2月19日，浙江省住房和城乡建设厅编写印发《住房城乡建设行业企业新冠肺炎疫情防控有关法律风险应对指引》，指导浙江省住房和城乡建设系统各行业企业在做好疫情防控和复工复产的同时，妥善处理疫情引发的各类法律问题，积极组织法律顾问、公职律师等力量，深入开展“三服务”活动，切实降低企业经营风险和经济损失。下为指引全文：
住房城乡建设行业企业新冠肺炎疫情防控
有关法律风险应对指引
2020 年 1 月 20 日，国家卫生健康委员会发布2020年第1号公告，将新型冠状病毒感染肺炎（以下简称新冠肺炎）纳入《中华人民共和国传染病防治法》（以下简称传染病防治法）规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的防控措施。1月23日，浙江省人民政府根据《浙江省突发公共卫生事件应急预案》，启动重大公共突发卫生事件一级响应，出台“十个最严”措施。新冠肺炎疫情的发生及防控，给住房城乡建设行业企业带来了前所未有的法律风险，为帮助企业有效防范和化解风险，特制定本指引。
商品房买卖合同履约风险
（一）风险提示
企业按照疫情防控要求延迟复工、建设工程工期延误、行政机关不能正常办理工程竣工验收阶段有关审批事项（包括备案、登记等事项）等原因，房地产开发企业面临逾期交付房屋、逾期办理房屋交易手续和不动产登记等风险。另外，房地产开发企业与认购人签署的认购协议大多约定了签订商品房买卖合同，如履行期限在疫情防控期间，将因企业不能复工导致认购协议无法按照约定履行。
（二）法律解读
疫情防控对商品房买卖合同中约定的房屋交付等义务履行有较大影响，但是否构成不可抗力，要根据合同目的和疫情防控对合同履行的影响程度、因果关系等综合认定。如商品房买卖合同约定的房屋交付、办理房屋交易手续和不动产登记时间或者认购协议约定的签订商品房买卖合同时间等时间节点在疫情防控期间，房地产开发企业因执行政府采取的疫情防控措施延迟复工，导致房屋不能按期交付、房屋交易手续和不动产登记不能按期办理或者合同不能按期签订，房地产开发企业可以不可抗力为由，主张将相关时间顺延至企业复工后的合理时间，并免除相应期间不能履约的责任。如房屋逾期交付主要是因为工程合理工期延误、行政机关不能正常办理有关审批事项等因素造成，房地产开发企业可以根据实际情况与买受人协商顺延房屋交付、办理房屋交易手续和不动产登记时间。
（三）应对建议
1.房地产开发企业应对已签订的商品房买卖合同进行全面审核，对已经或者即将发生逾期履行情况的合同，根据项目实际情况重新确定房屋交付、办理房屋交易手续和不动产登记的合理时间，并按照商品房买卖合同的约定及时通知买受人。
2.积极做好相关准备，在行政机关恢复办理有关审批事项时尽快办理，在合理时间内尽快完成项目验收、办理房屋交易手续和不动产登记，尽最大努力降低逾期风险。
3.对于逾期原因较为复杂，房地产开发企业需要承担违约责任的情况，企业可与买受人积极沟通，计算违约金时扣减因疫情防控直接导致的延误期间。
4.对于认购协议约定在疫情防控期间签订商品房买卖合同的情况，房地产开发企业应尽快与认购人沟通，重新确定签订时间。除认购人主动要求解除认购协议的以外，不提倡协商解除认购协议。
房地产开发相关合同履约风险
（一）风险提示
因疫情防控期间政府对企业复工、人员返岗的严格限制，房地产开发企业的经营活动基本暂停，由此导致相关合同均存在不能履约的风险。除建设工程施工合同、商品房买卖合同外，房地产开发相关合同还有国有建设用地使用权出让合同、销售代理合同等，都可能因疫情防控受到影响。
（二）应对建议
1.国有建设用地使用权出让合同。因受疫情防控影响，国有建设用地使用权出让合同约定的缴纳土地出让金、动工、竣工等时间都可能延期。房地产开发企业可与自然资源部门协商，约定变更为疫情解除后的合理时间。浙江省自然资源厅已经印发《关于全力做好疫情防控和企业复工复产资源要素保障的通知》，明确“企业因疫情影响无法按约定签订《成交确认书》《土地出让合同》或缴纳出让金的，经申请可以延期至疫情消除后签约、缴纳，不收取滞纳金，不记入企业诚信档案。疫情防控期间，暂不开展实地履约巡查，因疫情影响未能按期交地、动工、竣工的，不计入违约期并不收取违约金。”各级政府及部门也都积极支持企业复工复产、渡过难关，协商变更有关时间一般应能得到支持。
2.销售代理合同。目前房地产经纪机构多未复工，下一步也要在满足政府规定的复工条件情况下才能陆续营业，有些销售代理合同中的业绩考核等条款如继续履行，对房地产经纪机构将明显有失公平，建议房地产开发企业与房地产经纪机构互相体谅，协商变更有关约定。浙江省住房和城乡建设厅《关于全力做好疫情防控支持企业发展的通知》明确“引导企业开展销售业务。房地产开发企业和经纪机构按规定复工后，其销售机构和门店落实疫情防控方案后，可进行‘一对一’预约看房和签约。鼓励通过线上销售平台开展销售、中介业务。”房地产经纪机构在复工后应尽快制定和落实疫情防控方案，开展“一对一”预约看房和签约，并大力发展线上业务，通过多种措施积极履行销售代理合同。
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