房小評 中國房評報道 今天
立春之後，一年中最寒冷的時間終於過去。
經歷了A股3000股跌停的天崩開局之後，滬深股市也像節氣一樣，微微翻紅。房地產板塊，從只有6只股票跌幅小於9%，到今天大面積止跌回升。
自從2016年熔斷之後，股市很久沒有這麼刺激的場面了。苦中作樂的國人說：不要上天台，天台人太多，容易人傳人。
A股的表現，其實在意料之中。正月初五，迎財神這天，香港交易所開市，港股收盤大跌789點。港股幾個龍頭房企的股票，均呈現出同步的下跌步伐，這種狀態會持續二三天，然後就開始企穩回升。
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前兩天，央行投放1.7萬億提振市場信心，後續經濟發展和資本市場的信心，還是要視疫情的控制情況而定。
據專家的預測，本次肺炎疫情最樂觀也要2-4個月才能完全控制住。鍾南山判斷，高峰期會在未來10-14天到來。
本次疫情重創了多個行業，尤其是酒店旅遊、餐飲電影等行業。
張寶全在朋友圈透露，三亞灣紅樹林度假世界現在每天只有10萬元的收入，往常同期收入在400萬元。西貝筱面村的老闆說，在貸款的前提下，能活三個月。
這時，我們不禁要問，房地產企業能扛多久。
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房小評從業內一些房企高管們那裡，瞭解到不同的看法。
樂觀派多來自千億級以上經營得不錯的全國性房企。
在他們看來，對於全國性房企來說，肺炎疫情是一次局部、短期的事件。年關剛過，大型房企現在賬面上可動用的資金不少，短期內支付薪資、付款以及償債問題不大。
畢竟一季度也不是結款高峰期，企業在年前已經進行過一輪融資，借新還舊，而人工費用和辦公場地租賃對於房地產企業來說不是大頭支出，拿地、稅款、償債支出才是。
特殊時期，如有困難，歸還銀行貸款與還債資金會按不可抗力與相關債權人商議延緩；政府稅費和土地出讓金期望政府可以延緩、減免。因為停工，建安成本支出基本停滯，影響暫時可以不討論。房企資金狀況重點看這幾項資金如何處理。
本身一季度在房企全年銷售額的佔比也不太大，而且與電影業、旅遊餐飲行業消失的春節檔不同，房地產的需求不會因為這段時間流逝而過去，只會延後釋放，買房換房的人，後續依然會出手。
所以，他們有信心房企可以挺過這段時間。
反而是一些重倉湖北省之內的房企，可能承受的壓力會大一些，需要政府和銀行給予必要支持。
當然這一切的前提是疫情可以在短時期內有效控制。
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謹慎派則在思考一季度產生的蝴蝶效應。
2020年1月的前兩週，內地房企至少發行了32筆海外債，總規模達126.72億美元，用半個月就刷新了2018年以來的最高紀錄。
一方面是因為1月海外融資利率降低適合發債，另一方面2019年償債高峰到來，需要新債滾動覆蓋舊債。
春節後原本依然是很多房企借新還舊的窗口期，現在受疫情影響，沒有節前預期那麼好，而國內融資的多條渠道去年就已經收緊，融資前景會有壓力。
疫情對經濟的影響，動搖資本市場的信心，這會深刻影響房企後續融資表現，進而直接關係到房企現金流安全。
這是謹慎派的第一重考慮。
第二重考慮在於，房企一季度的銷售節奏將被打亂。
克而瑞發佈的數據顯示，截至1月末，TOP100房企實現操盤口徑銷售金額5097.05億元，較去年同期下降近12%，拿地方面同樣跌至新低，4成房企未拿地。
行業連續3年的銷冠碧桂園，在1月份銷售排名出現下滑，以碧桂園為代表重倉小城市的房企，在這輪返鄉置業潮中，沒有預期的收穫。
後續2個月的銷售情況會更加不樂觀，畢竟疫情爆發的時候，已經是1月底，並未完全反映到1月份的銷售數據中。
