青岛小纪侃房
我是2007年杀入青岛西海岸的，那个时候，西海岸还叫黄岛区和胶南市，那个时候是青黄不接的时代，两条轮渡加一条环湾高速，看老天爷的心情决定着接洽的程度，常常大雾阻着两岸的关系。
07年我家入手一套房，因为是父母的养老房，母亲看好了灵山卫片区，选择了一个背山望海的小区。那个时候看起来，小区很尴尬，门前连公交都没有，就靠小公共出行。
后来，渐渐的，公交车来了，13年，东方影都在灵山卫破土动工，灵山卫迎来了春天，随后地铁落地，小区变成了地铁房。可以说，我看着灵山卫周边一天天的变化，看着灵山卫的迅速发展，看着灵山卫房价从3000到20000.
投资青岛就是投资中国战略，而今天青岛开启的是向西看的模式，自然地，西海岸成为了很多人的热宠。青岛向西看，西海岸向又向西，国家级大项目纷纷落地，董家口的迅速崛起，中铁商圈加上融创中心，相信未来的西海岸不可估量。
融创 海洋活力区（融创中心）
中铁世界博览城
董家口港
关于房价，眼下的情况是新楼盘一直在涨价。我看好西海岸未来的发展，房价可能眼下没有大涨，也和18年上合峰会前炒虚高有关，让很多人误以为房价降了，其实是房价今年回归了原本的正常，割掉的是去年虚高的那一部分，目前是正常的房价水平上缓步的增长着。相对青岛市区，西海岸向西是价格洼地，此刻入手还是有价值可算的。
我始终认为，房子是抵御通货膨胀的最佳产品。
咆哮薇薇
对于青岛西海岸的房价，我的判断是，短期看政策，长期看利好。也就是说，短期内（3-5年），应该是持平或者微跌、微涨，不会大幅波动。长期来看，应该有翻倍甚至2-3倍级别的上涨。
先说说历史。我2013年开始就在西海岸看房，当时的情况是隧道北边团岛附近金茂湾卖两万多一平米，隧道南边富源公馆卖七千左右一平米。乘坐隧道5、6路车，两者只差1站路，隧道7、8路多了个武船重工站，相当于2站路。
当时我的直觉就判断这种现状肯定是不合理的——购买120平米房子，加上税费，金茂湾要花250万，而富源公馆只需要花100万——那好，150万差价花50万买辆豪车，100万用来加油、交隧道费，能用多少年？好像养车加油的费用，存款利息都用不了……
我相信这时候肯定有人说话不过脑，又开始大张旗鼓说什么教育、医疗，在房子差价150万的情况下更扯淡了——我们把车的档次降降，20万（帕萨特或者雅阁不错了），30万给全家买医疗保险，20万用来交隧道费和养车（自己算能用多少年，貌似车报废了还没用完……）80万送孩子上私立甚至出国，够不够？更何况金茂湾附近的学校，在市南区里只能说垫底的存在……
如果同一个城市，花同样的价格在两个地段买到的住房的居住品质存在天壤之别，一方完胜的话，那么完胜的这一方就是很明显的房价被低估。所以我2013年时候很坚定的说，要么市南跌价要么西海岸涨价，总之隧道两边房价必须被拉近或者拉平，彼时买房选市南不选西海岸，要不就是钱多烧包，要不就是脑子进水级别的存在。
但是经历了2016-2018年初的一轮暴涨，情况有点变化。现在金茂湾涨了50%，差不多3万元/平方米多点，富源公馆居然涨了300%还多，达到2.5万元/平方米。这时候情况变了。按照有些人的话说，这叫势能已尽。这话有没有错呢?没有。
这一轮涨过以后，确实是“势能已尽”，目前青岛市房价收入比处于历年一个相对较高的位置，工薪阶层和平民百姓买房已经很困难。
更重要的是，对于富人而言，房价再涨下去，会出现投资房产的收益大于办厂、科研、做生意的收益，按照国家的话说，这叫地产业影响了实体经济。
