2020年的春節假期，對於大部分人來說有點兒魔幻！開工日期從2.3日延期到了2.10日，又從2.10延期到了2.17，更狠的一步到位2.24。所以有段子說，延著延著公司沒了！
段子雖看著樂呵，但下行卻是實情！
2月10日是幾乎所有的地產企業開啟線上辦公的第一天，也是正式工作的第一天。放在往年，這一日是要有開工利是的。雖然不多，還是要討個好彩頭，實在不濟，群裡發個紅包還是可以的。
新冠的肆虐，從某種程度上來說一定會抑制經濟增長，特別是房地產行業的增長。然而疫情終究是暫時的，而戰勝疫情是必然的，危中有機。
1. 嚴重影響現金流
2. 影響土地出讓
3. 影響項目建設進度
站位全國，從融資金融角度來看，全局影響比預期要小很多。主要集中在4個方面：
1.外資資金對中國房地產有絕對信心
據西政資本調研，大部分外資機構反饋說今年的投資業務將繼續推進，額度和成本與去年的操作基本一致，個別外資機構亦表示今年會調整業務方向，加大拿地配資業務的操作（該類機構之前只操作土地抵押業務）：具體操作方面是根據不同項目，拿地配資成本在年化10%-15%左右，其中單個項目的放款金額在3-3.5億左右，另外對開發商和城市准入要求都給予放寬，比如三四線優質城市的項目都在其准入範圍之內。以上信息更說明外資對中國房地產市場的研判仍然趨向樂觀。
外資的下沉，可能帶動新一輪的三四線崛起。
2.國企資金與地方金控平臺資金及保險資金的蓄勢待發
目前國企基金、國企金控平臺均未就疫情問題對地產投資業務等做出調整，投資規模、放款額度等均不減退，除了因疫情影響導致無法出差或無法操作外地項目外，存量和新增項目（當地項目）全部按部就班地開展，其中不少國企資金甚至明確表示今年將加大地產前融業務的規模和力度，這或許就是不同機構對待“危”與“機”的不同態度所採取的不同業務策略。
國企資金和地方金控平臺資金都在靜待疫情結束後正常推進業務，對地產的資金支持力度也將有增無減。
3.信託資金或將大力進入舊改和城市更新領域
根據春節前監管層表達的對房地產舊改和城市更新市場的支持態度，一些信託機構今年對棚改、三舊改造和城市更新項目的資金支持預計將達到歷史高點。這個監管態度的明確也將最大程度上釋放舊改或城市更新類項目的融資需求，信託機構也可能迎來難得的春天。
4.ABS、CMBS及其他資產證券化融資產品可能迎來爆發期
從疫情的發展和監管的走勢來看，今年主流的產品將是CMBS、供應鏈以及長租公寓，類REITs產品因為稅收問題的限制，體量很難做大。總體來看，市場和監管層重點支持的CMBS、長租公寓、供應鏈等方向的產品有機會在疫情結束後迎來爆發期，其中供應鏈類產品的量可以做的比較大，這類產品可以重點注意。
銀行業持續2019年嚴管態勢，暫無重大利好出現。整體來看，融資難度相對於2019年來說有變化，但沒有明顯的惡化。對房企依然有較好的融資空間。
站位投資條線，有兩個比較好的投資關注點：
1.收併購
年前溝通的存量併購或合作項目目前非常適合深入推進，在行業受疫情的震盪影響下，合作方或交易對手的心理預期也會有所降低，合作條件或價格自然更有溝通空間。
從這個角度來看，開發商是否繼續大力拿地在市場層面還是屬於偏樂觀的狀態，只是操作層面還是得具體項目具體分析。另外
個別國企開發商旗下的金融平臺目前設立了專門的部門操作“爛尾樓”投資和收購業務，也說明該行情下併購是一個大機會。值得注意的是，此波疫情將進一步拉大房企之間的差距，也即加重房地產行業的集中度趨勢，兼併收購、破產重組也將在2020年迎來大潮。
2.差異化撿漏
一季度基本無法實現預期任務或目標（無論是銷售目標、拿地規模或融資任務等），剩下全年的任務要壓縮在3個季度完成的話，任務明顯更重。另外需特別注意的是，疫情期間監控措施嚴格，很多地方無法出差，因此拓展項目的可能性更小，特別是疫情嚴重的湖北、浙江和廣東一帶，開發商（特別是國企開發商）基本上嚴禁公司同事進入。
疫情較為嚴重的地區，可能會存在差異化競爭從而達成撿漏。
雖然觀點比較扯淡，但也確實是一種思路！需要注意的是，隨著二季度回款任務的達成與政府儲備地的逐步釋放，三四季度招拍掛市場會有白熱化競爭局面的出現！
整體來看，現金流方面除一季度回款難度較大外，融資難度並未超出可接受範圍。收併購可能會有較為愉快的談判空間，疫區或許有一定的撿漏空間。三四季度公開市場會有更大的放量。
拉通2020年，開局冰冷，但結局或許很美！重拾信心，或許投資機遇就在眼前！
閱讀更多 舊改大叔 的文章