而目前各地社區封閉、售樓處關閉、購房人看房意願降低、工地停工、預售證推遲等系列問題，共同導致房企一季度的小陽春會落空，這將直接影響到房企的銷售回款節奏。
從2019年的房地產開發企業到位資金來看，定金及預收款是佔比最大的一項，超過30%。在融資收緊的情況下，房企的銷售回款已經是資金鍊安全的定心錨，這部分資金的缺失，會嚴重影響房企的現金流安全。
直至影響後續推盤、拿地等全部節奏。
由於一季度普遍銷售會受影響，施工進度延遲等因素，二季度可能會出現一波供應高峰，為了搶回款，可能會有撐不住的房企帶頭降價，導致價格戰。
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悲觀派則認為，房企尤其是民營企業的危機迫在眉睫。如果疫情不能在2月份得到有效控制，這些企業將迎來償債危機，不比西貝筱面村的情況樂觀。
華泰證券的的數據顯示，2020年房地產的境內債比去年仍有微升，規模達到4316億元。
（截至2019年6月30日 房企有息負債規模TOP20統計）
房企的有息負債規模龐大，鍋比蓋多，一直是在用借來的錢發展，只要這個倒騰鍋蓋的遊戲能玩轉下去，就能夠活。高週轉、高槓杆的遊戲規則曾經成就了無數房企的業績奇蹟，但疫情就是這場遊戲裡的bug。
年初的3個月，是企業的償債節點之一。原本依靠小陽春可以緩解一波壓力，但現在，那些沒有太多借錢本領的高槓杆企業、中小企業，一旦沒有了銷售回款，就很難應對債務到期的壓力。
雖然房地產需求客觀存在，但銷售回款的延後對於一直在還債的高槓杆房企來說是痛苦的。
去年，有15只房地產債券出現違約，泰禾、福晟算是通過各種辦法應對過去，新昌集團甚至沒有挺到2020年，在香港資本市場摘牌。
那還是在沒有疫情影響，融資緊縮態勢下發生的危機。
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根據SARS的經驗，疫情中的房地產開發投資增幅、預售、施工都會面臨短期下降，不同的是，2003年正是房地產行業起跑的初期，GDP正處於高速增長中，北京等受影響的城市各項指標恢復迅速。
如今房地產已經進入深度調控階段，本就進入增速下調換擋期，疫情波及面更廣的情況下，這輪房地產受疫情衝擊會更大。
也許，後續中央會採取寬鬆政策來穩住經濟，房地產會從中受益。前提是要撐過這段困難時期，是不是每家企業都能扛到那個時候？
這場突如其來的疫情，給包括房地產在內的各個行業，甚至每一個人敲響了警鐘。
我們總認為一家企業保持超高的年複合增長率是優秀；我們總是為幾天就能蓋一棟大樓而自豪；我們總是為每週創辦一所大學的中國速度而驕傲；我們在過去3年用掉了美國整個20世紀消耗的水泥總量。
可是，在一場疫情來臨的時候，強大的我們又顯得如此笨手笨腳，如此驚慌無助。
除了身處抗疫一線的工作人員，狂奔中的中國人，第一次度過了一個如此漫長而又悠閒的春節假期。
會否停下來思考一下人生？快就是好嗎？家庭和企業的安全性是不是要擺在第一位？
如武漢這樣九省通衢的城市，在這一輪疫情中暴露出的城市管理水平，讓城市的搶人口號成了白費心思。城市的樓市，往往取決於城市對人口的吸引力。而除了高樓、高鐵以外，那些肉眼不見的地方是否能夠給市民足夠的安全感，更關鍵。
未來大家可能更願意去長三角，尤其是上海、杭州等管理更加先進的城市，去落戶、發展、買房。一些缺乏醫療配套的三四線城市同樣會失去部分置業的信心。
2020年的1月份，彷彿有一年那麼長。
立春之後，距離真正的春天還有一段時間。
希望我們共克時艱，等待萬物生長，溫暖降臨。
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