个把穷人买不起房，在网上天天发帖子盼房价下跌，其实站在国家角度，是不会考虑这种言论的，如果让广大穷人都有房住，那么国家加快建设廉租房、公租房、经济适用房之类足够了，完全不需要限购限贷。。但是，如果实体经济受到冲击，就不那么美妙了……
这就是我们看到的，国家、青岛市政府制定了一轮又一轮的限制政策，房价上涨势头已经得到了有效遏制，炒房已经无利可图。
所以我现在的看法是，除了真的急着入住或者觐见丈母娘，否则，现在出手买房不合时宜。工资没跟上房价，贷款利率上浮，大概率的情况是，现阶段3-5年内投资房产的收益不如把钱放在银行里吃利息或者拿去做生意。
但放长远看，譬如说十年期限，西海岸能不能再翻倍涨呢？答案是：只要国家社会稳定，经济发展，尽管目前“势能已尽”，但经过几年“蓄势”，西海岸房子肯定再翻倍。为什么？
第一：往回看十年、二十年，历史上青岛的房价从来就不是一路不停地一条直线看涨的，而是像心电图一样涨涨停停。某些年基本不涨甚至微跌（如2013-2015年），某些年则是一天一个价打着滚往上翻（如2016年底到2018年初）。
什么时候房子不涨，什么时候房子暴涨，有没有规律可循？很简单，看房价收入比，看青岛市社平工资。
有人怀疑，商品价格应该围绕价值上下波动，为什么房屋这种商品价格只涨不跌，其实考虑通货膨胀，考虑M2以后会发现，并非房价围绕一个值上下波动，而是房价收入比围绕一个值上下波动。限于篇幅数据我不列出了。有心可以去查。青岛的房价收入比，一直是2-4个月社平工资=1平米全市平均房价，也就是房价收入比围绕2.5-2.7个月平均工资=1平米平均房价这个数上下往复波动。20年来没有变过。以后会不会变？我看大概率不会变。
正因为如此，我个人一直否认青岛市房屋存在天量泡沫，崩盘暴跌概率更是很小。
那么现在是不是适合买房呢？就是不考虑限购限贷政策其实也很不合适。青岛市房价收入比，目前是3以上，明显房价处于高位，工资没跟上。未来几年一定是工资上涨幅度，大于房价上涨幅度的。目前青岛市社平工资在6000-7000元/月之间。通过经验，个人估计，在青岛市平均工资达到9000-10000元/月之前，房价大概率不会上涨。也就是说，现在月薪6000看到的房价，和将来月薪9000看到的房价，可能差不多，按这个角度讲，房价收入比，完全可以回到2015年水平，未来3-5年房价实际上会下跌。对于买不起房的人，这是一个很大的利好，就看能不能抓住机会。抓紧努力搬砖赚钱是王道。
但是工资继续涨下去，超过9000元/月以后，如果房价还是现在的水平，那么对于地产商而言肯定哀鸿遍野，破产的破产，跑路的跑路。国家不可能只考虑屌丝能不能买得起房而眼看着房地产商破产——毕竟钢铁、建材、家具、家电之类消费品和房地产的兴衰都有关联，把房地产往死里打压也是百害无一利，这时候国家一定会出台政策，改限购限贷为刺激库存，刺激地产。届时又是一轮暴涨。
第二，有人说，你刚才说了这么一大顿，只是说3-5年内房价应该不会涨，5年后房价可能还会涨，跟西海岸有什么关系，我在哪里买不一样？为什么非要买西海岸？答案很简单，青岛西海岸沿海，是青岛继市南沿海、崂山沿海的第三个“富人区”，目前价格实际上还是低估了。
我们文章一开始举的例子，是2013年用金茂湾对比富源公馆小区，得出结论是西海岸房价彼时被大大低估。但现在金茂湾3.5万元/平方米，富源公馆2.7万元/平方米，都快拉平了，西海岸还被低估吗？
