鋼筋水泥，是地產的代言詞，但如今，大數據、虛擬現實、雲計算等新科技，已然同傳統地產相結合。地產+科技，在資本市場會擦碰出怎樣的火花？
本篇文章，Haitou Global將為各位投資者介紹“地產與科技”相結合的新興行業的投資機會——地產科技行業（Real Estate Tech / PropTech）。隨著科技的“武裝升級”，地產科技行業正不斷吸引大量的資本來尋求高回報。
地產科技的前世今生
在瞭解地產科技的風投機會前，我們簡單瞭解一個地產科技的前世今生。
地產科技是由地產衍生的新興行業。通過科技、軟件為地產行業參與者提供電子化、智能化的服務。（地產行業參與者：如中介、投資者、借貸者、房屋擁有者、物業管理者、購房者等）
地產科技的“首次亮相”早在20世紀90年代後期，至今經歷了3次迭代升級。
值得注意的是正在轉向的3.0時代。在這一階段，傳統房地產與科技的結合，更加包羅萬象、一應俱全。嗅覺敏銳的風投機構是最先意識到這其中蘊藏的潛力紛紛入場，伴隨著大量資本的湧入，試圖用科技變革傳統地產行業方方面面的創業公司如雨後春筍般湧現。
那麼地產科技細分行業處於怎樣的階段？根據VentureScanner融資數據顯示，截至2019年三季度，共有7個細分地產科技行業處於初始階段，4個處於成熟階段，1個被歸類為行業重塑者。目前尚未有行業同時擁有高融資金額和較長的企業年齡，最有希望成為重量級選手的是房屋保險行業。
地產科技風投機會PitchBook數據顯示，2019年的前11個月，全球房地產科技行業共有477筆風投融資，其中48%屬於天使輪或第一輪融資，共229筆。第二輪或第三輪的風投融資共佔總交易數的三分之一，僅有19%的融資為第四輪或以後。結合之前大部分地產科技細分行業仍處於初始階段的觀察，我們認為目前地產科技中仍有大量優秀的天使/一輪投資機會可供投資者發掘。
北美地產科技風投機會2019年的前11個月，北美地產科技共有250家公司進行了289筆風投融資，涉及571家投資機構或個人投資者。其中最大的單筆融資為Knock和Knotel分別進行的4億美元的融資。
自2014年起大量的風投資金湧入地產科技行業，2019年前11個月的融資總額已經達到52.6億美元，遠高於2018全年的37.6億美元。預計未來地產科技仍將吸引大量的風投資金，投資人可以考慮關注合適的投資標的適時參與。
海投在地產科技行業根據行業發展趨勢、市場規模等條件總結梳理了四大潛在投資方向，並從這些方向中精選市場定位明確、業務獨特且有發展潛力、核心產品及技術領先、創始人及投資機構履歷優秀的創業公司作為潛在投資標的。
一、虛擬現實
房地產行業對於虛擬現實技術來說有著許多理想的應用場景，比如VR看房。提升購房者遠程看房的用戶體驗，幫助購房者便捷地選擇理想的裝修效果，幫助建造者提前規劃房屋建造等等。
商業模式方面，虛擬現實主要通過為房地產商提供更好的地產展示方案來創造價值，因此該行業的公司會通過為房地產商提供服務來賺取利潤。選擇購買虛擬現實服務的房地產商能夠為購房者提供更好的看房體驗，進而在提高售房成功率以及客戶滿意度的同時，在與同行的競爭中取得更明顯的優勢。
根據美國房地產經紀人協會2019年的最新調研顯示，約44%的人在選擇購房時會在網上尋找，且預計該比例還將繼續上升。考慮到目前大部分房地產商對於虛擬現實技術的轉化率較低，現階段相關初創企業在房地產行業的發展有著優秀的前景。
隨著虛擬現實技術的進一步沉澱，預計該技術下一階段的增強現實（Augmented Reality）技術也將逐漸開始應用於房地產行業，極大提升購房者和房地產商在實地購房/賣房的交互體驗。
1.虛擬現實潛在標的——Roomored
Roomored在2016年成立於美國得克薩斯州達拉斯，公司為房地產開發商提供虛擬現實驅動的全新銷售方案，使得其客戶在選房時能夠實時體驗到不同的設計方案，並擁有自由更改，設計潛在房型的能力。運用同樣的技術，開發商方面的設計師同樣可以在更短的時間內設計出更好的裝潢方案並吸引更多的購房者。Roomored通過向房地產開發商提供服務從而賺取利潤，其最大的貢獻在於通過虛擬現實技術實現了購房者體驗的極大提升，進而促進房地產開發商的銷售總量和效率。官網顯示Roomored已經與全美至少12家開發商達成合作關係。
