甚至連購房資格的障礙估計也大概率會被新想出來的各種曲線救國的方法突破。再加上這類房源原則上跟第一類的郊遠新房是同一總價的產品(上一類產品平均345萬的套總價，咬咬牙也能買得下來)，如果第1類明確看漲了，那本類低總價上車盤也一定會跟著漲起來。
行動指南很明確=湊錢也要湊出來買。
您會問的問題=什麼時候買？
還是來看下面來自咱們兔博士最強大腦Jarvis的分月數據：
何時該買的結論：
1）從2019年分月“成交量”數據看，春節後的3-5月本來就是高峰；
2）從2019年分月“成交價”數據看，由於供應量充足，全年價格波動不大；
結合今年情況兔博士給大家的建議是：
疫情如果3月底結束，那就6月份之前完成購房。
No.3
次新房的3房
也就是首改或者原來的自住型學區房，將迎來成交量的快速拉昇。
在上海，這個次新房的3房=中外環之間，總價在500-800萬，建成在20年內的2手小區；
這類房屋的關鍵數據：
- 2019年平均單價=52897元/平米，環比20018下降1%；
- 2019年成交套數=1.8萬套，環比2018上漲42.8%；
- 平均套總價=575萬/套，環比2018持平；
在當下的市場中，1套房子綁著最少另外兩套房子的交易。因為在限購的情況下，大多數都是賣掉手上的老房子換一套房子的2次購買。所以這樣的情況下，如果前面說的第2類上車盤解了套，那一定會有更多的自住改善需求得以聯動解套，到市場中找房子來購買成交。
這類房源的需求也很明確：
a.套型更大，小區更好更新;
b.最好是學區房。
這類房子的行動指南很明確=是時候可以考慮買起來了。
您會問的問題=什麼時候買？
還是來看下面來自咱們兔博士最強大腦Jarvis的分月數據：
何時該買的結論：
1）從2019年分月“成交量”數據看，春節後的3-5月和年末的12月是高峰；
2）從2019年分月“成交價”數據看，國慶節價格有鬆動(該類房源成交週期較長，因此國慶可能是3月掛牌算起來第一個房東願意降價的點位)；
結合今年情況兔博士給大家的建議是：
疫情如果3月底結束，大概率這類房源的成交旺季在8/9月份(前後6個月的賣一套賣一套的成交週期)，可以採用先買再賣的方式沖銷房子可能的漲價。
具體操作：
1）儘可能先鎖定要買的次新房(比如大額定金)，
2）慢出手手上的那套要買掉的房子(不簽定金合同，直接簽約)。
No.4
失寵很久的別墅
也就是有天有地且不受鄰居可能”感染“的自家一戶建。
這次疫情一則新聞大家其實看錯了重點：廣州10萬單價的某豪宅(名字大家一查就有了)傳出上下樓感染，物業強制隔離。其實這則新聞對於咱們業內來說很有可能宣告了在北上廣深已經流行了好幾年的豪宅大平層的轉折點，也因此不被待見了好幾年的”中產別墅“，將重新回到購房買家的視野。
在上海，這類別墅的總價在800-1500萬，新房二手房都有；
這類房屋的關鍵數據：
- 2019年平均單價，新房別墅=51024元/平米，環比2018上漲14%；二手別墅=42727元/平米，環比2018上漲2%；
- 2019年成交套數，新房別墅=966套，環比2018上漲12%；二手別墅=943套，環比2018上漲5%；
- 平均新房套總價，新房別墅=950萬/套，二手別墅=837萬/套；
這類房子的行動指南=買輛特斯拉，然後田園牧歌吧。
您會問的問題=什麼時候買？
還是來看下面來自咱們兔博士最強大腦Jarvis的分月數據：
何時該買的結論：
1）從2019年分月“成交量”數據看，成交套數不多，按月隨機性較強，年底是小高峰；
2）從2019年分月“成交價”數據看，年底價格都比較高，9月價格最低；
結合今年的情況，兔博士給大家的建議是：
這類房源相對總價較高，成交總量不大，所以可以不用特別著急購買。看整體樓市走勢，國慶節前鎖定就OK了。
前面說的“最可能漲的第2類-低總價”，咱們已經有最新的數據報告出來啦！低總價剛需房到底賣的怎麼樣？
上海2019年總價300萬以下行情報告
北京2019年總價300萬以下行情報告
深圳2019年總價300萬以下行情報告
杭州2019年總價200萬以下行情報告
這篇文章說了4類應該大概率疫情結束後會上漲的房源類型。下一期就會跟大家說說：疫情過後可能會跌的3種房子。這樣就應該完整啦，可以幫到2020年買房的大夥兒呢。最好還是一定要提醒大家：
買房之前，一定要用宇宙無敵超級好用的兔博士app哦。絕對的專業範兒。
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