金茂湾和富源公馆这时候的对比已不够典型，我们换个坐标系。比较典型的是浮山后。通过查询安居客今日二手房均价数据，我们查到浮山北麓房子的价格如下：城建青岛印象山5.02万元/平方米，远洋风景 4.47万元/平方米，鲁信长春花园3.97万元/平方米，香山美墅4.91万元/平方米……（价格有波动，仅供参考）也就是说，浮山后的房子档次高一点的差不多4-5万元/平方米。
西海岸我们用最具备“富人区”特质的积米崖和灵山卫对比一下看看: 唐岛金湾4.04万元/平方米，海信积米湾3.53万元/平方米，康大山语海2.91万元/平方米，世贸诺沙湾2.63万元/平方米，万科青岛小镇2.47万元/平方米，保利海上罗兰南区3.54万元/平方米……也就是说，西海岸的房子档次高一点的差不多才3-4万元/平方米。低于3万元/平米的很多。
有人说，这你能看出来啥？这不是说浮山后比西海岸房子贵吗？建议你实地去考察一下。去逛一圈就明白了，前面浮山后的小区，都是高层，基本上户型都是一百来平方，200平方顶天，而后面的小区，不是洋房就是别墅，动辄二三百，甚至三四百平方。周边配套也是，西海岸沿海，五星级酒店、游艇码头、步行公园、各种音乐厅会所众多，而浮山后基本能找到的配套设施是菜市场、健身房、超市等等。两相比较差距其实很明显。
好了，现在回到文章一开始的话题。假设预算足够，要买房，都是大约4万元/平方米的价格，是在浮山后选鲁信长春花园呢，还是在积米崖选唐岛金湾？
我想，如果对这两个小区的了解足够的话，选唐岛金湾几乎是毫不犹豫的——在浮山后买的是楼房，在西海岸买的是别墅啊！
而且就各方面的指标，唐岛金湾都要比鲁信长春花园好太多：论购物，过一条街就是海上嘉年华和新城吾悦广场，隔壁一条街是永旺梦乐城，鲁信长春花园周边并无大型商超；论交通，地铁13号线积米崖站离唐岛金湾不到300米，而鲁信长春花园在可预见的未来不是地铁房，坐地铁需要转公交；论风景，唐岛金湾推开窗户对着大海，海边是摩天轮，而鲁信长春花园推开窗户是一堵大山；论休闲娱乐，一个过了马路就是唐岛湾公园，另一个什么都没有——当然非要说爬浮山当我没说……
当然肯定有些人会balabala什么医疗教育，直接一把打回去——第一，能买得起4万元一平米的房子了，你还在乎教育上的投入？第二，浮山后的初等教育，中小学质量，在青岛市算出名的吗？如果你看不上“双击老铁666区”的教育的话，那你会让孩子和租住在北村、中韩的农民工子弟混在一起读书吗？辩论毕，Over。
如果你觉得唐岛金湾和鲁信长春花园户型存在明显不同，不好比较，那么OK，马路对面海上嘉年华高层，现在不到3万元/平，和4万元/平方米的鲁信长春花园比较，结论基本上是相同的——3万元的海上嘉年华，住起来明显比4万元的鲁信长春花园来得舒服。
在这种情况下，如果对两边的配套设施，发展前景都深入了解以后，我想不出除了“老青岛情怀”以外的不选西海岸的理由。
之前那句话，怎么说的来着？如果同一个城市，花同样的价格在两个地段买到的住房的居住品质存在天壤之别，一方完胜的话，那么完胜的这一方就是很明显的房价被低估。故结论很简单，以浮山后一些小区接近5万元/平方米的房价作为参照物，目前的西海岸依然明显是房价洼地。就长期趋势来看，早晚超过浮山后。
不信，走着瞧。