公司創始人Farrukh Malik曾在國際知名投行麥格里旗下75億美元的房地產基金擔任副總裁，有著豐富的房地產經驗和關係網絡。
公司目前總融資額達320萬美元，投資人包括Venn Ventures, Perot Jain, Central Texas Angel Network以及VisionTech Partners。
2.虛擬現實潛在標的——GeoCV
GeoCV 2014年成立於紐約，通過改裝後的智能手機拍攝，無人機的俯瞰拍攝視角，結合後期圖像合成系統，為購房者實現了3D+360度的看房體驗。購房者能夠做到足不出戶，在網站上瀏覽相關房地產的3D全方位透視圖，第一視角內景圖，2D實景俯瞰圖等等功能，且能做到自由切換視角，極大地豐富了觀房過程。儘管背後的技術十分複雜，操作層面上GeoCV的使用者僅需一臺搭配了3D組件的智能手機即可快速完成VR錄製，這也是GeoCV區別於其他類似競爭對手的主要點。後期上傳至GeoCV雲後，系統就會自動縫合拍攝的上千照片成3D場景供購房者自由觀賞。
公司在2017年4月開始測試旗下的產品，並於2018年在ModerneVentures的孵化器項目中成功畢業，目前已經開始產生營業額。
公司的聯合創始人之一Anto Yakubenko是莫斯科國立大學計算機博士，同時擁有15年以上的3D成像/虛擬現實行業工作經驗，負責公司的核心技術研發。
目前GeoCV總融資額達491萬美元，投資者包括Emery Capital, RothenbergVentures, Starta Ventures等。
二、在線投資
房地產領域的在線投資也被稱為房地產眾籌。
房地產眾籌是指在互聯網金融背景下，發起人針對某一地產項目通過線上或線下途徑向合格投資人發起眾籌來達到營銷、融資、銷售等在內的商業目的，並承諾給予投資人產權、股權或其他回報的商業模式。房地產眾籌平臺的興起讓有意投資房地產的投資者無需投入大量的資金便可參與投資。全球房地產在線投資交易量在2015年達25億美元，2016年交易量保守估計達35億美元。
在商業模式上，與其他的平臺服務類似，在線投資類的地產科技公司通過連接房地產行業中的資產方與資金方來創造價值。平臺為資產方提供了更便捷，更靈活的貸款模式，同時為個人投資者提供了以小額資本即可投資房地產行業的機會。與REIT不同的是，投資人可以根據自己的判斷和風險偏好組建地產投資組合，更為個性化。平臺在過程中負責審核資產並處理相關的貸款合規流程，最終收取一定比例的佣金進行盈利。
房地產行業長期穩定的高回報也是房地產在線投資當下火熱的原因之一，2000年以來房地產年化回報率在10.71%，幾乎是美股市場的兩倍之多。同時考慮到眾籌模式下的門檻降低，預計在未來仍將有大量的個人投資者湧入該行業。
1.在線投資潛在標的——Groundfloor
2013年成立於美國亞特蘭大市，Groundfloor是美國的房地產眾籌投資平臺，致力於將私有貸款項目帶向公共投資領域，眾籌資金主要用於房地產貸款項目。收益率在5.5%到22%之間，平均貸款期限在一年左右。Groundfloor利用自己內部的項目評級系統給所有房地產開發商的信貸水平進行評級（從A級到G級）並根據結果分配相對應的貸款期限以及利率。公司也負責起草貸款的發行說明書並將其與SEC註冊，之後便可以面向平臺上的個人投資者進行眾籌。
創始人Nikhil Bhargava持有杜克大學法學碩士學位，曾在美國SEC，加拿大皇家銀行等金融機構有著廣泛的工作經驗。
公司目前總融資額達1880萬美元，投資者包括Rising Realty Partners,Ackman-Ziff Real Estate Group, Martin S. Burgery, Collaborative Fund, Benjamin Miller等。
2.在線投資潛在標的——Fund That Flip
