理性杂谈

房子什么时候都是一个家庭的必需品，现在买房的人无非就是几类，刚需型、改善型、投资型，刚需型的话人群普遍年轻，80后、90后，一般都是小两口两家人人凑个三成首付买个小房先上车，慢慢供，改善型通常是在房价不高的时候买了房子，然后小房换大房，三房换四房的，投资型就顾名思义资金充足买来投资的

房产经纪李嘉正

现在房价那么高，为什么成交量还是很大？真的有这么多有钱人么？这个问题很有意思。作为一个房地产行业从业十几年的人，我总结为以下四个方面的原因。

1，不是有钱人那么多，而是买房的人占总人口的数量始终是很低的。

以广州为例，常住人口接近1500万，每年成交的房子大概10万套，买房的人占比0.6%，即每年从1000个常住人口里面找出来6个买得起房的人就可以了。因为人口数量够大，所以这个行业的支撑力度还是很大的。

2，房价不是由低收入人群决定的，是由高收入人群决定的。

这句话有点伤人，但事实上就是这样。以中山为例，在深中通道之前，房价一直在8000左左右右。2015年深中通道规划出来，深圳人直接把靠近深中通道的火炬开发区的房价买到了16000。就几年时间。

中山人民的购买力有明显提升吗？不好意思，并没有。但更高购买力的深圳人民过来了，直接就把房价拉高了。

3，买房不只看个人收入，还要看双方家族的收入。

现在买房，很多时候，都是有双方父母，甚至加上祖父母一起来买的。所谓的六个钱包买房便是由此而来。

所以你会发现很多年轻人一毕业就买房子，而且买的还是大面积的房子。以他自己的收入能买得起吗？当然买不起，但父母给首付，甚至给月供，就买得起了。

4，买房的杠杆效应放大了购买力。

买首套房首付只需要三成，买二套有些城市只需要五成。100万的房子，出30万就可以买了。所以银行的贷款政策客观上放大了我们的购买能力。

以上。

我是曾英杰，13年地产行业老兵，畅销书《一本书读懂粤港澳大湾区房地产市场》作者，华南城市研究会副会长。欢迎关注我，掌握更多买房和投资技巧。

英眼看房

房价这么高，成交量怎么大？你是哪里看到的成交量，现在大多数城市二手房挂2-3年都卖不掉了，2016暴涨后基本没有销量和消费能力了，你看到成交大其实是假的。

第一，你看到成交量是新房吧，新房大多数是开发商请了托，或者以他人名义买，以亲戚朋友，员工身份买，买了后高价挂出来慢慢卖，你不信看看从事房地产开发的，他的名下肯定很多房子，他的亲戚，朋友，家人，甚至员工手下也很多房子，其实真的经不起查，要是严格查银行房贷，真的查出不知道多少，贷款银行贷款审核的流水和收入找企业造的太多了，要是让税务局来审核，我相信1/3以上的没有资格贷房贷。现在很多楼盘报名一大推，到时候摇号摇到了放弃的超过一半很多，有的是报名都没有，你说销量很大确定不是托？

第二，有些地方成交量大也是好久之前事了，2016年左右，很多做企业发现，做产品和服务不如炒房赚钱，很多上市企业屯了几百几千套，中小企业和工厂老板和老板娘也是屯了几十套最少几套，现在房子已经没有接盘侠了，哪里来的销量，有些公司老板和企业为了卖掉直接自己到处欠债，拿房子抵押和拍卖，变相在抛售和逃离，做企业的一般都聪明，拍卖话吸引参与人多更容易卖，那些不专业炒房得2016买了挂到2019了都卖不掉了，我身边很多人就这样，包含亲人，说多了都是泪，按照2016年成交价格卖，市场都没有消费能力，就算0首付，分期动不动上万月供，现在工资上万都有房子了，我真想不出卖给谁，出口又不能出口，吃也不能吃，特别分期付款还房贷的抵押也抵押不了。

刘华银mark

最近，有网友提出，现在房价那么高，为什么今年上半年成交量还是这么大，真的有这么多有钱人么？对此，有专家表示，中国太大，人口众多，再加上最近二十年房价持续上涨，房产金融化之后，让所有民众都认为房子是值钱的，全民炒房便成为共识。于是，只要有一部分人有钱后去买房，房地产的成交量就会很大。