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青岛西海岸新区房价已经很高，下一步房价还会慢涨，但是不会大涨，房价短期基本到顶。
青岛西海岸新区是以前的老黄岛区，开发区，老胶南合并而来，现在一般叫黄岛区或者青岛西海岸新区。青岛西海岸新区目前利好很多。
青岛西海岸新区是国家级新区，行使部分省级管理权限，规划建设生态美丽新区。根据青岛三湾三城的建设规划，将重点建设胶州湾，灵山湾，鳌山湾三个城市中心区域。青岛西海岸新区就是要重点建设的灵山湾区域。青岛西海岸新区现在又是山东省新旧动能转换重大工程规划建设的重点园区，而且是排名第一的重点园区，将引领青岛甚至山东的新旧动能转换重大工程规划建设。
青岛西海岸新区规划建设多条地铁线路，地铁13号线连接青岛西海岸新区中心区域和董家口，将在2018年全线开通，将大大增强青岛西海岸新区内部的交通便利性。地铁1号线加快建设，连接青岛西海岸新区和青岛东岸主城区，开通后将大大增强青岛黄岛的交通便利性，吸引更多的人来青岛西海岸新区。
可以说青岛西海岸新区的发展前景广阔，发展潜力巨大。青岛西海岸新区的房子长期保值增值，房价也是长期看好。
青岛房价在2016年到2017年房价涨了很多，各区县房价基本上都翻倍了。目前青岛房价均价，市南4万多，崂山3万多，市北李沧2万2，城阳高新区黄岛区房价1万5，即墨胶州1万左右，平度莱西6000左右。
这里说的黄岛区指的是青岛西海岸新区，青岛西海岸新区房价在8000到2万多，均价1万5左右，可以说青岛西海岸新区房价已经很高，部分区域房价已经2万多，已经接近青岛东岸主城区了，青岛西海岸新区房价短期到顶。再涨下去，很多潜在购房者就会选择青岛东岸主城区了，毕竟青岛主城区的教育生活配套等还是比青岛西海岸新区好的。
青岛目前有限购限售限价限贷等一系列政策，来限制房价不合理上涨。其中限价政策规定，开发商开盘价格不能超过去年最高价，要不开发商将拿不到预售不能开盘。限购政策一定程度上限制了房价的上涨，可以说青岛的限购政策算是比较严厉的了。
但是目前青岛西海岸新区的房子还是比较难买，想买房的很多，有钱也难买新房。开发商采用全款，高认筹，高首付，精装交付，团购费，茶水费，号费等变相涨价的情况还是存在。这种情况下，青岛西海岸新区限购有继续加码加严的可能。
房子是住的，不是炒的。虽然青岛西海岸新区有很多利好，青岛西海岸新区房价也会继续慢涨。但是在限购政策下，青岛西海岸新区房价短期到顶，不会大涨。
如果有其他关于房子的问题，欢迎评论交流，欢迎私信，谢谢。
明月说房
讲真，从我内心来讲，我也希望西海岸的房子能遏制一下上涨趋势，不求大跌，起码点一下刹车也好。不过，这终将是我自欺欺人的一厢情愿而已，从宏观到局部，从纵深到横向，从政策到产业，到目前来看，还没有哪一个方面对西海岸的房价是利空的。
在当下的西海岸，我们首要讨论的话题似乎不应该是房价走势，而应是能不能买上房的问题，到哪里托人仰脸走关系买号买房好像是目前西海岸最关心的事情。在买房都要事先买号的房产市场下，我们再讨论房价走向可以说毫无意义，因为我们最应该讨论的好像应该是涨幅吧。
很多人在谈论西海岸房价时，喜欢与当地的产业发展和老百姓收入挂钩，感觉当地的经济生活水平不足以支撑数万元的房价。遗憾的是，西海岸的地产市场早已脱离劳苦大众的收抵轨道了，西海岸房市当前的矛盾不是日异增长的房价和老百姓收入过低的矛盾，而是全国各地争相购房的意愿与当地供地不足的供需矛盾。