2014年成立於紐約，Fund That Flip為房屋翻修貸款（Fix and Flip Loan）提供了一個連接翻修商和個人投資者的平臺。平臺負責篩選合格的借款人並執行基本的盡職調查，之後將貸款人和房屋信息，貸款條款，募集資金等信息投放在平臺上供投資人選擇。公司對借款人資質有較為嚴格的要求，只為已經建立了可靠過往業績的翻修商提供借款資格，平均過審率為7%左右，貸款價值比(LTV)需要保持在翻修後價值的70%以下。平臺對投資人較為友好，起投門檻為5000美元，每5000美元遞增。平臺上目前列有上千個貸款項目，在房地產翻修貸款領域具有一定規模。
公司最近在2019年8月完成由EdisonPartners 領投的A輪融資1100萬美元，總融資1470萬。Edison Partners是美國知名的風投機構，有著33年的風投歷史，總資產16億美元。Edison Partners合夥人一共擁有275年的行業經驗，且已成功退出180家投資公司。
三、智能物管
智能物管是指通過將大數據，雲計算等新興技術應用到傳統的房地產物業管理領域後誕生的全新細分行業。相較於現有的物業管理水平，智能物管通過整合數據，簡化流程等方式，極大地提高了房地產運營的效率，提升其在行業內的競爭力。
全球智能物管行業規模從2014年的17.8億美元增長至18年的25.6億美元，年增速7.5%。預計在2023年將達到36.5億美元。
在商業模式上，智能物管的主要服務對象為地產運營方，其通過優化地產管理流程，提升住戶體驗並且減少管理人力成本來創造價值並從中向地產運營方收取一定的服務費。隨著房地產行業競爭的持續，只有擁有更高效的管理運營技術的公司才能脫穎而出。考慮到智能物管現在仍然處於起步階段，有大量的潛在客戶能夠轉換，該行業內的初創公司具有很高的投資潛力。
1.智能物管潛在標的——Direct
2017年成立於猶他州鹽湖城，Direct致力於為企業級和個人酒店管理者提供最優質的的物業管理系統。其研發的平臺為使用者提供了一站式功能，包括渠道管理，客戶關係管理，網站搭建，自動人員工作流安排，以及在線交易。致力於為酒店管理者提供耗時更少，效率更高，利益最大化的酒店管理工具。公司對於產品有著清晰的框架，其核心功能有6類，在此之上的高階功能也分類6類。Direct再根據客戶不同的需求將這些功能劃分進3種不同的收費方案中，分別是每月49、399和999美元，並收取1%的交易手續費。
公司創始人Wes Smithe在假期租賃有近10年的經驗，在Direct之前曾經分別掌管兩家成功的假期租賃公司GamedayHousing以及Vaystays。
公司剛剛於2019年11月27日完成第一筆一百萬美元的天使輪融資，投資人未披露。
2.智能物管潛在標的——Frontdesk Anywhere
FrontdeskAnywhere在2009年創立於加州舊金山市。通過其開發的基於雲計算的物業管理系統，公司致力於為獨立酒店以及管理集團提供高效的管理工具。系統的界面支持客戶定製化，同時可以連接酒店的員工以及管理人員以促進工作效率。主要功能包括在線預訂系統，評價管理，營業額管理，渠道合作，合作方開發等等。公司具有較長的歷史，目前在美洲，亞洲，歐洲都有業務範圍覆蓋，目前已經服務分佈在45個國家的上千家酒店。
創始人JoeKiernan在軟件研發，科技資訊以及房地產科技領域有著近20年的經驗。
FrontdeskAnywhere最近一次融資為2017年11月，公司沒有披露融資金額，投資人包括硅谷著名風投機構Glynn Capital, 亞洲極具影響力的投資機構the Getz Group 以及 Louis T Collection。
四、智能家居
智能家居也稱智能住宅，是以住宅為平臺，兼備建築、網絡通信、信息家電、設備自動化，集系統、結構、服務、管理為一體的高效、舒適、安全、便利、環保的居住環境。智能家居利用先進的計算機技術、網絡通信技術、綜合佈線技術，將與家居生活有關的各種子系統有機地結合在一起，通過統籌管理，讓家居生活更加舒適、安全。