事实上，真正的富人早已经买了房产，而且起码有好几套，而只有钱不太多的家庭，现在才会真正出手购房。过去，这些家庭，往往不愿意买房，总觉得房价会掉下来，但是等了这么多年后，房价一骑绝尘，他们开始绝望了，认为今天不买房以后会更加买不起房了。

此外，今年上半年房地产成交量高，还与其他两个因素有关：一是今年初货币政策全面宽松，1月份我国央行两次降准，共释放1.5万亿流动性。今年上半年，我国新增货款总额中的50%的资金流向房地产业。货币政策的宽松，使得更多的人认为调控政策已经转向，他们不顾一切的入市购房，成交量所以就此放大。

二是，由于国内经济下行压力较大，今年1-4月份，各地纷纷放松对房地产的调控，一二线城市放松情况并不严重，而三四线城市房地产放松迹象明显，既有取消限购、放宽人才落户门槛、降低房贷利率等。这让去年下半年开始处于观望状态的购房者认为，房地产调控又要放松，于是纷纷入市购房，一下子推高成交量。

综合来看，上半年房地产成交量放大，主要是之前一直不愿意买房，现在又害怕以后更买不起房的家庭，当然货币政策放松，房贷相对容易，再加上政策限制放松，这使更多的人入市购房。其实，这些购房者并非有钱，而是借了银行的钱，加了杠杆，才有能力购房的，如果全靠自己手中的现金购买，那房地产的成交量会很低很低，所以，成交量放大，银行信贷宽松是功不可没的。

那么，下半年房价及房地产成交量会降下来吗？我们认为这是可以预见的结果；首先，各地由于上半年房贷发放过猛，下半年收紧是大概率的事情，现在有些银行已经放缓了房贷发放业务。同时，下半年各二三线城市银行都上调了房贷利率，这给房价上涨预期降了温。在没有房贷支撑的情况下，预计下半年，房地产成交量将会大幅下滑。

再者，从今年4月份开始，全国各地房地产调控密集出台。到了7月底，中央政治局会议，再次强调“房子是给人住的，不是用来炒作的”理念。同时，中央政府也表态，下半年不会让房地产来拉动经济，并且要尽快建立起房地产长效机制。房地产的预期变了，很多购房者望而止步，下半年房地产成交量将快速萎缩。

最后，在国内经济一片向好之时，炒房客纷纷入市购房，目前国内经济下行压力较大，很多公司都在裁员增效，生意越来越难做，即使是炒房投资者，也不敢轻举妄动，因为弄不好资产泡沫就会被刺破，现在高位投资房地产，风险实在太大。对于炒房客来说，现在是要赶快抛售手中房产。所以，下半年房地产的抛售房源会增加，买房的成交会骤降。

现在房价那么高，为啥上半年房地产市场还是成交量很大？这主要是由于各地房价一直上涨，再加上银行货币政策放松，以及部分地方政府给房地产调控松绑，使得很多人认为，房价未来还要上涨，大家都急着入市购房。但结果是下半年房地产信贷将收紧、政策调控政策又将密集出台，再加上经济形势不景气，购房者对未来房价上涨预期，下半年也会出现大逆转。

不执著财经

这么讲吧，708090后，该买房的，都买房了，现在不买的，要么是有房了，要么是老家有房了，打工城市，这辈子也买不起，就租房住呗。

00后，真不用买房了，00后，至少继承两套，甚至六套房，还买什么房。我看，00后以后最发愁的是，手中除自住外的另外5套房，没人租，没人买，还得每年交物业费等六千多块，心疼啊。

可是，为什么房屋成交量，还是很大呢，像北上广深，四大一线城市，基本上一周成交量，还有上万套呢。

二三四线城市，从数据上看，成交量虽然不如一线，但也很活跃啊。

很简单：

第一，因为很多企业没现金了，房屋的各种转交、成交和抵押，非常活跃。企业，本身就是最大的炒房者。

第二，各种私人炒房者，左手卖右手，造成房产交易繁荣，推高房价，吸引最后一个接盘者的行为。

第三，房企捂盘，房子一盖好，各种抵押还债惜售，造成无房可卖，火热的假场景。但过几个月，又大量上市，价格，自然高了不少。

而真正的刚需和改善性购房，非常低迷，寥寥无几。

董江波

买得起房的人就是有钱吗？其实除了在一线城市买房的人需要特别强劲的经济实力外，其他大部分地方的房子真的不需要什么“有钱人”才能买，身边很多的人买了房子，都是很普通的人，一般的上班族，在公司做个白领，或者在工厂上个班，或者自己做点小生意（非常非常普通的小生意的那种），这些都是非常普通的人。一家人的努力，买一套房子没有那么难，难的是在最好的城市最好的地段买个房子！

