法意導言
在新型肺炎疫情的陰霾下，國內許多實體店不得不暫時停業，很多租戶由於封城、隔離、交通管制、工作時間推遲等原因難以及時返城工作。這就使得一方面租戶們無法使用租賃的房屋創造財富；另一方面又不得不繼續支付租金。租金減免日益成為租戶們最關心的問題。1月28日，萬達商業宣佈，將免除全國所有萬達廣場1月24日-2月25日共計33天的租金和物業費。免租金額據估計達到30億元。除了萬達集團，許多業主也主動為租戶免去租金。據瞭解，為對抗疫情，截止1月30日，全國已有超十家房企宣佈旗下商場為商戶減免租金。除了商業性房企，一些房東主動提出減免租戶租金。本文希望通過研究法律規定與相關案例，明確在疫情狀態下，減免租金的法律依據，方便租戶去爭取合情、合理、合法的權益。
一、租金減免的法律依據
1.不可抗力
不可抗力是指合同訂立時不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。《民法總則》第180條規定：“因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。”《合同法》第117條規定：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。”
常見的不可抗力主要包括包括自然災害如颱風、地震、洪水、冰雹等；政府行為，如徵收、徵用等；社會異常事件，如罷工、騷亂等。如果本次疫情屬於“不可抗力”，租戶可以援引法律規定的“不可抗力”條款主張減免應負的民事責任（租金）。認定不可抗力，主要看三個要素：不可預見性、不能避免性、不能克服性。
（1）不可預見性
合同當事人對於不可抗力事件的發生必須根本無法預見。
（2）不可避免性
即使出現了不可預見的災害，如果造成的後果是可以避免的，那麼也不構成不可抗力。
（3）不能克服性
指當事人對該事件的後果無法加以克服。
然而，不可抗力在租賃合同中一般規定在“合同解除”條款中，即因為不可抗力的發生導致合同目的無法實現，合同雙方可以解除合同，而且不需要支付違約金。而沒有專門的租金減免條款。本次疫情下，大多數租戶並不想解除租賃合同，而是希望減免租金，那麼合同中未約定相關條款，租戶是否有權主張租金減免呢？答案是肯定的。
法律尊重當事人意思自治，只要不違背法律強制規定，雙方意思表示真實，合同的效力會得到法律保護。但是合同沒有規定的，按照法律來執行。因此不可抗力可以作為租金減免、解除合同的理由。在現實中，不可抗力的認定標準比較高，適用情形比較嚴格。這就需要主張租金減免或者解約的另外一個法律制度：“情勢變更”。
（2）情勢變更
《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（二）》第26條規定：“合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化，
繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除”。
它的要素有以下三個：無法預見、不屬於商業風險、繼續履行造成不公平或者無法實現合同目的。商業風險，如正常的房價波動、股市波動不能作為情勢變更。租戶可以依據情勢變更制度來主張租金減免或者解約。
（3）疫情下的專項司法解釋
2013年6月11日，為應對“非典”期間產生的大量糾紛，最高人民法院出臺了《關於在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》，相關規定如下：
由於“非典”疫情原因，按原合同履行對一方當事人的權益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據具體情況，適用公平原則處理。
因政府及有關部門為防治“非典”疫情而採取行政措施直接導致合同不能履行，或者由於“非典”疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規定妥善處理。（不可抗力）雖然本部司法解釋主要適用於“非典”相關法律糾紛案件，但是對於本次疫情也有重要的參考作用。
二、租金減免的相關案例判決
由於疫情產生的租賃合同糾紛主要來源於2013年非典事件。
1.（2018）魯06民終268號判決書）
“非典”疫情，是突發的、不可預知的災害。在“非典”期間，原告租賃的賓館停止營業，造成經濟損失是現實存在的，該損失是雙方訂立租賃合同時無法預計的，超出了“市場風險”的範圍。因此適當減免租賃費符合情勢變更原則。
2.（2004）滬一中民二（民）終字第32號
關於“非典”疫情，因非法律所界定的屬於不可抗力的情形，對“非典”時期的租金，原審已酌情予以減免，現翊宇公司要求全部免除，缺乏依據。而本案一審法院認定“非典”屬於不可抗力。
3.（2004）滬二中民二（民）終字第354號
基於我國在2003年春夏季節發生“非典”疫情一事眾所周知，而且當時娛樂行業響應政府部門防治“非典”的要求而停業也是公知的事實，因此，根據公平原則，上訴人提出其停業3個月的租金應免除的理由成立，本院予以支持，故上訴人所欠租金中應扣除3個月的租金。
根據目前關於非典期間租賃合同產生的糾紛判決來看，將疫情認定為不可抗力、情勢變更的情形都存在，但是不可抗力的認定相對比較困難。法院傾向於根據公平原則判處酌情減免租金。
三、租金減免的主張方式
1.履行通知義務
《合同法》第118條規定：“當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，並應當在合理期限內提供證明。”如果不能履行通知義務，擅自終止履約，應當承擔相應的租金或違約責任。
2.積極主張、友好協商
在共同抗擊疫情的情況下，租戶與房東通可以通過友好協商實現減免租金的目的。對於金額不大，尤其是自住房屋租賃，是較為高效、可行的方式。
3.損失過大，訴諸司法
如果協商不成，對於租金數額較大，尤其是經營性租賃情形，可以在履行通知義務之後，收集相關證據，在合適的時間請求法院或仲裁機構裁決。在此之前，租戶要注意收集租賃合同無法履行或經營受到嚴重影響的證據，如客流對比、營業收入、經營支出、法規政策等。
由於疫情的複雜性、法律的抽象性和司法判決的不統一，針對與疫情緊密相關的租金減免等問題，由國家機關出臺正式規範性文件以明確處理標準、統一處理尺度，已經成為安定人心，共同抗疫的重要舉措。
相對於出租方，租戶往往處於相對弱勢地位，在共同抗擊疫情的形勢下，適當的租金減免，將是這個寒冬一份溫暖的祝福。
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