从西海岸被赋予国家级新区的那一刻起，房价就已不是西海岸的事情了。人家面向的群体逐步迈向全国，甚至是全世界人民，宝贵的沿海资源，优美的海滨城市，这是任何内陆城市都难以企及的优势，作为拥着面向全国潜在用户的西海岸，它从来不愁市场。
春江水暖鸭先知。对市场最敏感的地产大鳄，他们向来是市场走向的风向标，以前的西海岸地产市场，开发商多是本地的民营企业，造的房子也都是为当地百姓服务的。可是近几年，随着国家级新区的建立，国字号房企和恒大万达万科等这些巨无霸争先恐后抢地夺地，作为人精的他们，估计不会眼瞎吧。而当地房企，已经落魄到只能在大鳄牙缝中撕点肉丝打打牙祭了。
而西海岸的大项目，个个来头都不小，动辄号称数百亿，吊足了投资者的胃口，下一个浦东指日可待，下一个滨海新区指日可待，与地区发展定位的目标相比，西海岸房价似乎还有不小的向上空间。
可以预见，在没有大的政策利空条件下，西海岸的房价依然会上扬，当沿海布线饱满以后，纵深腹地房价也会被带动起来，那可真主苦了刚需百姓们了。
有的时候，对于房价的预判，不是我们看不懂市场，而是贫穷限制了我们的想象力。
元芳有看法
这么说吧，对于黄岛来说，现在叫西海岸，黄岛不管如何发展都有个致命的隐患，黄岛本地人不知道黄岛地下有什么吗？前几年没炸过吗？我姐夫就是中石油的，黄岛下面的管子可不是老百姓所知道的那点而已。这个隐患只要在，黄岛如何发展都是白给。而且黄岛有些住宅小区是填海所建，同样存在安全隐患。黄岛近几年确实投入了大量的资金建设，可是长远来说隐患太多，对于外地人投资的话需谨慎。
麦兜7692
西海岸新区尤其老胶南的房价走势，不可只看当下，需要考虑3一5年。请注意近几年胶南基础建设投资，大的投资才会引来更多的外来人，房价自然会随之变化，至于配套设施自然也会跟上的。所以，若属刚需，首付足额且有还贷能力，快买，3、5年限购周期过后即使改善换大也很合适；而投资者，则需考虑购买中等面积，以降低投资风险。但总而言之，从整个青岛大的房地产氛围看，西海岸房产未来3一5年大有可为，切不可因限购限售而丧失良机！愿大家都有力可图。😊
风中沙驼
我大致看了一下评论区，想说这么三点：一是盼涨的人群大都是胶南人和炒房客。二是无论是条件何等的好，民以食为天，生活来源怎么解决？三是没有大的企业，光靠在海边撸那几个串和那几条臭鱼烂虾就能致富了？令人深思！！！
韩书竹
短期跌，长期微涨。从去年下半年开始暴跌，这个去年下半年买房的都体会的到，去年部分涨到3万，今年跌到2万。目前推盘量太大，房源供给过大，价格会继续下探。青岛整个来说人口吸引力一般，但最近关注头条就会发现，狂卖地。东部主城价格下降以及北部新城的崛起，都在和黄岛抢购房者，市区重点企业北迁均增强了北部李村城阳的热度。在目前形势不明朗的情况下如果首套自住，除非在黄岛上班，一定要买东部过北部。别提什么发展潜力，26公里半径为城市发展瓶颈。在这个距离北京到通州，上海到松江，深圳过宝安。这些城市人口资金聚积力比青岛强太多，到了26公里都乏力。自己从市政府为圆心画26公里看看，西海岸有多少能划进去。所以说长期微涨就不错了。
净说实话1011
前几天我就说过，放眼全国四五线的县城房价都七八千。好点的县城过万。青岛胶州八千都说贵青岛西海岸高新区城阳过万也说贵。什么样的傻瓜才会说青岛房价高
三寸人间王宝乐
我认真的说 去年在胶南和开发区买的房子都跌了 1万3买的 现在一万1。刚好一年 一平方跌了2000 房贷还不起