智能家居已經成為了美國屋主的主流需求。據調查顯示，超過45%的美國屋主計劃或已經購買了智能家居產品。70%已經購買過智能家居產品的屋主會繼續購買智能家居產品。 智能家居行業的商業模式較為靈活，既可以面向家庭直接銷售產品，也可以與地產開發商合作，在預售的房屋中提前搭載智能家居系統以提升房產整體價值和對購房者的吸引力。不論是直接購買智能家居產品的消費者，或是選擇提前搭載其產品的售房者，無疑都是看到了其能夠極大提升住房體驗的價值所在，而這正是該行業能夠獲取可觀利潤的核心原因。
全美智能家居市場2019年銷售額預計達到235.77億美元，2019-2023的年複合增長率預計為15.4%，到2023年市場規模將達到417.56億美元。
1. 智能家居潛在標的——Gryphon
2014年成立於加州聖地亞哥市，Gryphon是一家致力於家庭無線網絡安全的初創公司，旗下的Gryphon路由器在做到高網速的同時，每一臺能覆蓋最大3000平方英尺的面積。該路由器最大的競爭力來自於其提供的安全性能。通過公司自研的系統，能夠保護每一臺連接到其無線網絡的設備，包括物聯網中的其他智能家居設備。隨著發達國家家庭近年來關於網絡安全的意識越來越強烈，預計該行業將迎來不斷增長的需求。此外，路由器還提供家長控制功能，方便家庭中的父母更好地管理孩子們的上網時間。
目前Gryphon一臺路由器的價格在209美元左右，考慮到其強大的覆蓋能力，大部分家庭都只需要一臺即可滿足全覆蓋。作為一個成立於2014年的公司，於2018年全年披露的營業額為70萬美元。
公司創始人Arup Bhattacharya和CEO John Wu曾在摩托羅拉，英偉達， Novatel Wireless等國際技術公司擔任高管，擁有豐富的行業經驗。公司總融資額達199萬美元，全部於2019年6月融得，投資者包括Ben Jen Holdings, Arizona TechInvestors以及其他未披露的投資者。公司的投資前估值為1189萬美元。
2. 智能家居潛在標的——Deako
2015年成立於西雅圖，Deako研發的智能開關取代了傳統家庭中的燈光開關。其功能包括遠程開關，語音開關，亮度調節，定時開關等等。用戶可以通過手機上的app或者家中已有的智能語音助手（如Google Home, Amazon Alexa等）十分方便地掌控家中的燈光情況。
和其他智能家居針對家庭直接銷售有所不同，Deako的商業模式主要針對房地產開發商。與其合作的房地產開發商將能夠在售房階段向購房者提供裝有Deako智能開關的新房以提高吸引力，同時根據購房者的需求不同，Deako還提供三種不同智能程度和價格的產品可供選擇安裝。這樣的銷售模式有利於Deako提高銷售效率，同時也免疫來自其他零售智能家居產品的威脅。
公司創始人兼CEO Derek Richardson持有加州伯克利商學院的MBA學位，且在黑莓，Cypress半導體等公司積累了15年的軟硬件開發經驗。
Deako最近於2019年7月融資350萬美元，總融資2000萬美元。投資者包括Columbia Pacific Advisors, Tandem Capital, Promus Ventures AlumniVentures Group and Green D Ventures。
總結隨著地產科技進入3.0時代，大批地產科技下的細分行業紛紛湧現出許多優質的前期投資機會，海投通過整理數據發現，全球48%的風投交易均屬於天使輪或第一輪，這意味著當下地產科技有大量的初創公司有該方面的融資需求。
橫向比較虛擬現實，在線投資，智能物管和智能家居四個地產科技細分行業，我們認為在線投資由於其平臺化的運作模式，往往要求公司具有一定的規模，因此很難存在合適的早期投資機會。而智能家居雖然有著極具潛力的市場前景，但是公司彼此之間的競爭同樣十分激烈，需要投資人謹慎挑選優質投資對象。最後，虛擬現實和智能物管目前尚處於起步階段，存在一定數量的初期投資機會的同時，尚未對各自行業內傳統的運作方式形成強烈的衝擊，建議投資人參考我們所選取的潛在標的，重點考慮當前的行業領先者。
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