房小评 中国房评报道 今天
立春之后，一年中最寒冷的时间终于过去。
经历了A股3000股跌停的天崩开局之后，沪深股市也像节气一样，微微翻红。房地产板块，从只有6只股票跌幅小于9%，到今天大面积止跌回升。
自从2016年熔断之后，股市很久没有这么刺激的场面了。苦中作乐的国人说：不要上天台，天台人太多，容易人传人。
A股的表现，其实在意料之中。正月初五，迎财神这天，香港交易所开市，港股收盘大跌789点。港股几个龙头房企的股票，均呈现出同步的下跌步伐，这种状态会持续二三天，然后就开始企稳回升。
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前两天，央行投放1.7万亿提振市场信心，后续经济发展和资本市场的信心，还是要视疫情的控制情况而定。
据专家的预测，本次肺炎疫情最乐观也要2-4个月才能完全控制住。钟南山判断，高峰期会在未来10-14天到来。
本次疫情重创了多个行业，尤其是酒店旅游、餐饮电影等行业。
张宝全在朋友圈透露，三亚湾红树林度假世界现在每天只有10万元的收入，往常同期收入在400万元。西贝筱面村的老板说，在贷款的前提下，能活三个月。
这时，我们不禁要问，房地产企业能扛多久。
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房小评从业内一些房企高管们那里，了解到不同的看法。
乐观派多来自千亿级以上经营得不错的全国性房企。
在他们看来，对于全国性房企来说，肺炎疫情是一次局部、短期的事件。年关刚过，大型房企现在账面上可动用的资金不少，短期内支付薪资、付款以及偿债问题不大。
毕竟一季度也不是结款高峰期，企业在年前已经进行过一轮融资，借新还旧，而人工费用和办公场地租赁对于房地产企业来说不是大头支出，拿地、税款、偿债支出才是。
特殊时期，如有困难，归还银行贷款与还债资金会按不可抗力与相关债权人商议延缓；政府税费和土地出让金期望政府可以延缓、减免。因为停工，建安成本支出基本停滞，影响暂时可以不讨论。房企资金状况重点看这几项资金如何处理。
本身一季度在房企全年销售额的占比也不太大，而且与电影业、旅游餐饮行业消失的春节档不同，房地产的需求不会因为这段时间流逝而过去，只会延后释放，买房换房的人，后续依然会出手。
所以，他们有信心房企可以挺过这段时间。
反而是一些重仓湖北省之内的房企，可能承受的压力会大一些，需要政府和银行给予必要支持。
当然这一切的前提是疫情可以在短时期内有效控制。
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谨慎派则在思考一季度产生的蝴蝶效应。
2020年1月的前两周，内地房企至少发行了32笔海外债，总规模达126.72亿美元，用半个月就刷新了2018年以来的最高纪录。
一方面是因为1月海外融资利率降低适合发债，另一方面2019年偿债高峰到来，需要新债滚动覆盖旧债。
春节后原本依然是很多房企借新还旧的窗口期，现在受疫情影响，没有节前预期那么好，而国内融资的多条渠道去年就已经收紧，融资前景会有压力。
疫情对经济的影响，动摇资本市场的信心，这会深刻影响房企后续融资表现，进而直接关系到房企现金流安全。
这是谨慎派的第一重考虑。
第二重考虑在于，房企一季度的销售节奏将被打乱。
克而瑞发布的数据显示，截至1月末，TOP100房企实现操盘口径销售金额5097.05亿元，较去年同期下降近12%，拿地方面同样跌至新低，4成房企未拿地。
行业连续3年的销冠碧桂园，在1月份销售排名出现下滑，以碧桂园为代表重仓小城市的房企，在这轮返乡置业潮中，没有预期的收获。
后续2个月的销售情况会更加不乐观，毕竟疫情爆发的时候，已经是1月底，并未完全反映到1月份的销售数据中。
而目前各地社区封闭、售楼处关闭、购房人看房意愿降低、工地停工、预售证推迟等系列问题，共同导致房企一季度的小阳春会落空，这将直接影响到房企的销售回款节奏。
从2019年的房地产开发企业到位资金来看，定金及预收款是占比最大的一项，超过30%。在融资收紧的情况下，房企的销售回款已经是资金链安全的定心锚，这部分资金的缺失，会严重影响房企的现金流安全。
直至影响后续推盘、拿地等全部节奏。
由于一季度普遍销售会受影响，施工进度延迟等因素，二季度可能会出现一波供应高峰，为了抢回款，可能会有撑不住的房企带头降价，导致价格战。
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悲观派则认为，房企尤其是民营企业的危机迫在眉睫。如果疫情不能在2月份得到有效控制，这些企业将迎来偿债危机，不比西贝筱面村的情况乐观。
华泰证券的的数据显示，2020年房地产的境内债比去年仍有微升，规模达到4316亿元。
（截至2019年6月30日 房企有息负债规模TOP20统计）
房企的有息负债规模庞大，锅比盖多，一直是在用借来的钱发展，只要这个倒腾锅盖的游戏能玩转下去，就能够活。高周转、高杠杆的游戏规则曾经成就了无数房企的业绩奇迹，但疫情就是这场游戏里的bug。
年初的3个月，是企业的偿债节点之一。原本依靠小阳春可以缓解一波压力，但现在，那些没有太多借钱本领的高杠杆企业、中小企业，一旦没有了销售回款，就很难应对债务到期的压力。
虽然房地产需求客观存在，但销售回款的延后对于一直在还债的高杠杆房企来说是痛苦的。
去年，有15只房地产债券出现违约，泰禾、福晟算是通过各种办法应对过去，新昌集团甚至没有挺到2020年，在香港资本市场摘牌。
那还是在没有疫情影响，融资紧缩态势下发生的危机。
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根据SARS的经验，疫情中的房地产开发投资增幅、预售、施工都会面临短期下降，不同的是，2003年正是房地产行业起跑的初期，GDP正处于高速增长中，北京等受影响的城市各项指标恢复迅速。
如今房地产已经进入深度调控阶段，本就进入增速下调换挡期，疫情波及面更广的情况下，这轮房地产受疫情冲击会更大。
也许，后续中央会采取宽松政策来稳住经济，房地产会从中受益。前提是要撑过这段困难时期，是不是每家企业都能扛到那个时候？
这场突如其来的疫情，给包括房地产在内的各个行业，甚至每一个人敲响了警钟。
我们总认为一家企业保持超高的年复合增长率是优秀；我们总是为几天就能盖一栋大楼而自豪；我们总是为每周创办一所大学的中国速度而骄傲；我们在过去3年用掉了美国整个20世纪消耗的水泥总量。
可是，在一场疫情来临的时候，强大的我们又显得如此笨手笨脚，如此惊慌无助。
除了身处抗疫一线的工作人员，狂奔中的中国人，第一次度过了一个如此漫长而又悠闲的春节假期。
会否停下来思考一下人生？快就是好吗？家庭和企业的安全性是不是要摆在第一位？
如武汉这样九省通衢的城市，在这一轮疫情中暴露出的城市管理水平，让城市的抢人口号成了白费心思。城市的楼市，往往取决于城市对人口的吸引力。而除了高楼、高铁以外，那些肉眼不见的地方是否能够给市民足够的安全感，更关键。
未来大家可能更愿意去长三角，尤其是上海、杭州等管理更加先进的城市，去落户、发展、买房。一些缺乏医疗配套的三四线城市同样会失去部分置业的信心。
2020年的1月份，仿佛有一年那么长。
立春之后，距离真正的春天还有一段时间。
希望我们共克时艰，等待万物生长，温暖降临。
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