我们生活在大陆有一个最大的好处就是可以选择的城市足够的多，不像在香港，房价奇高，但是你只能买在这里，没有其他城市可以选择，但是我们不一样，四个一线城市没有机会，还有二三线城市，四五线城市，甚至县城。我们想过什么样的生活，就要看看周围的对手，四个一线城市总人口1个亿，这是全国人民都想去的地方，想在这个地方买房，你的竞争对手就是全国人，你如果把目标放在一个省会城市，你的目标就是这个省的人民，你如果放在一个地级市，你的对手就是这个地级市的人口，如果在县城，那么竞争对手就是这个县的人口。

城市越小，住房拥有率就越高，租房的就越少，城市越大，租房的就越多，租房的都是现在买不起房子的。

我们经常感叹房价高，有抱怨，这都可以理解，因为房子对我们和家人确实很重要，但是在我们一边质疑的时候，我们又一次次的错过机会，我们总是认为是炒房团的人在买房子，但是看看周边其实更多的还是普通的老百姓在买房子。

我们越是买不起房子，越是期望房价暴跌来达到买房的目的，这个社会的发展规律是不会因为我们的意志而改变的，笔者的老家的一个县城，最好的小区的房子是五六千的房价（毛坯），我常年不在老家，担心房价会跌，就问家里的朋友，这个价格会跌吗？他回答我，现在的人工、水泥、钢铁、地价都多少了，怎么跌？

我和一位做房地产的朋友沟通，我问，这个房价现在这么高了，会跌吗？他回答，你看看最新的土地拍卖价格，土地拍卖价格都八九千了，以后房价会是多少？

现在房价真的那么高吗？比如在长沙，这是一个省会城市，在五年前均价也就六七千左右，换句话说，在长沙这个城市，50万就可以买一套小户型的（虽然位置可能偏一点），现在长沙的房价是1万1左右，也就是说在偏一点的地方是能够买到八千的二手房的，如果是两房的七八十平米，总价是60万左右，60万在一个省会城市安个家，真的有那么难吗？

如果60万还有难度，退而求其次去更小的城市，笔者的老家是一个小县城，普通的装修好的房子30多万，再差一点的20多万的也有。

我写过不少房子方面的文章，数据也列举了很多，从数据可以 看得出来，房子仍然有很多人在买，尽管我们认为目前价格比较高，但是现实就是现实，有读者提出房子的泡沫太大了，一定会破，这个观点我不认同，在这里也不详细去说了。

我们无力去改变很多东西，能够改变的是自己，如果你认为买房子是我们的人生中无法逾越的一件事情，我们能做的就是要对自己做一个评估，我们的能力和收入在什么样的城市才有可能买得起房子，选择城市是第一步，笔者在深圳数年，身边也见过不少朋友回到老家的，也有不少朋友在这里置业定居的。

在深圳能够置业固然是一种成功，在另一个城市置业也是一种成功啊，明知在这个地方无法立足，为什么不换一个让自己能承受的城市呢，选好城市，通过一家人的努力，目标实现起来可能会容易很多。

壹号股权

据国家统计局资料，2018年我国商品房销售面积17.2亿平米，销售额15.0万亿元；其中住宅14.8亿平米，销售额12.6万亿元；单看总销售面积确实非常高，以老百姓主要购买的住宅来看，折合8500元/平米，并不很高。

近10年我国商品住宅销售面积持续增长，2018年住宅销售面积14.8亿平米创下历史新高，较2009年的8.6亿平米增加了近70%；不过考虑到全国近年来每年的城市化率1%（折合1400万人进城，按每3人新增一套住房，每套住宅90平米，每年就需增加4.2亿平米住宅），此外近年来采取的货币化分房等政策也刺激了对新增住宅的需求；当然也有商品房价持续上涨，而居民通过新购买住房实现资产增值及改善性需求等导致的需求量的持续增长。大部分人认为的房价较高，可能更多是受大中城市较高的均价所影响；而大部分大中城市近年来新建商品房面积基本保持持续下降趋势，特别是特大城市如北京上海等，每年的住房销售面积还没有中西部的二线城市如郑州、武汉高；而目前全国商品房销售面积主要集中于中西部及三四线中小城市，使得全国的平均价2018年仅8500元/平米的水平。

