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每个月20日都是宣布LPR的日子。
昨天，LPR又降低了。
自2019年8月，规定商业银行利率启用LPR以来，LPR水平分别为：
2月20日，1年期贷款市场报价利率（LPR）为4.05%，5年期以上贷款市场报价利率（LPR）为4.75%；
2020年1月20日，1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%；
2019年12月20日，1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%；
2019年11月20日，1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%；
2019年10月21日，1年期LPR为4.20%，5年期以上LPR为4.85%；
2019年9月20日，1年期LPR为 4.20%，5年期以上LPR为 4.85%；
2019年8月20日，1年期LPR为4.25%，5年期以上LPR为4.85%。
一年以来，基准利率从4.9降到了4.75，这幅度算是中规中矩。没有什么惊喜。
但是房产自媒体们怎么能错过这个话题呢。纷纷发文刷屏。
就是媒体这种报道，不断的引起读者的焦虑。
“换锚”引起关注
新闻出来后，马上有一个朋友给我发消息，问我“换锚LPR两种利率怎么选”：
我明白了他的意思。年前就开始传说，房贷合同可能要重新签。说是可以选LPR利率，或者保持原来利率不变。
大概就是这么个意思。
但这事我一直不太相信。
因为这个朋友也是业内人士，认知能力不错的。我不得不认真对待，按照朋友给我发的链接，查了一下。
于是找到了央行的2019年12月18日发布的《中国人民银行公告〔2019〕第30号》，第二条里面有这样的内容：
自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成；……也可转换为固定利率。
这就是之前人们讨论的"换锚"的由来。
正在还房贷，还房贷超过一年的朋友，应该知道，虽然我们签的房贷合同都是浮动利率，虽然商业银行的基准利率，经常会变。但是房贷的月供，是每年调整一次利率的。它不是紧跟着基准利率即时调整的。
银行利率的规定
存量按揭贷款客户，也就是已经从银行办理按揭贷款的客户，绝大部分都是浮动利率的。也就是随着基准利率变化，月供也会变化。每家银行的基准利率是一样的，但是上浮比例是不一样的。
就拿苏州来说，某一个时期农业银行利率是基准利率上浮25%，苏州农商银行利率是基准利率上浮15%。
同一家银行，不同的客户，也是不一样的。
单身买房，上浮25%；夫妻买房，上浮15%；离异买房，上浮30%。
除了大条款，还有很多细则。
比如，事业单位白名单单位，-2%；信用卡有一个小额逾期，+1%；合力贷+3%；有公积金，-1%；甚至二手房的中介公司品牌，都会对利率有影响。比如某绿中介，就可以-1%。
以上，只是某一家银行的系统规则。大家别拿去套用所有的银行。
所有的风险，都会从利率上体现出来。
所以同一时间甲乙两人办房贷，甲办出来就是5.88%，乙办出来就是6.37%。你也别不服。不服就你换银行。
对了，很多新盘，都是开发商合作指定银行。换一个银行，可能还不好使。
重签贷款合同有多难
接下来，说存量贷款客户利率转换这件事。
为什么我一直没有关注这件事情呢？
因为我觉得这件事情执行起来，太难了！
存量贷款客户是指谁？过去30年，所有在银行办理贷款，现在还没有结清的客户，都是"存量贷款客户"！过去二三十年，银行积累了多少客户？把这些客户的贷款合同都重新签一遍，这是多大的工作量？
按照商业规则，重新签合同，你以为在家里动动鼠标就搞定了吗？
办理过房贷的朋友们应该体会过，办一次贷款需要准备多少材料。夫妻买房的人，夫妻双方到场，拿着各种证件材料，在几十份文件上不停的签名。还有些银行是要按手印的。
不光客户麻烦，银行的审批流程也很麻烦的。
合同要重新审批。这是重点。
心里念着重签贷款合同的客户，都是最近贷款没多久的人。
我们想像一下。比如某人A，三年前贷款的。那个时候，他还是单身。现在结婚了。重签合同的时候，要不要夫妻二人一同办理？要不要申请降低利率上浮比例？
某人B，三年前贷款时，在国企工作，月薪2万。如今在民企工作，月薪1.2万，公积金还没有了。而他的月供有9千。你说银行会不会批给他9千月供的贷款？
某人C，三年前贷款用的合力贷，父母共同担保。如今父母都退休了，收入证明只有退休金。还要千里迢迢从边远山区赶来苏州。
某人D，三年前贷款时，在苏州工作，有社保。如今在创业期间，自己开公司，没有给自己交社保，连购房资格都没有了。你说银行还要不要批给他贷款？
这些从银行角度来看，都不是最难的。
最难的是，多年以前，有些房贷在审批的时候，走的是非正常流程。你懂得。
现在翻出来，恐怕要牵连很多内部人的利益。
过去的事情，何必再提呢。
其实没必要
最后说一下，到底有没有重签的必要呢？
我们现在执行的利率标准，本来就是"基准利率+上浮"。新的利率标准，是"LPR+BP点"。
看来看去，换汤不换药啊！跟原来并没有什么两样。
原有的房贷利率，也会每年随着基准利率变化。
我明白，你们是以为，改成LPR贷款以后，利率会下降。
这个想法，就有点天真了。
《中国人民银行公告〔2019〕第30号》，估计大多数人都没有注意到，第三条里面有这样的内容：
存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定。
也就是说，加点数是由银行决定的。利率多少，还是由各个商业银行自己说了算。
你不会以为真的可以跟银行"双方协商"吧？
对于房贷客户来说，合同得签与否，影响就只有一个：要准备各种资料，跑一趟银行。
还必须要在工作日。
所以呢，就是多请几天事假。
这就是我不去理会这件事情的原因。
换与不换，对我们来说，并没有什么关系。
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