2018年全国城镇居民人口可支配收入中位数3.6万元（略低于平均数的3.9万元），实际上即使农村家庭，若夫妻都在外特别在沿海地区打工，基本上两人每年也能获得约10万元的收入。若按每家3人估算，每个家庭可支配收入达10.8万元，若按住宅销售均价8500元/平米，每户每年结余50%用于购房，则每年可购买住房6.4平米；大部分城市的普通住宅还低于所在城市的平均水平，再考虑到很多家庭可通过贷款购房，大部分家庭有能力通过贷款购买普通住房。

多种因素刺激了商品住宅持续保持较高的销量水平。不过近两年来住宅销售面积增速逐步放缓，今年前7月同比还略降了0.4%，考虑到目前我国城镇人均居住面积已接近40平米，未来每年新增的住房销量有望平稳甚或略降可能性较大。

k线背后的博弈

250万的房子，首付70万，贷款每月商贷9000多，夫妻两月入都过万的话确实可以买没什么压力，有公积金的话更轻松，高学历高收入，本科毕业收入和研究生肯定不同差的很多，所以很多人不知道有钱人有这么多，二线强市人才聚集房价肯定会持续上涨，一线落户困难上涨有点困难，三四线城市房价就是起哄终归要崩，中国这么大有贵有便宜，要便宜去鹤岗你去吗？

莫西子清

事实上，近段时间以来，房企的成交量是呈下降趋势的。也正因为成交量下降，房企降价现象逐渐增多。比如说，恒大地产就开启了在全国各地区多个楼盘降价促销模式。至于说有钱人多不多呢，当然是非常之多的，但当前“房住不炒”的形势下，并不适合大量炒房。

根据易居房地产研究院近日发布的报告显示，8月份，其监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积下降9%，同比下降3%。其中，北上广深等几个一线城市成交面积环比下降19%，同比下降16%；18个二线城市成交面积环比下降10%，同比增长6%；三四线城市方面，成交面积环比、同比分别下降4%和17%。

另外，从供应方面来看，根据克而瑞研究中心数据显示，8月超过七成城市商品住宅供求比上升，增幅均在7%以内，库存消化周期环比拉长。

由此可见，房企确实开始了降价现象，但降价并不是普遍性的，而且幅度也不会太大，购房者还是要理性看待房价的起伏不定，尤其是不要心存大跌局面的出现。实际上，大中城市的中心城区及产业园区、环大中城市的周边三四线城市价格继续上涨的动因依旧存在。

总之，受金融监管部门对楼市采取定向货币紧缩政策的影响，房企普遍面临着融资渠道收紧的风险，一旦资金链断裂就容易引发房企的破产潮。因此为了安全回笼资金，降价促销模式或将来临，但由于监管层为防止房价大起大落而一再强调要稳地价、稳房价和稳预期，因此普涨是不可能的，但大跌更是做不到。用统计局总结今年上半年的房价来说，就是“稳中有降”。

东震木

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房价这么高，房屋销售的成交量这么大，是不是真的有这么多有钱人呢？答案是，真有这么多有钱人。

01

我们先看一些一线城市和新一线城市，这里的房价有10万以上的，有三五万以上的，在大多数人看来，这些价钱都已经很贵，一套房子假如100平方，那就是几十百万到1000多万的价格了。

真有这么多有钱人吗？

是的，真的有这么多有钱人，大家要从全国的范围或者全省的范围来看这些有钱人。

省会城市对于一个省来说只有一个，所以很多省会城市的房价是全省最高的，而且大家一定要明白，省会城市的房子不是只卖给居住在这个城市里面的人，他会吸引全省甚至周边省份的有钱人过来购买。

纽约的房价也很高，纽约也有一些普通人，甚至是穷人，但你难道认为纽约的房子只卖给纽约人吗？正是因为全世界的有钱人都想在纽约置业，所以才支撑了纽约的房价。

02

还有另外一种意义上的有钱人。

如果某一个人一年能存3万，你肯定不会觉得他是有钱人，但是他未来30年都持续的存3万，那就加起来有90万，然后他还跟他老婆一起存，那可能就是180万，假如再加上双方的老人，那可能就是300万。

300万买一套房子，其实是一家人合在一起花30年凑出来的有钱人。

所以，能买高房价的有钱人，得看哪种情况。

關鍵字: 需型 房产 小房